Chủ đầu tư và giới đầu cơ: Khi đối tác trở thành đối thủ

Thời điểm thị trường bất động sản (BĐS) còn hưng thịnh, mối liên minh giữa chủ đầu tư và giới phân phối đầu cơ trở thành động lực chính đẩy thị trường vào tình trạng mất kiểm soát khi giá BĐS liên tục sốt cao. Thị trường rơi vào khủng hoảng kéo dài, giá BĐS liên tục trượt giảm, việc đẩy hàng đi càng sớm thì càng giảm được thua lỗ thì mối quan hệ tưởng như khăng khít kia lại trở nên mơ hồ hơn bao giờ hết…

Những cái chết trên thị trường BĐS ngày một nhiều hơn khi dòng vốn bị ứ đọng, khả năng thanh khoản đi xuống, trong lúc nhiều dự án thực hiện kiểu “tay không bắt giặc”, buộc chủ đầu tư phải tính bài cắt lãi, thậm chí cắt lỗ để thu hồi vốn. Ở những dự án thuộc hạng cao cấp, trong khi chủ đầu tư không chấp nhận giảm giá bán thì những nhà đầu tư thứ cấp đã chấp nhận giảm giá để đẩy sản phẩm của mình đi, có những căn hộ giá đã giảm tới gần 3 tỷ đồng/căn.

Tại dự án chung cư cao cấp Mandarin Garden trên đường Hoàng Đạo Thúy, Cầu Giấy (Hà Nội), giá gốc trong hợp đồng là 46 triệu đồng/m2, đến nay đã đóng 40% theo tiến độ, nhưng nhiều nhà đầu tư thứ cấp vẫn sẵn sàng bán dưới giá gốc 4- 5 triệu đồng/m2. Như vậy, với 1 căn hộ 130m2, họ đã chấp nhận lỗ tới 1 tỷ đồng.

Tương tự như Mandarin Garden, khu phức hợp Keangnam trên đường Phạm Hùng, Từ Liêm (Hà Nội) mặc dù đã đi vào sử dụng, thời điểm mở bán, giá được chủ đầu tư đưa ra là 3.000 USD/m2 đối với các căn hộ có diện tích từ 100- 160m2. Đến nay, một số chủ đầu tư thứ cấp đang rao bán với giá từ 1.800- 2.300 USD/m2, chấp nhận cắt lỗ 3 tỷ đồng.

Ở hầu khắp các quận trên địa bàn Hà Nội, giá các căn hộ cao cấp đều cùng cảnh ngộ, với những căn hộ có giá từ 32- 44 triệu đồng/m2, sẽ được bàn giao nhà vào năm 2013 thì nay nhà đầu tư sẵn sàng cắt lỗ từ vài trăm triệu đến 1,5 tỷ đồng/căn.

Ở phân khúc đất nền, đặc biệt là ở khu vực phía Tây Hà Nội như Kim Chung- Di Trạch, Bắc An Khánh, Nam An Khánh, Geleximco… giá đất cũng đã giảm khá sâu, nhiều lô biệt thự đã được nhà đầu tư rao bán với giá giảm tới gần chục tỉ đồng so với thời kỳ còn sốt.

Không chỉ ở những dự án chung cư cao cấp, mà ở những dự án ở phân khúc trung cấp giá cũng giảm mạnh, hiện nay nhiều chung cư ở những khu đô thị như Victoria Văn Phú, Hải Phát, Dương Nội… có giá gốc dao động từ 20- 25 triệu/m2 thì nay, nhà đầu tư chấp nhận giảm 30% so với giá gốc để bán được hàng. Hiện giá chào bán trên thị trường đang là 19- 20 triệu đồng/m2.

Theo giải thích của nhiều nhà đầu tư thứ cấp, với tình hình thị trường hiện nay, khả năng phục hồi của thị trường vẫn còn là dấu hỏi lớn, khó khăn về mặt tài chính khiến cho nhiều dự án bị chậm tiến độ, nếu sang năm thị trường có phục hồi thì giá trị của nó cũng không thể bù được việc trượt giá trong suốt thời gian trước đó. Vì thế, để tạo vòng quay của dòng tiền thì việc cắt lỗ vẫn là giải pháp được ưu tiên trước.

Đối với nhà đầu tư thứ cấp tính thanh khoản vẫn được ưu tiên hàng đầu, bởi nguồn vốn của họ không lớn, thậm chí nhiều nhà đầu tư, đầu tư bằng nguồn vốn vay, vì thế lướt sóng thì biện pháp vẫn được ưu tiên hơn cả, những dự án căn hộ có giá dưới 25 triệu đồng/m2, thông thường họ sẽ mua cả sàn để lướt sóng kiếm lời.

Việc phải chấp nhận cắt lỗ để bán được hàng trong giai đoạn này chứng tỏ áp lực về vốn, về dòng tiền là rất lớn, nhiều sản phẩm phải giảm cả tỷ nghe thì lớn nhưng thực tế đối với nhiều nhà đầu tư thì vẫn chưa thấm vào đâu so với lượng tiền mặt mà nhà đầu tư muốn thu về. Với những căn hộ có giá 7- 8 tỷ đồng, việc chấp nhận bán và chịu lỗ 1 tỷ vẫn hơn là đi vay nóng 7 tỷ bên ngoài để đáo hạn và rồi hàng tháng phải mất tới gần 1 tỷ tiền lãi suất…

Ở thời điểm thị trường còn đang “sốt” thì đa số các dự án chung cư đều trở nên “hot” bởi sự bắt tay của chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp. Hầu hết các sản phẩm tung ra thị trường đều rơi vào tay nhà đầu tư, rất ít các sản phẩm có thể bán trực tiếp đến tay người có nhu cầu thực.

Đến nay, khi thị trường bắt đầu có những phản ứng mạnh , các sản phẩm đang trên đường trở về với giá trị thực của nó thì mối quan hệ giữa chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp là “mạnh ai nấy chạy”, và đương nhiên, trong cuộc “đua” này, người thắng cuộc vẫn là nhà đầu tư thứ cấp, bởi ít nhất phần nhiều trong số họ vẫn đạt được mục đích là đẩy được hàng đi. Còn đối với chủ đầu tư, vì nhiều lý do không thể giảm giá khiến cho những khó khăn ngày càng thêm chất chồng.

Lương Tuấn