Bất động sản Tp. HCM tiếp tục chịu áp lực mới

Theo CBRE hết quý 2/2012 thị trường bất động sản Tp. HCM vẫn chịu chung cảnh ảm đạm đóng băng, trong đó đặc biệt là văn phòng cho thuê đang chịu áp lực từ nhiều phía khi lượng và giá thuê tiếp tục giảm, cùng với đó là nguồn cung bắt đầu tăng vào thời gian tới. Trong bối cảnh này, các chủ đầu tư đang từng ngày nỗ lực cứu thị trường.

Văn phòng cho thuê chịu áp lực nhiều phía

Theo CBRE hết quý 2/2012, giá văn phòng cho thuê tại TP HCM tiếp tục giảm, đây là quý giảm giá thứ 11 liên tiếp của văn phòng hạng A. Áp lực từ phía nguồn cung tiếp tục khiến giá thuê văn phòng hạng A sụt giảm trong khi lượng diện tích thực thuê mới thấp khiến các chủ tòa nhà cần tiếp tục cạnh tranh hơn khi đưa ra giá chào thuê. Tổng lượng diện tích thực thuê văn phòng hạng A và B trong quý 2/2012 đạt 15.361 m2, giảm đến 48,5% so với quý trước. Mặc dù gần ba năm qua khách thuê vẫn đang tận hưởng giá thuê mềm, tình hình kinh tế tăng trưởng chậm trong nửa đầu năm 2012 đang làm hạ nhiệt nguồn cầu.

Nói về mức sụt giảm của văn phòng cho thuê, ông Marc Townsend, Tổng Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam nhận định, mức sụt giảm giá thuê văn phòng hạng A đã chậm lại trong ba quý vừa qua, với mức giảm 1,9% trong quý 2/2012, thấp hơn tới gần bốn điểm phần trăm so với mức giảm của quý 4/2011.

Không chỉ chịu áp lực giảm sức thuê mà văn phòng cho thuê cũng khó có cơ hội tăng giá khi tình hình kinh tế tăng trưởng chậm trong nửa đầu năm 2012 đang làm hạ nhiệt nguồn cầu. “Nguồn cầu giảm, nguồn cung tăng, một lượng lớn diện tích trống vẫn còn hiện hữu tại các tòa nhà hạng A và B sẽ dập tắt mọi mong đợi cho sự tăng giá trở lại”, ông Adam Bury, Trưởng Phòng cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của CBRE khẳng định.

Mảng phân khúc văn phòng cho thuê cũng sẽ phải chịu thêm áp lực nữa khi trong bối cảnh tình hình ảm đạm hiện nay, khi văn phòng trống tăng lên, không có khả năng tăng giá mà lại đối mặt với việc nguồn cung sẽ tăng trong thời gian tới. Cụ thể, từ nay đến cuối năm 2012, sẽ có hàng loạt tòa nhà văn phòng hạng A được chào giá. Tòa nhà Times Square, hai mặt tiền nằm tren hai con đường đắt nhất Sài Gòn là Nguyễn Huệ và Đồng Khởi đang dần hoàn thiện, dự kiến quý IV/2012 sẽ tung ra thị trường gần 13.000m2 diện tích cho thuê thực. Trong khi đó, tòa nhà President Place, nằm ngay giao lộ Nguyễn Du – Nam Kỳ Khởi Nghĩa, sát Dinh Thống Nhất dự kiến gia nhập thị trường trong quý III, với hơn 9.000m2 diện tích cho thuê.

Bên cạnh phân khúc văn phòng, thị trường căn hộ dịch vụ hạng A cũng cho thấy sự ảm đạm tương tự, giá tiếp tục giảm. Quý II/2012, các nhà đầu tư méo mặt khi chứng kiến tỷ lệ trống leo thang của căn hộ cho thuê hạng A. Hiện tỷ lệ này ở mức 17,3%. Như vậy, tỷ lệ trống căn hộ hạng A đã tăng 4,4 điểm phần trăm so với quý I/2012. Điều này cho thấy, trong tình hình hiện nay, để thu hút khách thuê, nhà đầu tư đành chấp nhận giảm giá.

