Khơi dòng tiền cho thị trường nhà đất

Với nhu cầu vốn trung và dài hạn lớn, nhưng lãi suất ngân hàng ở mức cao 17 – 18%, cùng với xu thế thắt chặt tín dụng, một số doanh nghiệp địa ốc đã tìm hướng khơi dòng vốn đổ vào các dự án BĐS.

Trái phiếu đi đầu

Rất nhiều tên tuổi trên thị trường bất động sản đã tính đến việc phát hành trái phiếu bất động sản huy động cho các dự án BĐS lớn, nhưng Công ty cổ phần địa ốc Sài Gòn Thương tín (Sacomreal) là đơn vị đi đầu huy động vốn bằng cách phát hành trái phiếu dự án. Để triển khai dự án Belleza, Sacomreal phát hành một đợt trái phiếu với tổng giá trị 750 tỉ đồng. Mỗi trái phiếu có mệnh giá 1,5 tỉ đồng, trái chủ được tặng một quyền mua căn hộ Belleza và được giảm giá 8% khi mua căn hộ. Sau chỉ 3 ngày phát hành, Sacomreal đã huy động đủ vốn. Tháng 1.2010, Sacomreal đã chính thức công bố dự án và tổ chức bốc thăm căn hộ Belleza dành cho khách hàng mua trái phiếu. Trong buổi lễ công bố dự án, 100% trái chủ đã đến tìm hiểu thông tin, đăng ký bốc thăm chọn vị trí căn hộ và đã có 207/277 trái chủ (chiếm hơn 74%) khách hàng đã đóng cọc mua căn hộ Belleza.

Thành công của lần phát hành trái phiếu này cho thấy sức hút của các dự án BĐS đối với giới đầu tư rất lớn, và nguồn tiền sẵn sàng đổ vào thị trường, nếu có cơ chế huy động thích hợp. Nếu chủ đầu tư nào đảm bảo được các yếu tố như lãi suất trái phiếu cạnh tranh, tính rủi ro của trái phiếu thấp, quyền mua bất động sản kèm mức chiết khấu và đặc biệt là giá trị gia tăng trên sản phẩm BĐS cao thì chắc chắn doanh nghiệp sẽ thu hút được giới đầu tư.

Một số doanh nghiệp cũng có các đợt huy động trái phiếu thành công, như Công ty Tín nghĩa, huy động 1.000 tỷ đồng xây dựng dự án Đông Sài Gòn (Nhơn Trạch, Đồng Nai) với quy mô 942 ha. Loại trái phiếu này được ngân hàng bảo lãnh và các trái chủ được tính lãi suất trong thời hạn sở hữu trái phiếu.

Một chuyên gia bất động sản cho rằng, trái phiếu dự án chỉ đạt hiệu quả khi thị trường địa ốc phát triển ổn định và không phải doanh nghiệp nào cũng thực hiện được. Để huy động vốn bằng hình thức này, doanh nghiệp phải có uy tín vững chắc trên thương trường.

Hiện tại, chỉ số ít doanh nghiệp duy động vốn từ hình thức trái phiếu, nhưng thành công của các vụ phát hành đầu tiên, khiến nhiều doanh nghiệp tính đến việc huy động bằng hình thức này cho các dự án của mình. Nếu các đợt phát hành diễn ra ồ ạt, thì thị trường tự phát rất khó kiểm soát, bởi việc phát hành trái phiếu chưa có hành lang pháp lý đầy đủ.

Từ trước đến nay, vốn đổ vào thị trường BĐS vẫn chủ yếu từ ngân hàng, bởi khó có doanh nghiệp nào đủ vốn để triển khai dự án từ đầu đến cuối. Để triển khai được dự án, thời gian đầu tư vào thủ tục pháp lý phải mất từ 3-5 năm. Với đồng vốn lãi suất bình thường thì thủ tục kéo dài làm tăng chi phí, khiến giá thành nhà đất tăng cao. Khi lãi suất ngân hàng tăng đến 18%/năm, khiến doanh nghiệp không dám mạnh tay triển khai các dự án mới, chỉ vay vốn để hoàn tất các dự án đang dở dang. Việc hỗ trợ doanh nghiệp trong việc tiếp cận vốn, hỗ trợ lãi suất sẽ khiến thị trường BĐS sôi động hơn vói nguồn cung dồi dào hơn.

