Bất động sản được cứu ra sao?

Thị trường bất động sản chìm sâu trong khủng hoảng, chưa có con số thống kê, nhưng theo các chuyên gia lĩnh vực này, có đến 80% và thậm chí còn hơn thế nữa, DN BĐS ở qui mô vừa và nhỏ đã bị đào thải khỏi thị trường. Một số tên tuổi nổi tiếng cũng rơi vào khó khăn, nợ thuế, đại hạ giá sản phẩm để mong tự cứu mình. Đã có những tín hiệu chính sách cho thấy quyết tâm giải cứu thị trường bất động sản để tránh những hệ luỵ nguy hiểm cho nền kinh tế.

Tuy nhiên, những gói cứu trợ, những chính sách giải cứu thị trường cũng làm dấy lên lo ngại cho tình trạng kinh tế vĩ mô, và hệ quả hậu “giải cứu”.

Thời điểm kích mua?

Câu chuyện nóng nhất đối với BĐS lúc này là làm sao được giãn nợ, đảo nợ, là tiền đề để vay được nợ mới? NợBĐS chồng chất, Số liệu từ các hiệp hội bất động sản cho biết, tổng vay nợ của các doanh nghiệp bất động sản đang ở mức 200.000 tỷ đồng, trong đó nợ xấu khoảng hơn 8.000 tỷ đồng. Báo cáo tài chính cho thấy lượng tiền mặt của đa số các doanh nghiệp đang ở tình trạng cạn kiệt. Một loạt DN thuộc hàng “đại gia” BĐS bị đưa vào diện cảnh báo trên sàn chứng khoán, như: Công ty cổ phần Đầu tư - kinh doanh nhà (ITC) lỗ 137,3 tỷ đồng, hàng tồn kho 1.739 tỷ đồng; Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai (QCG) lỗ 39,83 tỷ đồng, hàng tồn kho 2.685,4 tỷ đồng; Công ty CP Đầu tư xây dựng và khai thác công trình giao thông 584 (NTB) lỗ hơn 1,1 tỷ đồng, hàng tồn kho 1.136,5 tỷ đồng; Công ty cổ phần Xi măng Hà Tiên 1 lỗ 8,94 tỷ đồng, hàng tồn kho 1.168 tỷ đồng.

Chỉ trong một một khoảng thời gian ngắn, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đưa ra nhiều chính sách có lợi cho thị trường bất động sản. Đầu tiên là dự thảo thông tư thay thế Thông tư 13 giảm hệ số rủi ro tín dụng bất động sản và chứng khoán tính hệ số CAR của ngân hàng từ 250% xuống còn 150%. Tiế́p sau là Thông tư 09 và Công văn số 2056 đưa ra một loạt chính sách tiền tệ. Theo đó, rất nhiều nhóm tín dụng bất động sản đã được đưa ra khỏi nhóm “không khuyến khích”. Đồng thời, NHNN còn cho phép NH và DN gia hạn tái cấu trúc nợ.

Lãi suất cũng được NHNN định hướng giảm nhanh, từ 14%/năm xuống 11%. Nhưng tín dụng vẫn tăng trưởng âm 0,76% trong 5 tháng đầu năm, cho thấy sức hấp thụ vốn của DN yếu và tín dụng vẫn ách tắc.

Các chính sách hỗ trợ này không được thị trường đón nhận như mong muốn, BĐS vẫn tiếp tục trầm lắng kéo dài. Nguyên nhân được chỉ ra do “cục” nợ xấu cản trợ DN tiếp cận nguồn vốn mới, DN cũng trở nên kiệt quệ cùng với sự cạn kiệt của thị trường. Cùng với đó là lượng tồn kho ngày một lớn mà các cuộc đại hạ giá vẫn không thể đẩy hàng ra.

Ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội nhìn nhận, hầu hết doanh nghiệp lúc này không thể đáp ứng được thủ tục vay vốn bởi không còn tài sản để thế chấp. Vậy nên ông Cường kiến nghị, các ngân hàng nên tái thẩm định tài sản thế chấp, giãn nợ để các doanh nghiệp có điều kiện vay vốn.

Nợ xấu là bài toán rất khó và đang được nâng lên đặt xuống rất nhiều. Trong các chính sách đã bắt đầu đụng chạm vấn đề, bằng việc NHNN cho phép các tổ chức tín dụng mua bán nợ lẫn nhau và mua bán nợ giữa NH và DN. Biện pháp này có cái hay là “mỡ nó rán nó” Nhà nước chưa phải bỏ ra một xu để tái cơ cấu nợ, mà bằng chính sách thúc đẩy các nhà băng xử lý một phần nợ xấu, gỡ dần mối quan hệ nợ nần chồng chéo trong hệ thống tồn tại bấy lâu nay.

