Thị trường văn phòng cho thuê trước áp lực giảm giá

Theo ước tính, năm 2010 sẽ có khoảng 150.000 m2 diện tích mặt sàn văn phòng cho thuê được đưa vào khai thác, đây được xem là con số quá lớn so với nhu cầu thị trường. Một cuộc khủng hoảng thừa văn phòng cho thuê đang dần hiện hữu…

Nguồn cung ngày càng lớn

Năm 2009 đánh dấu một bước thụt lùi của thị trường văn phòng cho thuê, tính chung trên cả nước, giá thuê trung bình đã giảm 20- 25%. Nhu cầu thấp, trong khi nguồn cung lại quá nhiều khiến cho sức ép giảm giá thuê văn phòng đối với chủ đầu tư ngày càng lớn. Tính riêng tại Hà Nội, năm 2009 các chủ đầu tư vẫn đang còn dư 50.000 m2 chưa lấp đầy, trong đó, có những diện tích rất lớn thuộc hai tòa nhà mới khai trương ở khu vực trung tâm là Capital Tower và BIDV Tower ( HN).

Khi thị trường đã bước vào giai đoạn bão hòa, chủ đầu tư sẽ là người bị động về giá thuê, sức ép cạnh tranh khiến cho người đi thuê được quyền đòi hỏi nhiều hơn. Chính vì thế, việc tìm khách thuê và chiến lược giá thuê thế nào là câu hỏi lớn đang làm khó các chủ đầu tư các dự án chuẩn bị đi vào hoạt động cũng như những dự án đang hoạt động nhưng vẫn còn nhiều diện tích trống. 150.000 m2 diện tích được đưa vào khai thác là con số quá lớn trong giai đoạn này, những dự án lớn vừa mới hoàn thành như Grand Plaza hay CMC Tower vẫn còn rất nhiều diện tích bị bỏ trống.

Ông Richard Leech, Giám đốc điều hành Công ty tư vấn bất động sản CB Richard Ellis nhận định, trong thời gian tới, giá thuê văn phòng ở Hà Nội sẽ tiếp tục giảm. “Mặc dù bước sang năm 2010 nhu cầu thuê văn phòng đã được cải thiện nhiều so với năm 2009 nhưng nguồn cung quá lớn đang tạo ra sức ép khiến chủ đầu tư các tòa nhà đứng trước hai sự lựa chọn hoặc giảm giá thuê để lấp đầy các toàn nhà, hoặc giữ giá chào thuê cao và đối mặt với việc một phần diện tích tòa nhà sẽ bỏ trống”- Ông Richard Leech cho biết thêm.

Ông Richard Leech cũng cho rằng, trong thời điểm này, lựa chọn thông minh nhất của chủ đầu tư các tòa nhà, nhất là các dự án mới hoạt động là áp dụng phương án thứ nhất ( giảm giá thuế để lấp đầy) vì nó giúp chủ đầu tư đảm bảo dòng tiền mặt.

Cùng quan điểm với ông Leech, nhà tư vấn Nathan Cumberlidge - Giám đốc kỹ thuật của Colliers International tại Hà Nội, cũng cho rằng, các chủ tòa nhà hiện đang ưu tiên lựa chọn chiến lược duy trì công suất cho thuê tối đa thay vào việc duy trì một giá thuê cao và họ sẽ xem xét nâng giá thuê khi khách thuê gia hạn hợp đồng trong điều kiện kinh tế phục hồi.