Thông tin được giới doanh nghiệp hồ hởi đón nhận là quyết định mới nhất của Bộ Xây dựng, cho phép huy động vốn từ khách hàng đến 70% giá trị hợp đồng nhà ở. Thời điểm đầu tiên chủ đầu tư được phép huy động vốn là sau khi dự án đã được UBND TP Hà Nội cho phép đầu tư và chủ đầu tư đã giải phóng mặt bằng, bắt đầu triển khai xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật theo giai đoạn đầu tư được xác định trong Quyết định cho phép đầu tư. Theo Bộ Xây dựng, việc huy động vốn chỉ được phép áp dụng khi thiết kế nhà ở đã được phê duyệt. Bên cạnh đó, công ty phải chứng minh được khả năng về tài chính để đầu tư xây dựng dự án theo quy định hiện hành và thực hiện khởi công công trình.

Chứng khoán hoá hay thuê mua?

Bên cạnh hình thức phát hành trái phiếu, các doanh nghiệp còn đề xuất áp dụng thêm nghiệp vụ leasing, tức thuê mua, bên cạnh các hình thức repo hay chứng khoán hóa bất động sản. Tuy các nghiệp vụ này phổ biến trên thế giới, nhưng chưa được áp dụng tại Việt Nam.

Người có nhu cầu đặt lệnh leasing một tài sản, số vốn cần sử dụng kèm theo một khoản tiền thuê. Khi hết thời hạn, đơn vị leasing nhận tài sản về để thanh lý. Tuy nhiên, đối với BĐS, theo thời gian, tài sản không những không hao mòn, mà vẫn tăng giá đều hàng năm. Hình thức này được kỳ vọng sẽ đưa vốn vào thị trường, làm tăng tính thanh khoản trong ngắn hạn và trung hạn cho bất động sản. Với tình hình hiện nay, giá đất đắt đỏ và không ngừng tăng lên do quỹ đất thu hẹp dần, khả năng mua trọn gói một bất động sản của khách hàng bị hạn chế vì năng lực tài chính không đáp ứng kịp. Nghiệp vụ leasing có thể giải quyết nhu cầu vốn ngắn hạn một cách nhanh chóng nhưng hợp pháp.

Tuy nhiên, để áp dụng được nghiệp vụ leasing phải có hành lang pháp lý chặt chẽ, không nên tùy tiện áp dụng. Đơn vị có thể đáp ứng nhu cầu thuê mua tổ chức tín dụng, định chế tài chính có nguồn vốn và nghiệp vụ đạt chuẩn, được sự giám sát của Ngân hàng nhà nước mới đảm đương nổi dịch vụ này.

Đối với nghiệp vụ repo BĐS, doanh nghiệp sẽ thỏa thuận mua lại nhà của người cần bán sau khi thông qua việc thẩm định, xác định giá trị tài sản cụ thể. Kế đến, đôi bên cùng hoàn tất các thủ tục mua bán, kèm theo cam kết. Theo đó, trong khoảng thời gian thỏa thuận, người bán nhà có quyền mua lại tài sản của mình bằng với mức giá đã bán đi (bất kể giá thị trường đang tăng hay giảm), kèm theo chi phí pháp lý và lãi suất. Dịch vụ này có nguồn gốc từ chứng khoán, có tên tiếng Anh bắt nguồn từ chữ Repossess of property (sở hữu lại tài sản), viết tắt Repo. Cách thực hiện repo bất động sản không khác gì những cuộc giao dịch nhà đất thông thường, chỉ đặc biệt ở chỗ không mua đứt bán đoạn mà có điều kiện ràng buộc, gần giống với hình thức cầm cố có thể chuộc lại với giá gốc kèm theo lãi suất.

Repo bất động sản rất phát triển trên thế giới, nhưng tại Việt Nam khó triển khai, do doanh nghiệp lo ngại tranh chấp kiện tụng do thị trường địa ốc chưa ổn định và còn thiếu hành lang pháp lý. Hơn thế, dịch vụ này sẽ lép vế trong cuộc chạy đua với thị trường cầm cố nhà đất, tài sản truyền thống tại hệ thống ngân hàng và trên thị trường tín dụng đen.

Không chỉ có leasing và repo bất động sản chưa thể phát triển, trên thực tế việc chứng khoán hóa bất động sản để khơi thông vốn cho thị trường dù được đánh giá rất cần thiết nhưng vẫn cứ nằm trong kế hoạch tương lai. Quỹ tín thác bất động sản, lên sàn chứng khoán, phát hành trái phiếu vẫn còn là bài toán khó đối với đại đa số doanh nghiệp .

Tại Việt Nam, các kênh huy động vốn cho thị trường BĐS vẫn quá nghèo nàn, vẫn trông chờ chủ yếu vào việc tài trợ vốn của các ngân hàng khiến nhà băng quá tải và mất tính ổn định. Tài chính cho thị trường BĐS quá đơn điệu các hình thức huy động vốn khó thúc đẩy thị trường phát triển, gây khó khăn cho doanh nghiệp khi mở rộng hoạt động, đồng thời cũng làm giảm cơ hội đầu tư của người có tiền nhàn rồi.

Kim Nhung