Đáng chú ý là các động thái kích cầu được đưa ra. Đầu tiên là những phân tích và khẳng định thị trường BĐS đang ở “đáy” và sẽ ấm lên trong thời gian ngắn, đây là cơ hội để chọn mua tài sản giá rẻ. Các NH cũng bắt đầu mở hầu bao với khách hàng mua nhà. Mới đây, trả lời báo chí ông Vũ Xuân Thiện, Phó cục trưởng Cục quản lý nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho rằng: Hiện chưa có cơ sở để đánh giá, nhưng ai cũng hy vọng cuối năm thị trường sẽ tốt lên. Bởi vì ngân hàng đã giảm lãi suất, một số nhà băng đã cho vay bất động sản. Bộ Xây dựng cũng vừa ký hợp đồng nguyên tắc với Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam áp dụng lãi suất 14% cho vay để đầu tư bất động sản. Đây cũng là một cơ hội để thị trường có thể phát triển trong những tháng cuối năm”. Ông khẳng định: Nếu có tiền, tôi sẽ mua nhà vào thời điểm này.

Giải cứu BĐS - Tiền đâu?

Bộ Tài chính đã chấp thuận giãn 64.000 tỷ đồng tiền sử dụng đất cho các chủ đầu tư dự án khó khăn về tài chính…

Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam cho biết, trong số 180.000 tỷ đồng đầu tư công dành riêng cho năm 2012, Chính phủ mới dùng 60.000 tỷ đồng. Vì thế trong 7 tháng còn lại của năm, 120.000 tỷ đồng nữa sẽ được bơm vào thị trường. Theo ông Nam, gói đầu tư công, cộng thêm 38.000 tỷ đồng trái phiếu Chính phủ, tạm ứng trước vốn năm 2013 thì trong 7 tháng cuối năm thị trường có thể đón nhận khoảng 200.000 tỷ đồng. Ông Nam hy vọng dòng tiền này khi được lưu thông chắc chắn sẽ kích thích tăng trưởng kinh tế, tác động tích cực đến nhiều ngành nghề khác, trong đó có địa ốc.

Đó mới chỉ là “vốn mồi”, dòng tiền trong dân đang bí đường đầu tư khi thị trường vàng bấp bênh, chứng khoán tiềm ẩn nhiêu nguy cơ, lãi suất tiết kiệm giảm, đầu tư vào sản xuất khó hơn bao giờ hết, BĐS vẫn là kênh đầu tư truyền thống, nếu được chính sách hẫu thuẫn có thể khởi phát đà tăng giá mang lại siêu lợi nhuận như đã từng xảy ra trong quá khứ. Lãnh đạo Bộ Xây dựng dự báo tiền của người dân sớm muộn cũng sẽ chảy vào bất động sản khi lãi suất hạ nhiệt và các kênh đầu tư còn lại bắt đầu mất dần tính hấp dẫn. Như vậy, trực tiếp và gián tiếp, tổng cộng gói cứu trợ BĐS có thể lên đến 400 ngàn tỷ đồng.

Hậu thuẫn cho BĐS cũng phải kể đến lãi suất có xu hướng giảm nhanh, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) mở van tín dụng dành cho bất động sản, kể cả đầu cơ; BIDV triển khai gói 6.000 tỷ đồng dành cho bất động sản. Các NHTM cũng không hề chậm chân trong việc nới tín dụng đối với BĐS với các mức lãi suất thấp hơn.

Bong bóng BĐS sẽ không vỡ với sự hậu thuẫn mạnh mẽ như thế. Nhưng điều người ta lo ngại là với nguồn tiền mới đổ vào BĐS, giá cả sẽ lên, đẩy xa dần mơ ước thị trường trở về giá trị thật để người dân có cơ hội sở hữu nhà.

Hồi năm 2008, sau gói kích cầu 8 tỷ đô la Việt Nam đã chứng kiến lạm phát phi mã hơn 22%, mất vài năm lạm phát mới được kiếm chế, nhưng đồng tiền mất giá đã gây ảnh hưởng lớn lên thu nhập thực sự của người dân khiến đời sống khó khăn, sức mua sụt giảm. Năm nay, số tiền đổ vào BĐS dự tính 400 ngàn tỷ, tương đương khoảng 20 tỷ USD thì mối lo tiền mất giá lại quay trở lại với ám ảnh mới.

Lê Minh