Ế ẩm và nợ nần

Chưa có dấu hiệu nào cho thấy thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam sẽ ấm lên, ít nhất là đến hết năm sau. Thị trường vẫn ngập sâu trong không khí ế ẩm và tình trạng nợ nần.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng cho biết tại diễn đàn Quốc hội, hiện cả nước hiện tồn 16.469 căn hộ chung cư, 4.116 nhà thấp tầng 25.870 mét vuông nhà văn phòng cho thuê. Sản phẩm bất động sản chủ yếu hàng cao cấp, còn cho thu nhập thấp thì rất ít. Nhà diện tích nhỏ, phù hợp đại đa số người dân và khả năng thanh toán rất thiếu, vốn cho dự án bất động sản chủ yếu dựa vào ngân hàng và đóng góp của dân mua nhà nên hàng không bán được thì nợ xấu tăng cao.

Thời niềm tin suy giảm

Kinh tế khủng hoảng, dòng tiền suy giảm, cả chủ đầu tư lẫn giới đầu cơ đều gặp khó khăn vì thị trường đóng băng. Giá bất động sản đã giảm mạnh từ 25 – 35%, thậm chí đến 50% tại một số nơi, và được dự báo còn tiếp tục giảm nhưng vẫn chưa đủ khơi gợi lòng tham của giới đầu tư, hoặc thuyết phục những người cần nhà ở xuống tiền.

Mặc dù có nhiều nhận định hy vọng thị trường sẽ ấm trở lại, nhưng diễn biến trên thị trường không dự báo điều này. Theo ông Phan Thành Mai, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, tính đến cuối quý 3/2012, tính thanh khoản của thị trường bất động sản Hà Nội và Tp.HCM vẫn rất thấp, thể hiện qua tỷ lệ hấp thụ sản phẩm trên thị trường chỉ khoảng 5 -7%, so với tổng nguồn cung căn hộ bán ra khoảng 111.500 căn tại cả hai thành phố.

Bất động sản đang phải giải quyết lượng hàng tồn kho rất lớn, đồng thời đang đối mặt với vấn đề khủng hoảng niềm tin nghiêm trọng. Giờ đây cả cơ quan quản lý, nhà đầu tư, giới đầu cơ, người môi giới, lẫn những người mua nhà đều tin rằng thị trường đang suy giảm nghiêm trọng và còn lâu mới ngóc đầu lên được. Bởi vậy, không ai dại gì bỏ tiền ra mua một tài sản mà biết chắc nó sẽ mất giá trong ngày mai. Người cầm tiền quyết định chờ đợi, chờ đến khi bong bóng bất động sản nổ tung và họ sẽ mua được những tài sản rẻ hơn nhiều so với giá ngày hôm nay. Tâm lý chờ đợi đè nặng thị trường với thế áp đảo thuộc về người mua.

Niềm tin này đang giết chết thị trường, dập tắt ngấm những nỗ lực tự thân của DN mong giải quyết được lượng hàng tồn để tái cơ cấu. Tất cả các thành phần tham gia vào thị trường đều nghi ngờ lẫn nhau. Chính phủ và doanh nghiệp chưa tin nhau, ngân hàng không tin doanh nghiệp, người dân hoài nghi về chủ đầu tư...

Tại diễn đàn Quốc Hội trong phiên thảo luận sáng 31/10, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng dẫn số liệu từ báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, cho biết đến 31/8/2012 dư nợ tín dụng bất động sản khoảng 203.000 tỷ đồng, trong đó nợ xấu chiếm 6,6%.

Dư nợ tín dụng liên quan đến bất động sản, như vay kinh doanh bất động sản, vay đầu tư sản xuất kinh doanh và thế chấp bằng bất động sản… vào khoảng 57% tổng dư nợ, tức là khoảng hơn 1 triệu tỷ đồng. - Những con số này đáng lo ngại về tác động nợ xấu của BĐS đến nền kinh tế.

Trước đó, trong cuộc làm việc của Bộ trưởng Bộ xây dựng Trịnh Đình Dũng với giới bất động sản mới đây, Bộ trưởng cho rằng bên cạnh các đề xuất về gói tài chính, NH phải có nguồn vốn vay dài hạn cho BĐS, thì nhiều kiến nghị đề cập vấn đề minh bạch thị trường, đơn giản các thủ tục hành chính về đất đai nhằm vực dậy niềm tin. Bên cạnh việc DN phải tự hạ giá, Nhà nước cần giúp DN thay đổi thiết kế, chuyển nhượng nhanh hoặc cho phép DN trả lại dự án khi không còn khả năng thực hiện. Trong lúc niềm tin suy giảm nghiêm trọng, cần có cơ quan chính thống dự báo về thị trường bất động sản để doanh nghiệp và người dân có cơ sở nghiên cứu, xem xét đầu tư hoặc mua nhà để an cư.

