Bất động sản cần khoảng 7 năm để tiêu thụ hết hàng tồn

Những tàn dư trong thời kỳ phát triển nóng của thị trường bất động sản (BĐS) đang tác động từng ngày đến diễn biến của thị trường trong giai đoạn hiện nay, sự mất cân bằng giữa cung và cầu đang tạo áp lực cho người bán. Điều này không chỉ tạo nên tâm lý hoang mang cho các chủ đầu tư mà bản thân các chuyên gia kinh tế cũng cảm thấy lo ngại.

“Đô thị ma” ngày càng nhiều

Thuật ngữ “đô thị ma” đang xuất hiện ngày càng nhiều đã phản ánh một phần nào sự ê chề của các khu đô thị mới hiện nay, số lượng các căn hộ tồn đọng không chỉ dừng lại ở vài chục hay vài trăm căn như trước đây nữa mà hiện giờ đã lên tới cả nghìn căn. Những căn biệt thự, nhà liền kề bị bỏ hoang hiện nay không còn là hiện tượng lạ, thay vào đó, người ta nhắc nhiều hơn tới cả một đô thị bỏ hoang, không người ở. Thực tế cho thấy ở cả 4 phía của Thủ đô Hà Nội, dù ít, dù nhiều vẫn có sự xuất hiện của các “đô thị ma”.

Các khu “đô thị ma” đang ngày một tiến gần hơn tới khu vực trung tâm, trước đây những khu đô thị như thế tường chỉ xuất hiện ở khu vực ngoại thành như Quang Minh, Nam Từ Sơn… nhưng nay đã xuất hiện tại khu vực quận Hà Đông như khu đô thị mới Văn Phú, mặc dù khu đô thị này đã hoàn thành, nhà đã được bàn giao cho người dân nhưng dường như vẫn vắng bóng người.

Không chỉ có khu đô thị Văn Phú, Khu đô thị Vân Canh của Tập đoàn HUD cũng đang trong tình cảnh tương tự. Những con đường vắng bóng người, cầu thang phủ đầy rêu, những ngôi nhà không ánh điện đã trở thành những hình ảnh quen thuộc ở các khu đô thị mới hiện nay.

Đánh giá về thị trường hiện nay, nhiều chuyên gia BĐS cho rằng, tình trạng bỏ hoang của nhiều khu đô thị xuất phát từ những nguyên nhân chính như cơ sở hạ tầng khu đô thị chưa đồng bộ, thị trường đang trên đà giảm giá…. Về vĩ mô là những khiếm khuyết trong chính sách quản lý BĐS trong nước vẫn chưa chặt chẽ với những cơ chế ràng buộc cụ thể, khiến cho tình trạng đầu cơ và quy hoạch chưa tương xứng diễn ra một cách tràn lan.

Nửa cuối năm 2010 khi thị trường bắt đầu rơi vào tình trạng đóng băng thì cũng là thời điểm xuất hiện tình trạng dư cung ảo (dư thừa các căn hộ còn trên giấy tờ), thì đến nay, dư cung đang trở nên rõ ràng và thực tế hơn, đi kèm với nó là những hiểm họa thực mà nhiều chuyên gia quan ngại, không thể giải quyết triệt để ngay lập tức.

Mất cân đối Cung- Cầu

Tại Diễn đàn Kinh tế do Ủy ban Kinh tế Quốc hội tổ chức tại Hà Nội trong 2 ngày 28- 29/9/2012, trong bản tham luận của mình, Phó Giáo sư.Tiến sĩ. Trần Đình Thiên- Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam đã ví lượng hàng BĐS tồn kho cũng như nợ xấu đó là “cục máu đông” rất nguy hiểm cho sự lưu thông kinh tế.

Theo kết quả thống kê của bộ phân nghiên cứu thuộc Dragon Capital, hiện cả TP. HCM và Hà Nội mỗi nơi đang dư thừa khoảng 35.000 căn hộ. Theo tính toán của ông Thiên, giả dụ, mỗi căn hộ có giá 1 tỷ đồng thì lượng tiền bị đóng băng ở đây đã lên đến 70.000 tỷ đồng. Đây là một con số khổng lồ mà theo dự báo của Dragon Capital để giải quyết lượng tồn kho này thì thị trường BĐS phải mất ít nhất…7 năm.

Số lượng căn hộ dư thừa sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới khi các đô thị đang trong giai đoạn hoàn thiện và bàn giao cho chủ đầu tư. Thị trường sẽ mất cân đối một cách nghiêm trọng, khi đấy những “đô thị ma” sẽ xuất hiện ngày càng nhiều, và những bất cập khi đô thị bỏ hoang nhiều mà số lượng người dân không có nhà ở cũng ngày một nhiều hơn sẽ trở thành bi kịch của nền kinh tế.

Nếu như những bất cập này không được giải quyết một cách khéo léo, nó sẽ ảnh hưởng tiêu cực tới đời sống xã hội và kinh tế. Những rủi ro sẽ tác động trực tiếp lên hệ thống ngân hàng. Thống kê từ 69 công ty BĐS đang niêm yếu trên thị trường chứng khoán cho thấy, đến hết quý IV/2011 các công ty này đang gánh khoản nợ lên đến 67.000 tỷ đồng, như vây chi phí lãi vay mỗi năm sẽ vào khoảng 13.400 tỷ đồng.

Điều đáng quan tâm nhất là trong cơ cấu nợ vay, khoản vay ngắn hạn trong quý IV đã tăng lên 26.400 tỷ đồng. Như vậy, các công ty BĐS này cần phải có 39.800 tỷ đồng để trả nợ vay đến hạn và lãi suất trong năm 2012. Như theo phân tích của ông Trần Đình Thiên, với tình cảnh hiện nay, lượng tiền của 69 công ty BĐS này chỉ đủ trả ¼ số nợ trên, lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh trước lãi vay và thuế chỉ bằng 1/3 chi phí lãi vay mỗi năm.

Số lượng căn hộ bị mất thanh khoản quá lớn đã trở thành gánh nặng cho các doanh nghiệp BĐS, trong khi nền kinh tế nói chung vẫn còn gặp nhiều khó khăn thì khả năng nâng cao tính thanh khoản cho thị trường BĐS vẫn là một điều xa vời.

Đình Thanh