Tín dụng bất động sản: Bơm tiền vào đâu?

Có nhiều ý kiến trái chiều về việc nên rút hay bơm thêm tín dụng cho lĩnh vực bất động sản (BĐS) các tháng cuối năm. Một luồng ý kiến cho rằng sự bất cân đối cung cầu nghiêm trọng trên thị trường BĐS đang gây nên nhiều hệ lụy và lãng phí nguồn lực xã hội rất lớn; trong khi quan điểm khác nhìn nhận vai trò đầu tàu kích thích phát triển kinh tế là BĐS cần được bơm thêm tín dụng thông qua đẩy mạnh cho vay cá nhân mua nhà, sau một thời gian kìm kẹp.

Tìm cách giải phóng hàng tồn

Đánh giá về thị trường BĐS, Tiến sĩ Vũ Đình Ánh cho rằng, sự quản lý thị trường BĐS đang có vấn đề, căn cứ trên tình hình hiện tại có thể thấy lượng hàng tồn kho đang rất nhiều mà chưa thể kiểm soát được. Bên cạnh đó, tín dụng dành cho thị trường BĐS nói chung thông qua tổng hợp phân tích đối chiếu các nguồn vẫn có chiều hướng tăng lên mà không hề giảm đi.

Theo số liệu thống kê của một công ty tư vấn BĐS nước ngoài, hiện số lượng chung cư tồn đọng trên hai thị trường chính là Hà Nội và TP HCM ước chừng khoảng 60.000 căn hộ (trong đó Hà Nội chiếm khoảng 40.000 căn, TP HCM khoảng 20.000 căn), đây là con số không hề nhỏ nếu đặt trong hoàn cảnh nền kinh tế đang gặp nhiều khó khăn như hiện nay. Số lượng vốn bị tồn đọng chỉ riêng phân khúc chung cư đang trở thành gánh nặng đối với nền kinh tế.

Làm một phép tính đơn giản, nếu 60.000 căn hộ này có mức giá trung bình là 1 tỉ đồng/căn hộ thì riêng thị trường căn hộ đã “chôn” của nền kinh tế mất 60.000 tỉ đồng, tương đương với gần 3 tỉ USD. Giá trị BĐS tại Việt Nam tuy có điều chỉnh nhưng vẫn quá cao so với thu nhập và khả năng thanh toán của người dân. Đơn cử, thu nhập bình quân của một người dân, theo Tổng cục Thống kê, hiện chưa đến 3 triệu đồng/tháng. Với giá BĐS hiện nay, để sở hữu một căn hộ bình dân khoảng 1 tỉ đồng, họ phải mất 20- 30 năm không ăn, không tiêu gì.

Theo các chuyên gia kinh tế, bản thân thống kê của Ngân hàng Nhà nước công bố hồi tháng 4 rằng dư nợ cho vay BĐS hiện đã giảm còn trên 20.000 tỉ đồng cũng nên xem xét lại. Theo Tiến sĩ. Ánh, nếu tín dụng cho vay BĐS (gồm cả cho vay ngành xây dựng và cho vay kinh doanh BĐS) thì phải nằm ở con số 348.000 tỉ đồng- bằng đúng con số mà Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia đưa ra. Như vậy, có thể thấy, cho vay BĐS vẫn tăng chứ không hề giảm đi.

Có thể thấy thị trường BĐS có những tác động rất lớn tới sự ổn định của nền kinh tế. Những khó khăn của nền kinh tế hiện tại, một phần bị tác động bởi sự đóng băng của thị trường BĐS. Vì thế, cách tốt nhất để “tháo chốt” nền kinh tế là khơi thông thị trường BĐS. Và để khơi thông được thị trường này thì cách duy nhất là giải phóng hàng tôn kho thông qua giảm giá bán căn hộ. Đây sẽ là cơ sở cho sự ổn định kinh tế, xã hội đất nước, bởi giải phóng được 60.000 căn hộ tồn đọng thì có thể giải quyết được chỗ ở cho khoảng 300.000 người.

Tiến sĩ Ánh cho rằng, kích cầu là ưu tiên hàng đầu trong thời điểm này, có giải quyết được hàng tồn kho thì chúng ta mới tính tới việc sản xuất mới, từ đó khơi thông dòng tiền. Còn cứ để hàng tồn kho như hiện nay thì sẽ tắc hết. VN đã đưa ra 3 chương trình tái cơ cấu, nhưng cái quan trọng nhất vẫn là tái cơ cấu thị trường BĐS thì lại không được quan tâm trong khi đây là thị trường “tắc” nhất. Giữa doanh nghiệp kinh doanh BĐS và ngân hàng đang có sự ràng buộc với nhau về vốn, thậm chí đó là hàng loạt những căn hộ mà chưa thể bán được. Khó khăn của thị trường BĐS cũng chính là khó khăn của hệ thống ngân hàng. Vì thế về trung và dài hạn, ngân hàng cũng cần phải chung tay, góp sức để “vực” dậy thị trường này.

Tiến sĩ Ánh cũng nhấn mạnh, nếu không có quyết tâm và sự thống nhất, con số hàng tồn kho của thị trường BĐS sẽ tiếp tục tăng cao trong thời gian tới. Bởi sau khi rút tín dụng để hoàn thành các dự án thì lượng hàng tồn có thể lên tới 12.000 tỷ đồng.

Bơm vốn cho thị trường

Theo các chuyên gia kinh tế, tập trung tăng trưởng tín dụng đối với thị trường BĐS của hệ thống ngân hàng là quan trọng nhất, cần phải duy trì sự ổn định đồng thời từng bước đưa tổng dư nợ tín dụng của thị trường BĐS về mức của năm 2009- 2010.

Hiện nay, các doanh nghiệp BĐS cũng đã có những bước đi được xem là tích cực khi tiến hành giảm giá bán, đưa ra các chương trình khuyến mại nhằm kích cầu thị trường. Giá BĐS tại TP HCM hiện đã giảm khá sâu đồng thời các doanh nghiệp cũng đã tiến hành điều chỉnh chiến lược kinh doanh, cơ cấu lại hàng hóa theo hướng sát với nhu cầu thanh toán của thị trường nhưng giao dịch vẫn rất trầm lắng, người dân vẫn chưa đặt niềm tin vào sự hồi phục của thị trường, chính vì thế tâm lý chờ đợi vẫn còn rất lớn.

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Nguyễn Trần Nam, con số gần 350.000 tỉ đồng cho vay BĐS bao gồm cả kinh doanh và xây dựng (tính cả những công trình hạ tầng có quy mô lớn như cầu đường). Còn tính riêng con số gần 200.000 tỉ đồng dư nợ cho vay BĐS (bao gồm cả tiền đền bù giải phóng đất đai, vay xây dựng nhà cửa, khu công nghiệp) thì chưa phải là nhiều và cần tiếp tục đổ vốn vào đây.

Thị trường BĐS đang ở trong giai đoạn nhạy cảm với những cơ chế, chính sách, vì thế theo nhiều chuyên gia BĐS, việc bơm thêm vốn hay rút vốn cần được tính toán một cách khoa học, linh hoạt. Có thể giảm bớt cho vay để tập trung tiền đền bù giải phóng đất đai hay xây dựng các dự án. Tăng cho vay mua nhà để ở đặc biệt là những người có nhu cầu thực về nhà.

Lương Tuấn