Chờ các quyết sách

Với hơn 1 triệu tỷ đồng dư nợ bất động sản, và lượng tồn kho lớn gây sức ép lên nền kinh tế, BĐS đang cần một lối thoát hiểm. Bài toán là tiền đâu đổ vào thị trường, và làm sao có thể “tiêu hóa” được lượng tồn kho đang chất cao như núi.

Phần lớn lượng hàng tồn kho của bất động sản hiện nay đều thuộc phân khúc căn hộ cao cấp, có diện tích lớn và biệt thự hạng sang... Theo lý giải của ông Nguyễn Ngọc Khoa (Công ty Tân Hoàng Minh), lỗi đó không hoàn toàn thuộc về chủ đầu tư, bởi rất nhiều dự án hiện nay, khi được phê duyệt phải phù hợp với quy hoạch của khu vực đó cũng như phải đáp ứng được tiêu chuẩn về mật độ dân số, hạ tầng do cơ quan quản lý địa phương quy định.

Bộ xây dựng mở hướng chia nhỏ các căn hộ để vừa túi tiền những người mua nhà để ở theo đề xuất của các DN. Nhưng nếu không thay đổi quy định về mật độ dân số khu vực đó, thì hướng này vẫn tắc.

Trong khi đó nguồn tiền NH vẫn chưa thể khơi thông, vì tỷ lệ nợ xấu của BĐS đã rất cao, và chừng nào nợ xấu chưa được xử lý thì NH vẫn khó đổ tiền vào BĐS. Ông Trần Văn Tần, Vụ Tín dụng - Ngân hàng Nhà nước cho biết, trong năm tới, mặc dù tín dụng cho bất động sản hạng sang, văn phòng cho thuê vẫn tiếp tục bị kiểm soát chặt chẽ, nhưng ngân hàng vẫn sẽ mở hầu bao đối với các dự án sắp hoàn thiện, nhà ở xã hội...

Hệ thống ngân hàng đã và đang tạo điều kiện thuận lợi nhất cho các DN bất động sản, thông qua việc bỏ “hạ mức tín nhiệm” đối với các doanh nghiệp có dư nợ nhưng chưa trả được. Điều đó cũng có nghĩa NH nới các quy định để DN BĐS có thể tiếp cận vốn trong giai đoạn khó khăn hiện tại.

Tuy nhiên, chính các NH còn đang gặp khó trong quá trình cơ cấu nợ xấu, nên hy vọng nguồn tiền lớn đổ vào BĐS khó thành hiện thực, ít nhất là trong năm tới.

Trong bản báo cáo 52 trang về tình hình kinh tế - xã hội 2012 và kế hoạch phát triển 2013 đã được Chính phủ gửi đến các vị đại biểu Quốc hội mới đây, trong đó đánh giá, thị trường BĐS đình trệ chưa có khả năng phục hồi, tiềm ẩn nhiều rủi ro. Thị trường nhà ở hoạt động trầm lắng, giá cả sụt giảm ở tất cả các phân khúc thị trường. Số lượng giao dịch bất động sản giảm mạnh, thậm chí nhiều dự án không có giao dịch. Cơ cấu hàng hoá bất động sản nhà ở vẫn còn mất cân đối, thiếu hàng hoá có quy mô vừa và nhỏ, có giá cả phù hợp với đa số nhu cầu của người dân, đặc biệt thiếu loại hình nhà ở cho thuê.

Trong báo cáo của mình, Bộ Xây dựng cho biết sẽ tập trung nghiên cứu, đề xuất và triển khai các giải pháp để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, hình thành hành lang pháp lý để phát triển nhà ở cho thuê. Ở các giải pháp cho năm 2013, Chính phủ cũng khẳng định sẽ giải pháp để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.

Trong khi đó, DN vẫn trông chờ các quyết sách để xử lý nợ xấu, khơi thông luồng vốn đầu tư, vực dậy niềm tin thị trường.

Lê Minh