Giải cứu thị trường bất động sản: Bế tắc đầu ra

Trước thế “chông chêng” của các doanh nghiệp BĐS khi các sản phẩm của họ đều bị đóng băng bởi không có người mua trong nhiều tháng qua thì mới đây, các ngân hàng đã bắt đầu có những động thái “cứu” doanh nghiệp khi đưa ra các gói hỗ trợ tín dụng. Theo đánh giá của các chuyên gia, động thái này cũng là cách để các ngân hàng tự cứu mình khi vốn vay của BĐS bị mắc kẹt quá nhiều.

Tìm cách khơi thông dòng vốn

Ấn tượng nhất hiện nay là Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) đã đưa ra mô hình “Liên kết 4 nhà” để cứu BĐS. Theo đó, trong tháng 5/2012, BIDV sẽ tiếp tục triển khai gói hỗ trợ vốn và bảo lãnh thanh toán cho 4 nhà : chủ dự án, nhà thầu và nhà cung cấp vật liệu xây dựng, để cùng với ngân hàng.Phương thức này sẽ đảm bảo cho sự thanh toán giữa chủ đầu tư, nhà thầu và người cung cấp vật liệu xay dựng để dự án có sản phẩm sẽ được tung ra thị trường sớm. Gói hỗ trợ này chỉ được BIDV áp dụng cho 2 thị trường lớn nhất là Hà Nội và TP HCM.

Động thái trên của BIDV hy vọng sẽ tạo nên điểm nhấn quan trọng kích thích nhu cầu của người tiêu dùng, đồng thời tạo nên một tiền lệ để các ngân hàng khác hưởng ứng và làm theo. Được biết, trước mô hình “liên kết 4 nhà” trên, BIDV cũng trở thành một trong những ngân hàng đầu tiên tung ra gói hỗ trợ tín dụng lên tới 4.000 tỷ đồng cho những người mua nhà tại các dự án do BIDV tài trợ, với mức lãi suất cho vay thấp hơn hẳn so với những ngân hàng khác (16%), và mức cho vay lên tới 85% giá trị căn nhà. Cho dù vẫn chỉ có Hà Nội và TP HCM là hai phạm vi áp dụng gói hỗ trợ này, nhưng điều rất dễ hiểu là ngân hàng và các chủ đầu tư chỉ có thể đưa ra chính sách giải cứu ở những nơi mà sản phẩm đang bị tồn đọng mà thôi.

Theo ông Trần Bắc Hà- Chủ tịch HĐQT ngân hàng BDIV, với chính sách giải lãi suất cho vay mua nhà, ngân hàng đã bị thiệt hại tới 1.200 tỷ đồng- 1.500 tỷ đồng, đây là một bước đi mạo hiểm trong tình cảnh hầu hết các doanh nghiệp BĐS hiện nay đều đang gặp nhiều khó khăn. Theo thông kê, hiện nhiều ngân hàng như Vietcombank, Eximbank, Sacombank, Agribank… vẫn bị ứ vốn tồn đọng tài sản BĐS, các ngân hàng này hiện vẫn chưa có được một bước ngoặt về chính sách tín dụng. Mà như vậy, những trục trặc không nhỏ giữa số ngân hàng này với doanh nghiệp BĐS- con nợ của ngân hàng vẫn có nguy cơ phát triển sâu và rộng hơn nữa.

Thị trường vẫn tắc đầu ra

Các doanh nghiệp BĐS phá sản chắc chắn là điều không mong muốn nhất của các ngân hàng tại thời điểm này, nhưng làm thế nào để cứu các doanh nghiệp này khỏi phá sản thì bản thân các ngân hàng cũng không thể chủ động được. Bởi cho dù các ngân hàng có tiến hành đảo nợ, khoanh nợ hay tiếp tục bơm vốn để các chủ đầu tư hoàn thành nốt dự án của mình thì khâu quan trọng nhất là đầu ra của sản phẩm vẫn chưa giải quyết được. Doanh nghiệp thiếu vốn để hoạt động, sản phẩm không có tính thanh khoản, khi đó ngân hàng cũng mất đi một nguồn thu đáng kể. Tình trạng này nếu tiếp tục kéo dài, đến một lúc nào đó, các ngân hàng sẽ không còn đủ sức để chịu đựng thay cho doanh nghiệp, khi đấy buộc các ngân hàng phải tự tìm cách cứu mình trước bằng cách phát mãi tài sản thế chấp. Khi đó, hậu quả phải gánh chịu sẽ không chỉ là doanh nghiệp phá sản, mà nguy cơ ngân hàng đổ bể dây chuyền cũng có thể phát tác…

Trong khi tình thế của thị trường đang đẩy các doanh nghiệp BĐS đứng trước nguy cơ lỗ nặng thì cũng có nhiều doanh nghiệp kiên quyết không hạ giá bán sản phẩm của mình. Những tưởng sau khi Hoàng Anh Gia Lai quyết định giảm giá các căn hộ của mình xuống 50% thì sẽ tạo nên một xu thế giảm giá mạnh trên thị trường BĐS, nhưng thực tế đến nay các chủ đầu tư chỉ giảm giá theo kiểu khuyến mãi. Thậm chí, công ty SC5 còn tuyên bố, doanh nghiệp nào sắp chết thì cứ để họ quẫy cho đến chết, chứ SC5 sẽ không đời nào bán phá giá sản phẩm của mình.

Mức độ phân hóa trong nội bộ chủ đầu tư BĐS đang ngày càng cao và càng sâu sắc. Lằn ranh giữa tồn tại và cái chết đã hiển thị rõ ràng. Rốt cuộc thì các thời điểm đáo hạn, ân hạn và đảo nợ cũng đã trôi qua cả năm trời mà hệ số tiêu thụ sản phẩm của các doanh nghiệp vẫn gần như bằng 0. Tình hình này, nếu còn tiếp nối đến cuối năm 2012 thì chắc chắn sẽ có không ít doanh nghiệp BĐS phải “đội nón” ra đi.

Theo nhiều chủ đầu tư BĐS, các chính sách đã dần được nới lỏng nhưng tính thanh khoản của thị trường vẫn chưa được cải thiện, trong khi lãi suất thì vẫn phải tiếp tục trả thì cơ hội duy nhất của các doanh nghiệp BĐS lúc này chỉ có thể trông đợi vào chính sách mua lại căn hộ để phục vụ cho chương trình tái định cư của chính quyền thành phố mà thôi.

Lương Tuấn