Nhiều nhà đầu tư nước ngoài quay lại thị trường bất động sản

Sau hơn 2 năm giảm giá do ảnh hưởng của cuộc suy thoái kinh tế thì thị trường bất động sản (BĐS)  đang có những diễn biến tích cực khi một số phân khúc của thị trường đã bắt đầu ấm dần lên như mặt bằng bán lẻ, chung cư cao cấp, nhà ở xã hội... Điều này đang dần lấy lại lòng tin của người dân và các nhà đầu tư. Phóng viên Tạp chí Vietnam Business Forum đã có cuộc trao đổi với ông Arsh Chaudhry – Giám đốc điều hành của Công ty tư vấn BĐS Cushman & Wakefield Đông Nam Á xung quanh vấn đề này. Lương Tuấn thực hiện.

Thị trường BĐS năm 2014 sẽ tốt hơn năm 2013

Ông có đánh giá như thế nào về tình hình BĐS Việt Nam, cụ thể là sau Quý 1 2014? Liệu rằng thị trường này sẽ có cơ hội phục hồi và đi lên trong 2 quý cuối năm 2014?

Tôi nhận thấy tình hình kinh tế của Việt nam đã hồi phục trở lại so với vài năm trước đây. Sau khủng hoảng kinh tế toàn cầu, nền kinh tế các nước đã trải qua thời gian khó khăn và Việt Nam cũng không phải là ngoại lệ. Nợ xấu, lạm phát cao và lãi suất tăng đã kìm hãm sự phát triển kinh tế của Việt Nam, đây cũng là vấn đề mà nhiều quốc gia trước đó gặp phải.

Tuy nhiên, trong hơn một năm qua, chúng tôi bắt đầu thấy dấu hiệu hồi phục tích cực của kinh tế Việt Nam. Và khi nền kinh tế hồi phục thì chắc chắn sẽ có ảnh hưởng tích cực đến thị trường bất động sản. Có thể thấy là hiện nay thị trường có khá nhiều tác động tích cực từ bên trong lẫn bên ngoài. Tính về tác động từ bên ngoài, lãi suất giảm, góp phần tăng niềm tin nhà đầu tư. Nhìn lại 12 tháng trước đây, hay gần nhất là 3 tháng trước đây, lãi suất ở mức 24 đến 25% và giờ đã chỉ còn ở mức 11- 12%. Lãi suất giảm, đương nhiên tạo điều kiện cho người mua nhà.

Lãi suất còn có thể giảm nữa, nhưng theo tôi, lãi suất tại thời điểm này đã dừng ở mức ổn định và lành mạnh cho thị trường. Những nỗ lực của chính phủ và ngân hàng khi giải ngân 30 nghìn tỷ đồng hỗ trợ và đề xuất gói vay 50 nghìn tỷ đồng cũng được đánh giá cao. Tuy nhiên, tôi khuyến nghị số vốn này nên được bơm vào những dự án khả thi. Những dự án khả thi là những dự án mà chủ đầu tư có khả năng hoàn thiện và tiêu thụ sản phẩm trên thị trường. Để làm được điều này, chính phủ, các ngân hàng cũng như các chủ đầu tư phải lường trước và đánh giá đúng được khả năng tiêu thụ của thị trường. Ở đây tôi đang nói đến một số nhà phát triển trên thị trường thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội và các thành phố chính tại Việt Nam.

Tôi nghĩ rằng thị trường năm nay sẽ khởi sắc hơn rất nhiều so với năm 2013. 

 So với các nước Đông Nam Á khác, điểm mạnh của BĐS Việt Nam là gì thưa ông?

Nếu nhìn thị trường bất động sản Việt Nam từ quan điểm của nhà đầu tư để so sánh với các nước khác ở châu Á hoặc Đông Nam Á thì tôi cho rằng, khi các nhà đầu tư đến và tìm hiểu thị trường Việt Nam, họ đang xem xét các khía cạnh để đầu tư trong trung và dài dạn chứ không chỉ là tầm nhìn trong một vài năm ngắn ngủi. Nó có thể là tầm nhìn trong năm năm hoặc dài hơn. Trong vài trường hợp, nó có thể là tầm nhìn trong 20 năm khi mà điều kiện cơ sở hạ tầng Việt Nam phát triển. Tôi nghĩ đó là điều đầu tiên cần lưu ý.

