Chuyển đổi nhà thương mại sang nhà ở xã hội: Cơ hội và thách thức

Bộ Xây dựng vừa ban hành Thông tư 02/2013/TT-BXD hướng dẫn việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ tại các dự án nhà ở thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và chuyển đổi nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ.

Theo đánh giá của các chuyên gia, Thông tư đã gần như cởi bỏ được “nút thắt” về cơ chế, một trong 2 điểm nghẽn lớn của quá trình chuyển đổi này. Tuy nhiên, cũng có không ít lo ngại khi Thông tư này được đưa vào thực hiện.

Cơ hội khai thông thị trường

Thực tế thời gian qua, việc chuyển đổi nhà thương mại sang nhà xã hội tại Việt Nam đã gặp không ít khó khăn. Bằng chứng là, từ khi Chính phủ có chính sách cho chuyển các dự án nhà ở thương mại sang nhà xã hội nhằm tháo gỡ một phần khó khăn cho doanh nghiệp BĐS. Hiện cả nước có khoảng 20 dự án có hồ sơ xin chuyển đổi, nhưng số dự án được chấp thuận là rất nhỏ. Theo các chuyên gia BĐS, việc thiếu cơ chế thực hiện khiến cho khâu thẩm định hồ sơ kéo dài, gây khó khăn, lúng túng cho các doanh nghiệp có nhu cầu chuyển đổi dự án.

Sự mong mỏi của các chủ đầu tư, đặc biệt đối với những dự án đang trong quá trình triển khai nhưng tính thanh khoản thấp có nhu cầu chuyển đổi sang nhà ở xã hội thì Thông tư 02/2013/TT-BXD ra đời được ví như cơn mưa làm dịu cơn khát.

Theo quy định của Thông tư, những dự án nhà ở thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, nhưng chưa triển khai thi công xây dựng hoặc đã được triển khai thi công nhưng cơ cấu căn hộ hoặc mục đích sử dụng nhà ở thương mại không phù hợp với nhu cầu của thị trường, sẽ được điều chỉnh sang làm nhà ở xã hộ. Chủ đầu tư các dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị được chuyển đổi các khối nhà chung cư và nhà ở thương mại thấp tầng sang làm nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ (bệnh viện, trung tâm y tế, trường học…).

Tuy nhiên, việc điều chỉnh, chuyển đổi mục đích sử dụng chỉ được thực hiện đối với các hạng mục công trình xây dựng và căn hộ mà chủ đầu tư chưa ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán với khách hàng.

Trường hợp đã ký hợp đồng góp vốn, mua bán thì trước khi thực hiện việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ, mục đích sử dụng phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả khách hàng đã ký hợp đồng…

Thời gian thẩm định, quyết định cho phép điều chỉnh, chuyển đổi mục đích sử dụng của dự án không quá 30 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.

Thông tư 02 được xem như hành lang pháp lý làm căn cứ để các chủ đầu tư làm cơ sở để thực hiện việc chuyển đổi nếu có nhu cầu. Tuy nhiên, trong hoàn cảnh thị trường BĐS tiếp tục bị đóng băng, trong khi nhu cầu về nhà ở giá thấp vẫn rất lớn thì nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội sẽ rất lớn.

Cần có quy định cụ thể cho việc thực hiện

Việc Bộ Xây dựng ban hành Thông tư 02 trong thời điểm này nhận được sự hưởng ứng rất lớn từ phía người dân và chủ đầu tư. Song, theo ông Trần Ngọc Thành, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Bộ cần sớm ban hành quy định cụ thể cho chủ đầu tư thực hiện, tuy nhiên cần đảm bảo các bước đi thích hợp của chủ đầu tư trong dự án cũng như trong tiếp cận thị trường.

Các chuyên gia BĐS nhận định, lợi nhuận của các doanh nghiệp khi chuyển đổi từ nhà thương mại sang nhà ở xã hội là thấp đi, nhưng nó sẽ giải quyết được đầu ra cho sản phẩm của mình, theo đó doanh nghiệp sẽ giảm thiểu rủi ro.

Ông Thành cũng cảnh báo các chủ đầu tư cần phải có cái nhìn toàn diện chứ không phải thấy Nhà nước cho phép là tập trung vào chuyển đổi mà không nghiên cứu thị trường, giá trị đầu tư, tính khả thị của từng dự án… Nếu không làm được những điều đó, sẽ dẫn đến nhiều hạn chế, bất cập khác.

“Không nên nhắm mắt vào làm. Bởi như thế sẽ tạo nên một làn sóng chuyển đổi từ nhà thương mại sang nhà xã hội và thị trường có thể rơi vào trạng thái mất cân đối này sang mất cân đối khác”, ông Thành khuyến cáo.

Hiện Hà Nội đang có rất nhiều dự án nhà ở xã hội vẫn ở trong tình trạng dư thừa nguồn cung, điển hình như, Dự án nhà ở xã hội tại Khu đô thị Đặng Xá 1 (Gia Lâm) có 946 căn hộ, mở bán từ tháng 5/2011 nhưng đến nay, sau 15 đợt mở bán vẫn chưa bán hết. Khu đô thị Đại Mỗ gồm 2 tòa nhà chung cư CT1 và CT2 gồm 124 căn hộ, diện tích từ 53- 69 m2 cũng nằm trong tình cảnh vắng người ở…

Ông Nguyễn Hải Hùng, Giám đốc kinh doanh Công ty Đầu tư và Phát triển Bắc Sơn cho rằng, nếu việc xây dựng nhà ở xã hội không tính toán kỹ mà cứ đầu tư theo phong trào thì nhà ở xã hội cũng rất dễ bị tồn kho giống như nhà ở thương mại hiện nay, bởi không phải người dân không có nhu cầu mà là không phù hợp với nhu cầu của họ. Cũng theo ông Hùng, việc chuyển đổi các dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội cần phải được cân nhắc kỹ lưỡng, tránh việc chuyển đổi ồ ạt sẽ dẫn tới tình trạng dư thừa nguồn cung.

Bên cạnh đó, cần phải tính tới một yếu tố đó là nhà thương mại có tiêu chuẩn thiết kế riêng, mức độ hoàn thiện, đầu tư cũng không khác với nhà xã hội, do đó không phải dự án nào cũng đáp ứng được các điều kiện kỹ thuật để chuyển đổi. Vì thế, nhiều chuyên gia BĐS cảnh báo các chủ đầu tư cần hết sức cân nhắc. Theo ông Trần Ngọc Thành, những công trình đã và đang xây thì không nên cho chuyển đổi. Đơn cử, dự án nhà thương mại có giá 20- 30 triệu đồng/m2, nay chuyển thành nhà xã hội với giá 10 triệu đồng/m2 với diện tích nhỏ hơn, phải xử lý lại kết cấu, chịu lực… hết sức phức tạp.

Như vậy, việc chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội nếu không được xem xét cẩn thận, thấu đáo, không xuất phát từ nhu cầu và sự hơp lý, thì không biết chừng lại là nguồn cơn của sự dư thừa, tồn kho mới trong tương lai. Nhà nước cần phải có biện pháp can thiệp quyết liệt để giảm giá nhà ở xã hội thêm nữa nhằm tăng khả năng tiêu thụ của phân khúc này, có như vậy mới giải quyết được gốc rễ của vấn đề.

Lương Tuấn