“Niềm tin người tiêu dùng sẽ làm tan băng thị trường bất động sản”

Năm 2012, tình trạng “đóng băng” của thị trường bất động sản (BĐS) đã đến mức báo động với lượng hàng tồn kho quá lớn và tỷ lệ giao dịch thành công trên thị trường ở mức rất thấp. Nguyên nhân quan trọng của tình trạng này chính là niềm tin của người tiêu dùng. Đây là nhận định của chuyên gia BĐS Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch Hiệp hội doanh nghiệp nhỏ và vừa Việt - Đức trong cuộc trao đổi với phóng viên Tạp chí Vietnam Business Forum. Anh Sơn thực hiện.

Theo ông, tình trạng “đóng băng” của thị trường BĐS có nguyên nhân từ đâu?

Thị trường BĐS “đóng băng” trong năm vừa qua, theo tôi, nguyên nhân quan trọng nhất chính là việc người tiêu dùng mất niềm tin vào thị trường. Nhưng vì sao lại có sự mất niềm tin nghiêm trọng đó là cả một loạt những nguyên nhân khác đến từ chính sách vĩ mô chưa sát thực tế, chưa theo kịp với tình hình; Công tác quy hoạch, cấp phép cho các dự án nhà ở cho từng phân khúc thị trường chưa tính kỹ đến nhu cầu thực tế của người tiêu dùng ở từng thời điểm cụ thể; Các doanh nghiệp đầu tư dàn trải và đầu tư theo phong trào; Các chính sách tháo gỡ khó khăn cho thị trường đã có nhưng việc thực hiện chưa quyết liệt; … Từ đó dẫn tới thị trường BĐS năm 2012 bị mất tính thanh khoản trầm trọng, nhiều doanh nghiệp thua lỗ, phá sản và các dự án không được hoàn thành theo tiến độ,… hệ quả là việc bàn giao nhà ở cho người tiêu dùng bị lùi vô thời hạn. Như vậy, việc mất niềm tin của người tiêu dùng là điều đương nhiên. Và tôi muốn khẳng định lại rằng: niềm tin của người tiêu dùng là điều quan trọng nhất sẽ làm tan băng thị trường BĐS Việt Nam.

Ông có nhận định như thế nào về thực trạng của thị trường BĐS hiện nay?

Thị trường bất động sản trong năm 2012 vẫn chưa được giải cứu bởi hầu hết các phân khúc đều ở trạng thái đóng băng và tính thanh khoản thấp, mặc dù đã hình thành rõ nét hơn các sản phẩm phân khúc hàng hóa theo nhu cầu khách hàng. Theo thống kê thì số lượng hàng tồn kho tại thị trường Hà Nội, thị trường TP. Hồ Chí Minh hiện tồn số lượng căn hộ chung cư, căn nhà thấp tầng và đất nền là rất lớn, gây lãng phí và làm giảm giá trị quyền sử dụng đất đai.

Mặt khác, nợ xấu và nợ quá hạn đang rất cao cản trở việc tiếp cận nguồn tín dụng mới, và doanh nghiệp BĐS cũng như sản xuất liên quan không có nguồn vốn mới để tái cơ cấu, tiếp tục duy trì hoạt động kinh doanh. Cùng với đó là tình trạng lãi suất cho vay khoảng 12- 15% thì vẫn cao gần gấp đôi tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu ROE của doanh nghiệp BĐS (khoảng 8%), đồng nghĩa việc doanh nghiệp BĐS không thể có hoạt động hiệu quả, dễ tiếp tục trở thành nợ xấu mới kể cả khi vay được tín dụng.

Theo tôi hiện nay, nhà ở xã hội, nhà thương mại diện tích nhỏ, nhà tái định cư có thể nói là điểm sáng duy nhất trong “tảng băng” chưa tan của thị trường. Tuy nhiên, nguồn cung cho thị trường của đối tượng khách hàng này lại rất hạn chế và chưa đáp ứng được thực tế. Nói như vậy không có nghĩa là các phân khúc thị trường khác không có nhu cầu. Vì nếu quá chú trọng hoặc đổ xô vào xây nhà giá rẻ, nhà ở xã hội thì trong vài năm tới, tất nhiên sẽ lại xảy ra tình trạng cung vượt xa cầu trong phân khúc nhà giá rẻ như BĐS thời điểm hiện nay.

Thị trường bất động sản đóng băng không chỉ ảnh hưởng tới tính thanh khoản của ngân hàng, gây thất thu ngân sách nhà nước, mà còn gây khó khăn cho các doanh nghiệp sản xuất vật liệu xây dựng, doanh nghiệp xây lắp, doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh hàng trang trí nội thất... Hàng tồn kho tăng cao, dẫn đến tình trạng các doanh nghiệp phải hoạt động cầm chừng, không phát huy hết công suất, thậm chí dừng sản xuất, gây ảnh hưởng tiêu cực tới nền kinh tế, đặc biệt là chỉ tiêu tăng trưởng kinh tế và tính thanh khoản của nền kinh tế. Vì vậy việc giải cứu thị trường BĐS để nó phát triển trở lại là vô cùng cần thiết trong thời điểm hiện nay.

Ông có đề xuất giải pháp gì cho thị trường BĐS trong giai đoạn tới?

Trước hết, cần điều chỉnh chính sách phù hợp với tình hình thực tế của thị trường BĐS hiện nay. Cần có chiến lược phát triển thị trường BĐS rõ ràng để tạo niềm tin cho các nhà đầu tư và người tiêu dùng.

Hoàn thiện, làm rõ và minh bạch hành lang pháp lý cho thị trường bất động sản để hài hòa giữa lợi ích chủ đầu tư, người mua và nhà nước. Cần xây dựng một chiến lược nhà ở trên nền tảng giải quyết nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp; đẩy mạnh hơn nữa chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội; để người nghèo tiếp cận các khoản vay dài hạn, các khoản vay tài chính vi mô và chi phí hạ tầng thấp; áp dụng cơ chế đứng tên tài sản hợp lý với thủ tục đơn giản hóa giúp cho đăng ký thế chấp dễ dàng; áp dụng các thủ tục cho vay mua nhà rõ ràng để thuận lợi cho xác minh nguồn gốc, định giá; người thu nhập thấp có điều kiện tiếp cận và chủ động thực hiện các quyền đối với tài sản của mình.

Cần có các chính sách cụ thể trong quản lí, điều hành các tòa nhà chung cư, cần phải có các công ty chuyên nghiệp quản lí điều hành để hài hòa lợi ích giữa người dân và doanh nghiệp. Quan trọng hơn, nguồn kinh phí thu được từ hoạt động này cần được tái đầu tư xứng đáng cho công tác bảo trì, bảo dưỡng các tòa nhà nhằm đem lại cuộc sống tốt nhất cho người dân tại các khu chung cư.

Một lần nữa tôi muốn nhắc lại rằng, phân khúc nhà ở xã hội, tái định cư cần được xã hội hóa, tuy nhiên các phân phúc khác cũng cần phải khuyến khích phát triển. Bởi việc phát triển các phân khúc này sẽ giúp thu hút được nguồn tiền nhàn rỗi trong dân, đặc biệt là lượng kiều hối rất lớn đổ về Việt Nam. Đây chính là một trong những động lực thúc đẩy sự tăng trưởng trở lại của thị trường BĐS trong giai đoạn tới.

Xin cảm ơn ông!