Điểm mạnh của nền kinh tế Việt Nam là kết cấu dân số trẻ, chúng tôi chắc chắn điều này sẽ trở thành một con át chủ bài quan trọng trong vòng 7 năm tới mà các nhà đầu tư đang ngấp nghé vào Việt Nam sẽ được hưởng lợi. Tôi đã từng trao đổi với các nhà đầu tư tại Singapore, Hồng Kong và các nước khác trong khu vực Châu Á Thái Bình Dương thì thấy rằng, hai, ba năm trước Việt Nam không phải là điểm đến đầu tư hấp dẫn nhưng tình hình đã được thay đổi đáng kề trong một năm trở lại đây. Mọi người đang bắt đầu xem xét các cơ hội đầu tư tại Việt Nam. Họ đang cân nhắc các danh mục đầu tư, danh mục nào có sẵn và danh mục nào đang cần một bản kế hoạch đầu tư đầy đủ nhất. Cushman & Wakefield chúng tôi nhận thấy ngoài xu hướng đầu tư vào phân khúc nhà ở thì cũng đang có xu hướng đầu tư vào BĐS đang có dòng tiền đảm bảo (BĐS đang hoạt động).

Cần đẩy mạnh việc thanh lọc nợ xấu

Vậy theo ông,  những khó khăn mà thị trường bất động sản Việt Nam đang phải đối mặt là gì?

Nói về những khó khăn, chúng ta có thể nhìn theo hai cách. Trong suốt 7 năm kể từ lúc thành lập và hoạt động tại Việt Nam, chúng tôi đã thấy khó khăn thứ nhất là tình hình nguồn cung. Việc am hiểu thị trường và có đầy đủ thông tin về thị trường rất quan trọng, tức là thông tin về các nhà đầu tư trong và ngoài nước muốn thâm nhập thị trường, muốn đầu tư và tại thời điểm này thì họ đang tìm kiếm những hạng mục chất lượng có sẵn để đầu tư, tuy nhiên những hạng mục này khá hạn chế và chúng tôi chưa thấy nhiều động thái từ các chủ sở hữu.

Yếu tố thứ hai mà nhiều nhà đầu tư xem xét là chính sách. Nhiều nhà đầu tư khi đến Việt Nam, họ muốn sự ổn định về chính sách/chính trị và về lãi suất. Nếu bạn nhìn vào các nước khác tại Đông Nam Á thì Indonesia chuẩn bị bầu cử, quá trình bầu cử sẽ diễn ra trong 6 tháng và trong thời gian đó thì tình hình chính trị sẽ không được ổn định, dẫn đến việc nhà đầu tư sẽ chưa dám đầu tư mà sẽ chỉ quan sát. Tương tự như vậy, Philippin sẽ bầu cử trong vòng 18 tháng tới và trong thời gian từ đây đến đó, chính trị cũng sẽ có nhiều biến động. Điều thuận lợi là Việt Nam đang có một nền chính trị ổn định.

Điều thứ ba cần xem xét là biến động của tỉ giá hối đoái. Tôi nhớ khi Cushman & Wakefield bắt đầu kinh doanh tại Việt Nam năm 2007, giá trị 1 đồng Đô la tại thời điểm đó khoảng 16.200 Việt Nam Đồng và trong vòng 4 năm, nó đã tăng lên 21.500 Việt Nam Đồng. Nhưng trong 12 đến 18 tháng qua, tỉ giá VNĐ vẫn rất ổn định và là một trong số ít các đồng tiền trên thế giới duy trì tốt giá trị so với đồng USD. Vì vậy, với sự ổn định của tiền đồng và tỷ giá hối đoái hiện tại, nhà đầu tư không những không mất tiền và còn có thể kiếm lời lớn nếu mang tiền vào Việt Nam đầu tư.

Với những khó khăn mà ông vừa đề cập thì những giải pháp nào từ phía nhà đầu tư, doanh nghiệp và chính phủ sẽ có tác dụng cải thiện tình hình?

Tôi nghĩ rằng động thái tích cực đầu tiên và quan trọng nhất đó là việc giảm lãi suất. Tiếp theo là việc thành lập Công ty quản lý tài sản Việt Nam (VAMC) – thúc đẩy các ngân hàng trong việc xóa bỏ các khoản nợ xấu liên quan đến bất động sản. Tuy nhiên tôi nghĩ vẫn cần có thêm các động thái khác nữa. Cá nhân tôi thấy quá trình xác định và thanh lọc nợ xấu cần được tăng tốc hơn nữa. Một khi các ngân hàng thanh lọc được toàn bộ nợ xấu, họ sẽ có đủ tiềm lực để đầy mạnh cho vay, các nhà đầu tư sẽ có thêm động lực để đầu tư. Một vấn đề nữa là quyền sử dụng đất, đối với nhà đầu tư nước ngoài thì thời hạn tối đa là 50 năm chứ chưa được thuê ổn định lâu dài. Đồng thời việc gia hạn sử dụng đất thêm 20-50 năm nữa cũng chỉ mới được xem xét bước đầu.

