Thị trường bất động sản với mảng màu tối

Tiếp tục xu hướng giảm giá chung của các Quý trước, thị trường BĐS kết thúc Quý 3 với nhiều mảng màu tối, đặc biệt là phân khúc nhà ở, chung cư. Nguồn cung của thị trường tiếp tục tăng mạnh trong khu nhu cầu vẫn chưa được khơi thông khiến nhiều chủ đầu tư lâm vào bế tắc, mất phương hướng. Tuy nhiên đâu đó, thị trường vẫn có được điểm nhấn khi phân khúc văn phòng cho thuê vẫn tự tin với kế hoạch của mình. Vietnam Business Forum xin tổng hợp diễn biến của 2 phân khúc này trong quý 3.

Thị trường nhà ở - Cung vẫn cao hơn cầu

Phân khúc chung cư vẫn chưa có tín hiệu khả quan khi nguồn cung tiếp tục tăng mạnh trong khi nhu cầu của thị trường vẫn chưa được cải thiện khiến nhiều dự án đã phải giảm giá mạnh để tạo tính thanh khoản. Tiếp nối xu hướng của quý trước, quý này chứng kiến nhiều dự án cung cấp gói bàn giao thô nhằm giảm giá chào bán. Nhờ vậy, có tới 75% nguồn cung trong quý được chào bán dưới 21 triệu VND/m², cung cấp mức giá phải chăng nhất kể từ năm 2008.

Nhu cầu nhà ở khá hạn chế, do mối quan ngại ngày càng tăng về nền kinh tế khiến người tiêu dùng có xu hướng tích lũy hơn là đầu tư. Theo khảo sát gần đây của Nielsen, lo ngại về nền kinh tế đã vượt qua mối lo thất nghiệp để trở thành mối quan ngại lớn nhất của người tiêu dùng Việt Nam trong Q2/2012.

Theo con số thống kê của Công ty tư vấn và quản lý BĐS CBRE Việt Nam, người tiêu dùng đang tiết kiệm khoảng 15% thu nhập trong khi chỉ đầu tư khoảng 1% khiến cho dòng tiền vào BĐS bị cắt giảm phần lớn.

Giá chào bán thứ cấp tiếp tục giảm 5% so với quý trước, kéo dài thêm xu hướng giá cả trượt dốc bắt đầu từ Q4/2011. Thị trường hiện đang thuộc về người mua, nên sự phục hồi của thị trường phụ thuộc nhiều vào sức mua và tâm lý của khách hàng.

Đánh giá về triển vọng thị trường, ông Richard Leech, Giám đốc điều hành CBRE cho rằng, kinh tế không mấy khả quan cho đến năm 2013 sẽ tiếp tục làm suy giảm niềm tin của người tiêu dùng, khiến họ tìm nơi trú ẩn an toàn bằng cách đẩy mạnh tiết kiệm/tích lũy thay vì đầu tư. Tiền trong dân vẫn còn, nhưng không đổ vào bất động sản. Điều này dự kiến thay đổi khi nền kinh tế có tiến triển rõ nét, qua đó giúp thị trường đảo chiều.

Đối với phân khúc nhà đất trong các khu đô thị, nhiều khả năng một mặt bằng giá mới đã được thiết lập. Thị trường đang định giá lại các dự án, với mức giá mới thấp hơn khoảng 18% so với cùng kỳ năm 2011. Giá của các dự án đã và sắp hoàn thiện có mức giảm thấp nhất. Trong khi đó, hầu như không có giao dịch tại các dự án ít tiến độ.

Xét về nhu cầu, theo một cuộc khảo sát gần đây của CBRE, 86% khách hàng quan tâm đến căn nhà có giá trị bằng hoặc dưới 5 tỷ đồng. Trong khi đó, 68% dự án hiện nay đang chào bán sản phẩm với mức giá bằng hoặc trên 5 tỷ đồng, và chỉ có 32% dự án chào bán sản phẩm với mức giá dưới 5 tỷ đồng - phần lớn các dự án này vẫn trong giai đoạn đầu phát triển. Hơn thế nữa, mục đích mua nhà đã chuyển từ đầu tư chờ tăng giá (hiện chỉ chiếm 17%) sang để ở và cho thuê (hiện chiếm 83%).