Một tòa tháp được xem là hoạt động hiệu quả nhất hiện nay là CEO Tower, với diện tích 13.000 m2 nằm trên đường Phạm Hùng- HN, sau khi khai trương được 4 tháng, hiện nay cả toà tháp chỉ còn 5% diện tích trống, đây được xem là con số mơ ước đối với các chủ đầu tư toà nhà trong bối cảnh kinh tế suy thoái làm giảm nhu cầu thuê phòng. Sự linh hoạt trong chiến lược giá cũng như thời hạn cho thuê đã giúp tòa nhà nhanh chóng được lấp đầy trong một thời gian ngắn. Khi thị trường văn phòng cho thuê ở đỉnh cao đầu năm 2008, chủ đầu tư và công ty tư vấn dự kiến giá thuê ở mức trên 30USD/m2/tháng. Tuy nhiên, họ đã có những cái nhìn thực tế hơn khi nhận thấy mức giá dự kiến khó có thể đạt được lúc kinh tế khủng hoảng. Vì thế, giá thuê đã được điều chỉnh xuống mức 22 - 26USD/m2/tháng, thậm chí thấp hơn đối với những khách thuê diện tích lớn và dài hạn. Nhờ giá hợp lý nên Tổng công ty cổ phần Xây lắp dầu khí đã thuê tới 5.256m2 hay Công ty Lạc Việt thuê 483m2 tại CEO Tower, trong lúc rất nhiều công ty khác phải co hẹp diện tích thuê do phải đối mặt với khủng hoảng.

Chiến lược cho thuê dài hại cũng được CEO Tower áp dụng rất thành công, một phần của tòa tháp hiện nay đã được cho thuê dài hạn trong suốt thời gian hoạt động của dự án với giá 27 triệu đồng/m2. Đây là dự án đầu tiên tại Hà Nội thành công với mô hình kinh doanh này. Ông Nathan Cumberlidge nhận định, chiến lược cho thuê dài hạn trong suốt thời gian hoạt động của dự án mà người thuê có thể cho thuê lại đang ngày càng phổ biến ở Hà Nội.

Nhà đầu tư thứ cấp tham gia thị trường

Hiện nay, trên thị trường, một bộ phận các nhà đầu tư thứ cấp cũng tham gia vào hoạt động kinh doanh văn phòng cho thuê, họ có thể mua vài trăm m2, một hoặc vài sàn trong thời gian 40 - 50 năm rồi cho thuê lại theo giá thị trường, chiến lược này giúp họ thâm nhập thị trường nhanh mà không cần phải xây dựng và phát triển dự án.. Việc bán một diện tích lớn cho các nhà đầu tư thứ cấp cũng được các chủ đầu tư quan tâm, biện pháp này giúp chủ đầu tư thu hồi trước một khoản tiền mặt để đảm bảo cho việc trả nợ ngân hàng hoặc tiếp tục đầu tư xây dựng các dự án khác.

Công ty đầu tư tài chính IDJ Financial cũng đang kinh doanh hiệu quả với hình thức này, theo ông Lê Quốc Chính- Giám đốc đầu tư của IDJ: “Chỉ trong khủng hoảng thì chủ đầu tư mới thiếu tiền nên phải bán sàn văn phòng cho nhà đầu tư thứ cấp. Nếu thị trường tốt thì chủ đầu tư sẽ giữ lại không bán vì sẽ hiệu quả hơn là bán từ bây giờ”. Hiện IDJ Financial đã mua lại 2 tầng trong tòa tháp Grand Plaza và đang bán lại với giá 3.500USD/m2. Tại tòa tháp này, chủ đầu tư là Charmvit Group cũng đang rao cho thuê văn phòng dài hạn tới 50 năm để có tiền tiếp tục hoàn thiện khu khách sạn bên cạnh.

Ông Nathan Cumberlidge cho rằng, các nhà đầu tư có tiền trong tay có thể lựa chọn dự án tốt để gia nhập thị trường. Trong ngắn hạn, thị trường văn phòng sẽ tiếp tục đối mặt với rủi ro giá thuê giảm và diện tích trống tăng, nhưng cũng có nhà đầu tư đánh cược vào việc giá thuê văn phòng sẽ gia tăng trong trung và dài hạn, nên họ sẵn sàng mua văn phòng trên giá hiện tại. “Cho đến khi thu hồi vốn và đưa ra một chiến lược cho thuê hiệu quả thì các nhà đầu tư có thể thu lợi nhuận từ việc gia tăng giá trị bất động sản trong vòng 5 - 10 năm,” nhà tư vấn này nhận định.

Lương Tuấn