Đây là thời điểm tốt để gia nhập thị trường

Từ trước tới nay, thị trường Bất động sản Việt Nam vẫn bị đánh giá là “bong bóng”. Theo ông, bất động sản Việt Nam hiện đã trở về giá trị thực hay chưa?

Thị trường Việt Nam trên thực tế, đúng là một thị trường gặp phải hiện tượng bong bóng giá, nhất là vào thời điểm năm năm trước đây. Những năm vừa qua có thể nói là những năm khó khăn cho bất động sản Việt Nam, nhưng cũng chính nhờ thời gian này, mà giá cả được điều chỉnh chính xác với thực tế hơn. Các nhà phát triển cũng bắt đầu hiểu nguyên tắc vận hành của thị trường hơn trước và có những điều chỉnh thích hợp. Gần đây, những dự án có giá quá cao hoặc thiết kế không phù hợp đã có xu hướng giảm giá. Tuy nhiên, quá trình giảm giá này diễn ra dần dần. Trong thời gian tới, các nhà đầu tư trong khu vực sẽ bắt đầu tiếp cận được với dự án tại Việt Nam phù hợp với kinh phí của họ.

Chính phủ cũng có nhiều động thái hỗ trợ cho sự phát triển của thị trường. Với những điều chỉnh về giá cả, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ có nhiều điều kiện để phát triển bền vững và vận hành hiệu quả hơn. Chu kỳ phát triển trước của thị trường bất động sản Việt Nam lên xuống và kết thúc khá nhanh. Chúng tôi mong muốn tới đây, những thay đổi trong chính sách và hệ thống ngân hàng sẽ hỗ trợ cho thị trường bất động sản phát triển ổn định và diễn tiến tích cực hơn với số vốn giải ngân phù hợp. Thị trường hiện tại đã có nhiều dấu hiệu phục hồi với số lượng gia tăng đáng kể nhu cầu thuê và mua, đầu tư từ các khách thuê và các nhà đầu tư. Về phía khách thuê, họ đang khá sốt ruột với tình hình cung cầu hiện tại. Tôi dự đoán, cho đến cuối năm 2014, giá thuê văn phòng sẽ tăng nhẹ do như cầu thuê văn phòng gia tăng. Về phía nhà đầu tư, nhiều nhà đầu tư đang tìm kiếm cơ hội tại Việt Nam. Vài năm trước đây, họ không có nhu cầu đầu tư tại Việt Nam, nhưng tại thời điểm này, càng ngày càng có nhiều nhà đầu tư quay trở lại thị trường này và bày tỏ mong muốn đầu tư vào đa dạng các loại dự án bất động sản.

Vậy theo ông, nhà đầu tư có nên đầu tư tại thời điểm này hay đợi thêm một thời gian nữa khi thị trường đã hoàn toàn phục hồi trở lại?

Hiện tại đây là thời điểm tốt cho các nhà đầu tư gia nhập thị trường Việt Nam. Khi mà thị trường đi vào ổn định, nhiều nhà đầu tư sẽ gia nhập thị trường và tiến hành tìm kiếm cơ hội. Làn sóng này tạo ra nhiều cạnh tranh giữa các nhà đầu tư trong quá trình tìm kiếm. Tuy thị trường sẽ còn giảm giá trong một thời gian ngắn nữa nhưng đây đúng là thời điểm hứa hẹn mang lại lợi nhuận cao cho các nhà đầu tư.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng thị trường bất động sản không hoạt động như thị trường chứng khoán. Bất động sản không mang lại lợi nhuận nhiều và chóng vánh như chứng khoán. Chu kỳ đầu tư bất động sản thường kéo dài từ 5 đến 7 năm, thậm chí là 10 năm. Chính vì điều này mà việc đầu tư vào khối bất động sản nào, vị trí nằm tại đâu là một điều vô cùng quan trọng. Đầu tư vào thời điểm này có nên hay không, còn tùy thuộc vào đặc điểm và vị trí của từng dự án bất động sản nữa.

Mỗi nhà đầu tư có một mục tiêu và kế hoạch đầu tư khác nhau, cũng như rủi ro khác nhau. Họ đặt mục tiêu hòa vốn trong khoảng thời gian khác nhau. Vì vậy, các nhà đầu tư cũng nên cân nhắc kĩ khi đầu tư vào khoảng thời gian này, xem xét nên mua hay nên bán. Bởi khoảng thời gian này có thể thích hợp với một số nhà đầu tư này nhưng cũng có thể không thích hợp với các nhà đầu tư khác, với chu kỳ đầu tư và giới hạn thời gian hòa vốn khác biệt.