Thị trường chung cư cũ giảm giá là đúng quy luật

Chỉ trong thời gian ngắn, thị trường chung cư cũ tại các thành phố lớn đặc biệt là Hà Nội chứng kiến hai cú sốc. Đầu tiên là cú sốc tăng giá khi người ta ráo riết săn tìm các căn hộ cũ nát, xuống cấp với giá cao vào nửa cuối năm ngoái, sau đó là choáng váng bán tháo khiến giá các căn hộ loại này giảm tới 30% vào đầu năm nay. Đâu là nguyên nhân của vấn đề này?

Đua mua cao rồi tranh bán rẻ

Giá nhà chung cư cũ bị thổi lên cao ngay sau khi Chính phủ phê duyệt quy hoạch cải tạo thí điểm một số khu tập thể cũ vào năm 2009, phân khúc này trở thành tâm điểm của giới đầu cơ đẩy giá lên cao gấp 2-3 lần giá trị thông thường. Cũ nát và hầu hết đã cận kề hết hạn sử dụng, nhưng các căn hộ loại này lại có vị trí “đắc địa” trong các quận nội thành. Ai cũng biết chung cư cũ được “lên đời” thành cao ốc sẽ sinh lời gấp nhiều lần.

Tại một số dự án cải tạo chung cư cũ có tiến độ nhanh như Dự án I1, I2, I3 Thành Công, B6 Giảng Võ, B14 Kim Liên, nhiều nhà đầu tư đã thu lợi lớn khi các dự án được chuyển thành các cao ốc hỗn hợp: căn hộ - văn phòng - trung tâm thương mại. Các căn hộ tại các khu chung cư cũ như Nguyễn Công Trứ, Kim Liên, Vĩnh Hồ, Giảng Võ, Nghĩa Tân luôn nằm trong tầm ngắm của giới đầu cơ.

Thế nhưng, tháng 12/2009, thực hiện Kết luận của Thủ tướng Chính phủ về Đồ án quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội (theo Thông báo số 348/TB-VPCP ngày 9/12/2009), UBND TP. Hà Nội đã ban hành Văn bản số 12421/UBND-XD (ngày 31/12/2009) yêu cầu: “Sở Xây dựng, UBND các quận Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng, Đống Đa, Ba Đình kiên quyết dừng ngay việc phá dỡ các nhà biệt thự cũ và cấp phép xây dựng các toà nhà cao tầng trong khu vực trung tâm; tăng cường quản lý chặt chẽ việc xây dựng theo đúng quy hoạch, bảo đảm tuân thủ các tiêu chuẩn, quy chuẩn theo quy định”.

Bên cạnh đó, thành phố Hồ Chí Minh cũng đã thấy được sự không đồng bộ về cơ sở hạ tầng, mật độ, sự phân bổ dân cư… của việc xây dựng chung cư quá cao tầng ở trung tâm thành phố. Điều này đã giội “gáo nước lạnh” vào phân khúc bất động sản này. Hệ lụy của nó là đợt giảm giá nhanh chóng các căn hộ trong thời gian ngắn.

Theo khảo sát của InfoTV, những khu chung cư giảm giá nhiều nhất tiêu biểu phải kể đến chung cư Thanh Xuân Bắc là 23-25 triệu đồng mỗi m2 đã giảm xuống còn khoảng 18-20 triệu đồng. Khu tập thể Giảng Võ cũng chỉ còn 28-30 triệu đồng, khu Nam Đồng dao động 23-25 triệu đồng, giảm khoảng 3-5 triệu mỗi m2. Đặc biệt, chung cư Nguyễn Công Trứ đình đám một thời với mức giá 50-60 triệu đồng cũng tụt xuống còn 35-40 triệu đồng mỗi m2. Giá giảm là vậy, nhưng khả năng thanh khoản rất thấp.

Đôi bên cùng… bất lợi

Thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, TP. Hà Nội đã ngưng cấp phép xây dựng nhà cao tầng (từ 9 tầng trở lên) trong khu vực trung tâm. Hơn thế, thành phố còn có chủ trương là các đơn vị nhận cải tạo chung cư cũ phải tiến hành đồng bộ ở cả cụm dân cư lớn, không được làm riêng lẻ một vài khu nhà.

Chính vì vậy, doanh nghiệp thi công các dự án khó khăn hơn trong khai thác lợi nhuận, giới đầu cơ phát hoảng khi “đại hạ giá” chung cư cũ nhiều lần mà không ai mua, còn người dân vẫn phải chịu cảnh “sống trong sợ hãi” trong những căn hộ đã quá niên hạn sử dụng.

Hiện nay, nhiều nhà chung cư đã quá cũ nát, điều kiện sống không được bảo đảm an toàn. Người dân cần được đổi sang một vị trí mới có diện tích không thay đổi, trong khi điều kiện sống tốt hơn, cơ sở hạ tầng tốt hơn. Chính sách mới ban hành chắc chắn sẽ khiến dự án cải tạo lại những khu chung cư cũ nát của 4 quận nội đô dậm chân tại chỗ.

Các doanh nghiệp cũng chịu cảnh “khó” trăm bề, chưa thoát cảnh vướng mắc vì giá bồi thường quá cao, yêu sách của người dân, giải phóng mặt bằng, hay bị bó buộc về chỉ tiêu quy hoạch thì lại gặp khó với chính sách mới. Hơn nữa, không phải chung cư cũ nào cũng có vị trí đắc địa, điều kiện quy hoạch đủ sức thu hút các nhà đầu tư do các chỉ tiêu quy hoạch mới không cho phép làm gia tăng dân số cục bộ dẫn đến hiệu quả đầu tư không cao.

Đâu là hướng giải quyết?

Theo các chuyên gia kinh tế, chính sách mới không xây lên cao quá 9 tầng trong 4 quân nội thành là rất đúng đắn, phù hợp. Nguyên nhân chủ yếu là do các chung cư cải tạo loại này sẽ phù hợp với mật độ dân số, giao thông và các công trình xã hội đã có sẵn từ trước. Nếu xây dựng quá cao tầng, vô hình chung các công trình mới sẽ gây sức ép lớn đối với cả hệ thống cơ sở hạ tầng xung quanh. Hơn nữa, cách giải quyết như vậy chắc chắn sẽ kiềm chế giá loại hình này không quá nóng như hiện nay.

Nếu tính đến mục tiêu lợi nhuận cho các doanh nghiệp thi công, các dự án tái xây dựng chung cư không quá 8 tầng vẫn có thể đem lại lợi nhuận cho doanh nghiệp. Ngoài ra, Nhà nước cũng có thể hỗ trợ bằng cách giao thêm 1 dự án khác, hoặc đổi 1 khu đất khác cho nhà đầu tư để họ có thể lấy chi phí sử dụng vào việc xây mới khu chung cư.

Với tình trạng chưa có quy định xử lý khu chung cư cũ thì nên xử lý từng phương án và buộc phải làm không để vì thế mà để khu chung cư đã cũ nát lại tiếp tục cũ nát và xuống cấp nữa mà vẫn phải sử dụng.

Chung cư cũ vẫn là một phân khúc có tiềm năng lớn. Nếu như dự án trong khu vực được phép triển khai và chủ đầu tư cam kết thực hiện đúng tiến độ thì phân khúc này vẫn sinh lợi cao. Bởi nếu so sánh với các vị trí xa trung tâm của các dự án mới, chung cư cũ ở vị trí đắc địa vẫn được nhiều khách hàng ưu ái lựa chọn.

Hương Giang