Bất động sản Hà Nội: Phân khúc văn phòng cho thuê tạo điểm nhấn

Mặc dù thị trường Quý 2 vẫn chưa có dấu hiệu khởi sắc, nhưng nguồn cung căn hộ tung ra thị trường bất động sản (BĐS) Hà Nội trong quý này vẫn đạt 1.700 căn, tăng hơn 600 căn so với quý 1. Số lượng này cũng đánh giá kỳ vọng của nhà đầu tư về sự cải thiện của nguồn cầu của thị trường trong quý 2 sau khi lãi suất giảm từ 14% xuống còn 9%.

Thị trường nhà ở- áp lực giảm giá

Thị trường sơ cấp tiếp tục hoạt động trong vùng giá thấp, với 100% số căn chào bán mới có giá dưới 30 triệu đồng/m², và một nửa số này có giá dưới 20 triệu đồng/m². Với nỗ lực thu hút người mua không đi kèm chiết khấu giá bán trực tiếp, một số chủ đầu tư đã áp dụng chiến lược mới bằng cách thêm lựa chọn bàn giao thô hoặc gói nội thất liền tường cơ bản thay vì hoàn thiện đầy đủ nhằm giảm giá bán lên tới 30%.

Trên thị trường thứ cấp, giá chào bán chứng kiến mức sụt giảm theo quý lớn nhất kể từ khi giá cả bắt đầu trượt dốc vào Q2/2011. Theo đánh giá của ông Richard Leech, Giám đốc điều hành công ty BĐS CBRE Việt Nam, so với đợt khủng hoảng thị trường nhà đất gần đây nhất vào năm 2008, tình hình thị trường 2011-2012 trầm trọng hơn cả về thời gian kéo dài và mức độ trầm trọng.

Hiện đã xuất hiện những dấu hiệu hỗ trợ cho thấy thị trường có thể hồi phục. Người mua có vẻ đang quay trở lại thị trường, với số lượng khách hỏi mua bắt đầu tăng lên. Tuy nhiên, vẫn chưa thể khẳng định thị trường sẽ sớm đảo chiều, khi tương lai của nền kinh tế vẫn chưa rõ ràng.

Nhiều nhà đầu tư đã thay đổi chiến lược kinh doanh nhằm tiếp cận khách hàng được tốt hơn. Gần đây, Sudico đã tuyên bố sẽ “xây dựng trước khi chào bán sản phẩm”, cho thấy ví dụ về việc các chủ đầu tư định hướng dài hạn hơn, và chú trọng đến các hoạt động marketing, tạo dựng thương hiệu, cũng như đảm bảo chất lượng dự án hơn trước đây.

Năm 2012 dự kiến một lượng lớn số lượng lớn (khoảng 9.000 căn) căn biệt thự và nhà liền kề trong các khu đô thị được hoàn thiện. Ước tính khoảng 30%-40% trong số này sẽ không hoàn thiện đúng tiến độ, trong khi các căn hoàn thiện sẽ ít có người vào ở, một phần là do nhiều người sở hữu nhà là các nhà đầu tư / đầu cơ không có nhu cầu ở thật, và một phần là do các cơ sở hạ tầng và dịch vụ tiện ích còn thiếu tại các khu đô thị này.

Nhiều tín hiệu tích cực từ phân khúc văn phòng cho thuê

Thị trường văn phòng tiếp tục có những vận động trong kế hoạch phát triển của mình. Quý 2, tổng diện tích cho thuê tăng 4,2% so với quý trước lên mức 1 triệu m2.

Lượng khách thuê cũng tăng vần gấp ba so với quý trước với tổng diện tích thực thuê toàn thị trường đạt gần 37.000 m2. Tỷ lệ diện tích trống toàn thị trường đạt 22,5%, giảm 3,7 điểm phần trăm so với quý trước. Trong đó, tỷ lệ trống tại khu vực phía Tây giảm mạnh nhất, với mức giảm dao động từ 5 tới 16,5 điểm phần trăm. Trái lại, tỷ lệ trống tại khu vực trung tâm và khu vực Đống Đa – Ba Đình tăng nhẹ, ở mức dao động từ 1 đến 2,2 điểm phần trăm. Giá thuê giảm là nguyên nhân khiến tỷ lệ trống khu vực phía Tây giảm mạnh. Trong đó, các tòa văn phòng hạng A tại khu vực phía Tây ghi nhận mức giảm lớn nhất, ở mức 14,4%; tiếp sau là hạng B giảm 8,7%. Đối mặt với việc khách thuê chuyển văn phòng về khu vực phía Tây, các tòa văn phòng tại khu trung tâm chấp nhận giảm giá thuê 1%. Các tòa văn phòng tại khu vực Đống Đa – Ba Đình dường như linh hoạt hơn, chấp nhận giảm giá thuê tới 7,2%.

Việc diện tích thực thuê mới diễn biến tốt trong những quý vừa qua cho thấy nhu cầu thuê vẫn ổn định. Nhu cầu đến từ các công ty có nguồn ngân sách cho văn phòng khiêm tốn, họ thường chọn các vị trí văn phòng xa trung tâm (khu vực Đống Đa – Ba Đình hoặc khu vực phía Tây), nơi mà chính sách thuê hấp dẫn đang được áp dụng. Nhu cầu cũng đến từ các công ty cung ứng dịch vụ cho các Tập đoàn đa quốc gia, những đơn vị này muốn thuê, mở rộng, hoặc di dời văn phòng về khu vực trung tâm để tiện giao dịch với khách hàng. Mặc dù nhu cầu ổn định nhưng nguồn cung trên thị trường vẫn rất lớn, đẩy thị trường vào cạnh tranh mạnh mẽ. Tình hình thị trường hiện tại sẽ buộc các các chủ đầu tư xem xét lại các dự án đang triển khai hoặc đang được quy hoạch của mình. Do vậy, nguồn cung mới trong dài hạn dự đoán sẽ tăng chậm lại, giúp giá thuê của các dự án đang hoạt động ổn định hơn.

Lương Tuấn