Tái cơ cấu doanh nghiệp đã và đang diễn ra do các chủ đầu tư đang gặp nhiều khó khăn trong việc giải quyết các khoản nợ tồn đọng và nhu cầu mua nhà hạn chế. Do vậy, một số doanh nghiệp không có chức năng chính là kinh doanh bất động sản đã và đang thoái vốn khỏi lĩnh vực này. Các chủ đầu tư cũng đang xem xét lại chiến lược kinh doanh cho phù hợp với đối tượng khách hàng mục tiêu và loại hình sản phẩm chào bán. Ngoài ra, các chủ đầu tư cũng đang nỗ lực hơn trong các khâu bán hàng và chăm sóc khách hàng như sẵn sàng đàm phán về giá và các điều khoản thanh toán.

CBRE Việt Nam cho rằng, trong vòng 2 năm tới, dự đoán các chủ đầu tư sẽ tiếp tục tập trung tái cơ cấu doanh nghiệp và điều chỉnh chiến lược kinh doanh do thị trường hiện nay đang kỳ vọng vào các sản phẩm có chất lượng tốt hơn tại mức giá phải chăng hơn. Trong năm 2012, ước tính sẽ có khoảng 7.000 căn được hoàn thiện, và dự đoán nhiều dự án sẽ vắng người ở cho đến khi giá thị trường sát với khả năng chi trả của người mua hơn.

Thị trường Văn phòng nhiều tín hiệu khả quan

Nguồn cung văn phòng cho thuê tiếp tục tăng trong Q3/2012. Một tòa hạng A là Indochina Plaza Hanoi và ba tòa hạng B bao gồm Vinafor Building, HL Tower và tòa 28 tầng tại Làng Quốc tế Thăng Long đi vào hoạt động, bổ sung 48.500 m² diện tích văn phòng cho thị trường. Diễn biến đáng chú ý là tòa Crown Office (13.310 m²) đã ngừng cho thuê và chuyển sang hình thức tự sử dụng sau khi được Tập đoàn Viettel mua lại từ Chủ đầu tư cũ là Công ty TNHH Trần Hồng Quân.

Dù nguồn cung mới tăng mạnh, tỷ lệ lấp đầy vẫn tăng nhẹ gần 1 điểm phần trăm so với quý trước, cho thấy nhu cầu thuê có chiều hướng tăng. Diện tích thực thuê mới toàn thị trường trong Q3/2012 khá cao, đạt trên 34.000 m², chỉ thấp hơn một chút so với Q2/2012.

Giá thuê giảm là nguyên nhân chính khiến tỷ lệ lấp đầy được cải thiện và diện tích thực thuê mới tiếp tục cao trong quý vừa qua. Trong đó, các tòa hạng A tại khu vực trung tâm tích cực giảm giá thuê hơn bao giờ hết, mức giảm trung bình đạt 3,6%; và thậm chí cá biệt có dự án còn giảm mạnh 9% so với Q2/2012.

Ngược lại, giá thuê của các tòa hạng A tại khu vực phía Tây khá ổn định sau khi đã giảm sâu trong Q2/2012. Đối với các tòa hạng B, xu hướng giảm vẫn tiếp diễn trên khắp các khu vực. Trong đó, khu vực phía Tây và các khu vực ngoài trung tâm khác chứng kiến mức giảm giá thuê mạnh nhất, giảm lần lượt 6,7% và 6,9% so với quý trước.

Giá thuê vẫn tiếp tục giảm, nhưng chưa có dấu hiệu chạm đáy. Vì vậy, các chủ đầu tư được kỳ vọng sẽ áp dụng những chiến lược khác nhau để vượt qua khủng hoảng và tiếp tục phát triển dự án của mình. Một số chủ đầu tư chấp nhận giảm lợi nhuận qua việc giảm giá thuê và/hoặc tiếp tục đưa ra nhiều ưu đãi cho khách thuê để nâng cao tỷ lệ lấp đầy. Trong khi đó, một số chủ đầu tư lựa chọn giải pháp bán lại toàn bộ dự án. Những thương vụ gần đây có thể kể tên bao gồm Tập đoàn Viettel mua lại tòa Crown Office hay Techcombank mua lại tòa B Tháp Vincom City Towers. CBRE dự đoán xu hướng mua-để-tự-sử-dụng sẽ còn tiếp tục xuất hiện trong thời gian tới. Các thương vụ mua bán nên được nhìn nhận như một phương thức lành mạnh để tái cấu trúc danh mục đầu tư hơn là phản ánh năng lực tài chính yếu kém của chủ đầu tư.

Lương Tuấn