Nhìn tổng thể thị trường bất động sản TP HCM trong quý II một mảng sáng le lói ở phân khúc căn hộ, đó là việc đã chào bán thành công 350 căn hộ thuộc phân khúc bình dân được chào bán mới trong quý. Giá chào bán dao động từ 700 - 3.900 USD/m2 tùy thuộc từng phần khúc. Và thị trường nhà ở gắn liền đất trong quý 2 tiếp tục chứng kiến nguồn cầu chủ yếu dành cho các dự án biệt thự có vị trí và chất lượng tốt, như dự án Vetura (quận 2), dự án Chateau (quận 7)... với tỷ lệ bán lên tới 80%.

Theo các chuyên gia thì với việc lạm phát và lãi suất đã giảm, tâm lý thị trường đã dần chuyển biến tích cực hơn. Mặc dù vậy, tâm lý tích cực vẫn chưa tác động rõ rệt đến việc bán hàng, tốc độ bán chỉ tăng nhẹ khoảng 5% so với quý trước. Sự quan tâm của thị trường đã tăng song hầu hết là đến từ yêu cầu của người mua để ở. Cũng theo CBRE, cho dù phân khúc này có ấm hơn so với quý trước, nhiều căn hộ được chào bán và hoàn thành hơn, nhưng cũng giống như thị trường căn hộ, lượng giao dịch đối với phân khúc nhà ở để bán vẫn hiếm hoi.

Nỗ lực cứu thị trường

Trước tình hình thanh khoản chưa cải thiện nhiều, trong thời gian qua, các chủ đầu tư tiếp tục nhiều chiêu thức khác nhau để tăng doanh số, với nhiều ưu đãi và phương thức thanh toán. Hình thức phổ biến nhất là tiếp tục kéo dài thời gian thanh toán với nhiều phương thức, trong đó bao gồm việc cho phép nhận nhà mới sau khi thanh toán được 50% giá trị nhà. Một số chủ đầu tư cũng cho phép khách hàng thanh toán trước 30%, khoản tiền còn lại được thanh toán trong vòng 6-24 tháng với lãi suất ưu đãi. Điều kiện bàn giao căn hộ cũng phong phú hơn, có thể là xây thô hoặc hoàn thiện, chẳng hạn như dự an Tropic Gadern ở quận 2, BCCI ở quận Bình Tân...

Chia sẻ về vấn đề này, ông Adam Bury cho rằng, thời gian vừa qua, các chủ đầu tư dự án đang nỗ lực tìm cách phục hồi lại thị trường bằng cách đưa ra nhiều ưu đãi. Trong đó chiêu hỗ trợ lãi suất hoặc tăng mức chiết khấu vẫn tiếp tục được xem là “cứu cánh” cho thị trường bất động sản trong thời gian tới. “Dù kinh tế đã bước qua thời kỳ khó khăn nhưng cũng phải có thể thời gian nữa để hồi phục. Những gì diễn ra trong lịch sử chưa hẳn là minh chứng cho tương lai. Tuy nhiên, nếu thị trường BĐS diễn biến như năm 2009 thì chúng ta có thể trông đợi ít nhất 2 quý nữa tốc độ tiêu thụ căn hộ sẽ tăng trở lại”, Ông Adam Bury dự báo.

Tuy nhiên không phải chủ đầu tư nào cũng đủ sức cầm cự đến được ngày thị trường hồi phục bởi “sức đã cạn vốn đã kiệt”, do đó họ buộc phải bán để giải phóng hàng tồn, khai thông đầu ra, xoay vòng nguồn vốn. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM cho rằng, điều mà các nhà đầu tư BĐS quan tâm nhất lúc này là làm sao bán được hàng chứ không hẳn là làm sao vay được vốn nữa. Bởi năm 2012 tiếp tục là một năm đầy khó khăn của tất cả những chủ thể tham gia thị trường BĐS. Áp lực thanh khoản, xử lý hàng tồn, khôi phục lòng tin khách hàng đang đè lên vai của doanh nghiệp BĐS.

Hà Linh