Thị trường bất động sản: Nhiều nút thắt

Mặc dù trong nhiều năm qua, sự thăng trầm của thị trường bất động sản (BĐS) luôn được gắn liền với những giải pháp nhằm đưa thị trường đi vào quỹ đạo. Nhưng dường như “căn bệnh” của thị trường vẫn chưa tìm được phương thuốc hiệu quả khiến nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ đang đứng trước nguy cơ phá sản, hệ thống ngân hàng cũng lao đao bởi thị trường.

Những nút thắt của thị trường

Cơ chế, chính sách vẫn được nhiều nhà đầu tư đánh giá không có tính khả thi khi không theo kịp thị trường, tình trạng quy hoạch treo hay dự án không phù hợp vẫn luôn diễn ra, công tác giải phóng mặt bằng không đúng tiến độ khiến chủ đầu tư gặp nhiều khó khăn trong quá trình triển khai, nhiều quy định đưa ra lại chồng chéo, phức tạp… khiến cho tính minh bạch của thị trường đi xuống, chi phí cơ hội của nhiều nhà đầu tư bị mất đi. Đặc biệt đây là cơ hội để tình trạng tham nhũng phát sinh, kéo theo chi phí đầu vào tăng, tất cả những phát sinh đó người mua nhà đều phải chịu.

Tiếp đến là vấn đề nguồn vốn để duy trì và phát triển thị trường BĐS. Đây là vấn đề mang tính nhạy cảm và có tác động lớn đến nền kinh tế, giải quyết bài toán nguồn vốn cho thị trường vẫn là bài toán khó đối với những nhà hoạch định chính sách. Các nguồn tín dụng ở Việt Nam không có nhiều để các doanh nghiệp BĐS có thể trông đợi và làm chỗ dựa cho sự phát triển, bắt buộc các doanh nghiệp này phải phụ thuộc rất nhiều vào hệ thống ngân hàng.

Điều này khiến cho khi hệ thống tín dụng ngân hàng gặp khó, nguồn vốn cho thị trường BĐS bị đóng lại ngay lập tức. Việc này không chỉ dẫn tới hậu quả hàng loạt doanh nghiệp BĐS có nguy cơ bị đóng cửa mà hệ thống ngân hàng cũng gặp rủi ro khi nợ xấu tăng cao. Đây là một vấn đề cần giải quyết vì hệ thống ngân hàng vốn dĩ chủ yếu cung cấp nguồn vốn ngắn hạn cho nền kinh tế.

Vấn đề cung- cầu của thị trường lại phụ thuộc nhiều vào nhận định và tầm nhìn dài hạn của chủ đầu tư. Tình trạng dư thừa cung quá nhiều trong thời điểm hiện tại đang phản ánh một thực tại rằng, bên cạnh nguồn vốn quá mỏng thì nhà đầu tư cũng chưa đánh giá được đúng nhu cầu của thị trường. Trên khía cạnh vĩ mô, Nhà nước cũng phải chịu trách nhiệm trong vấn đề này, khi thị trường BĐS còn chưa phát triển vững chắc, độ minh bạch thấp dẫn đến tình trạng đầu cơ, lũng đoạn thị trường.

Để điều tiết sự phát triển của thị trường BĐS, thì việc vận hành tốt các cơ chế như hỗ trợ lãi suất, hỗ trợ vốn và giảm thuế là cần thiết, đặc biệt, giải quyết vấn đề an sinh xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp, nhà ở cho công nhân trong các khu công nghiệp, khu chế xuất sẽ góp phần ổn định thị trường.

Rủi ro của những nguồn vốn vay

Không thể phủ nhận những tác động từ nguồn vốn ngân hàng tới thị trường BĐS, theo thống kê từ năm 2006 đến giữa năm 2011, riêng trên địa bàn TP HCM dư nợ BĐS của các tổ chức tín dụng đã tăng gấp 3 lần, đến tháng 8/2012 đã lên tới 82.517 tỷ đồng, chiếm tới 10,71% tổng dư nợ trên toàn địa bàn.

Sự phụ thuộc quá nhiều vào nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng đã mang tới những phản ứng tiêu cực mỗi khi Ngân hàng Nhà nước thắt chặt chính sách tiền tệ. Chính vì thế, có những thời điểm thị trường phát triển ở mức cực thịnh nhưng đấy là sự phát triển thiếu bền vững và chứa quá nhiều rủi ro.

Mặc dù thời gian qua, nhiều chính sách hỗ trợ nhằm kích thích thị trường BĐS hồi phục như các Ngân hàng thương mại được sử dụng tối đa 30% vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn, loại trừ một số nhu cầu vốn vay BĐS ra khỏi nhóm đối tượng không khuyến khích cho vay và bị khống chế. Nhóm được loại trừ này chiếm tỷ trọng 45% tổng dư nợ BĐS (tương đương với 37.376 tỷ đồng) đây là những đối tượng có nhu cầu xây dựng, sửa chữa và mua nhà.

Ngân hàng cũng đã chủ động điều chỉnh giảm lãi suất cho vay 3 lần liên tiếp từ 15%/năm xuống còn 13%/năm dành cho 4 lĩnh vực là cho vay nông nghiệp nông thôn, xuất khẩu, doanh nghiệp vừa và nhỏ và công nghiệp phụ trợ, với dư nợ tính đến giữa tháng 9 là 74.419 tỷ đồng. Ngân hàng Nhà nước cũng tiến hành giãn nợ đối với các khoản vay cũ với tổng dư nợ 70.369 tỷ đồng, đồng thời tiến hành điều chỉnh giảm lãi suất tối đa 15%/năm đối với các khoản vay cũ là 152.522 tỷ đồng.

Tình trạng phụ thuộc quá nhiều vào nguồn vốn ngân hàng đã khiến cho nguy cơ nợ xấu ngày càng gia tăng. Hiện nay có những dự án có tỷ lệ vay vốn ngân hàng lên tới 80% với thời hạn 15 năm, trong tình cảnh thị trường tiếp tục đóng băng kéo dài như hiện nay thì khả năng biến thành nợ xấu là điều khó tránh khỏi.

Nhiều kiến nghị, giải pháp đã được đưa ra để giải cứu thị trường đồng thời giải cứu chủ đầu tư nhưng vẫn chưa mang lại hiệu quả.

Đình Thanh