Bất động sản không dễ phá băng

Với quyết tâm phá băng thị trường BĐS Việt trong năm 2013, Chính phủ đã đưa ra hàng loạt các giải pháp kích cầu. Song, dường như thị trường bất động sản (BĐS) vẫn đang trong “cơn ngủ đông”, vẫn chưa có dấu hiệu sẽ có một sự đột phá trong quý tới.

BĐS cần 6 năm để phục hồi

Theo ông Jonhn Sheehan, thành viên tổ chức giám định BĐS Hoàng Gia (ERICS) của Anh, Việt Nam đang ở giai đoạn đầu tiên trong quá trình khôi phục thị trường BĐS. Vì vậy, phải mất 2 năm khó khăn và 4 năm giải quyết nợ xấu, thị trường BĐS mới dần khôi phục.

Dư thừa nguồn cung quá nhiều cộng với giá quá bán ra không hợp lý đang khiến các doanh nghiệp BĐS chìm trong khủng hoảng. Đa số các doanh nghiệp BĐS đều cho rằng, cơ hội để thị trường hồi phục ngay trong năm 2013 là rất thấp. Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, năm 2013 sẽ tiếp tục là năm khó khăn ngành địa ốc. Mức độ giải quyết đến đâu còn tùy thuộc vào việc Chính phủ triển khai các gói hỗ trợ thị trường ra sao.

Mặc dù trong thời gian vừa qua, Chính phủ đã có nhiều nỗ lực trong việc tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp và tìm các giải pháp kích cầu kinh tế, như kiềm chế và giảm lãi suất vay, nới lỏng tín dụng hơn cho lĩnh vực BĐS, cho phép khoanh nợ, giãn nợ, giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, giãn tiến độ nộp tiền sử dụng đất, thuế VAT… cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ, nhưng vẫn không thể giúp thị trường phục hồi, nhiều doanh nghiệp BĐS phá sản, giải thể, bị sáp nhập đã gây tác động tiêu cực cho cả nền kinh tế.

Theo nhiều chuyên gia BĐS, đưa ra những kịch bản của thị trường BĐS năm 2013 trong hoàn cảnh hiện nay là rất khó bởi những chính sách được Chính phủ thông qua như hiện nay có độ trễ quá lớn, đã gây ảnh hưởng tới sự phục hồi của thị trường BĐS. Chưa kể, không phải chính sách nào cũng đã được thực thi. Điển hình, Nghị quyết 02 về giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất, kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu của Chính phủ được ban hành cách đây 2 tháng, vẫn chưa thể đi vào cuộc sống. Trong khi đó, doanh nghiệp chủ yếu phải tự cứu mình, cố xoay xở để giải quyết hàng tồn và nợ xấu.

Điều quan trọng nhất lúc này để cứu thị trường, đó là giải quyết hàng tồn kho, xử lý nợ xấu và ổn định thị trường.

Không dễ phá băng

Khi thị trường BĐS không còn là mảnh đất đầu tư với lợi nhuận tối đa, khi những con “sóng” BĐS không còn thì bản thân thị trường cũng đã đào thải không ít nhà đầu tư theo kiểu “ăn xổi”. Thị trường đang sàng lọc để hướng tới sự lâu dài. Đây là lĩnh vực có tác động sâu sắc đến sự phát triển kinh tế, vì vậy, trước những khó khăn của thị trường, Chính phủ đã dành 70% trong đề án xử lý nợ xấu cho BĐS, các biện pháp mở rộng tín dụng cho vay mua nhà như khuyến khích các tổ chức tín dụng liên kết với các chủ đầu tư hỗ trợ gói tín dụng dài hạn cho người vay mua nhà, cho phép chia nhỏ diện tích căn hộ, mua lại để chuyển thành các dự án làm nhà ở xã hội, ký túc xá… Đặc biệt, vừa qua, Ngân hàng Nhà nước dự kiến sẽ hạ lãi suất cho vay mua nhà ở xã hội xuống 6%/năm với thời hạn là 15 năm. Nếu chính sách này được thực hiện thì trong quý I, sẽ là tin vui cho thị trường BĐS năm 2013.

Tuy nhiên, với những chính sách mới của Chính phủ nhằm cứu thị trường trong bối cảnh hiện nay, theo đánh giá của các chuyên gia thì khả năng thị trường phục hồi trong ngắn hạn là không thể.

Cần nhìn nhận rằng, tình hình kinh tế năm 2013 dự báo sẽ còn nhiều thách thức khi nợ xấu tăng cao, tổng cầu suy giảm, tình trạng lạm phát có nguy cơ tăng lại nếu không kiểm soát chặt chẽ. Chính vì thế, một khi đồng loạt các chính sách của Chính phủ cùng với việc tái cơ cấu hệ thống ngân hàng được thực thi từ quý I thì cũng phải đến cuối năm, BĐS mới có thể “bừng tỉnh”.

Mặt khác, thị trường đang có khối lượng hàng tồn kho quá lớn, dư cung ở hầu hết các phân khúc. Thậm chí, nhiều doanh nghiệp BĐS do nôn nóng giải quyết hàng tồn kho, đã chuyển nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội. Nhưng điều nghịch lý là, dù nhu cầu cao nhưng hiện nay Hà Nội vẫn còn gần 10.000 căn nhà ở xã hội đang bị ế. Giải thích vấn đề này, theo ông Nguyễn Văn Đực, không phải người dân không có nhu cầu mà là không phù hợp với nhu cầu của họ.

Bởi vậy, nhiều ý kiến cho rằng, nếu không tính toán kỹ mà cứ đầu tư theo phong trào, khi đó, nhà ở xã hội rất dễ rơi vào tình cảnh tồn kho giống như nhà ở thương mại hiện nay. Và đương nhiên, việc giải quyết bài toán tồn kho BĐS sẽ không có hồi kết.

Lương Tuấn