Quản lý giá bất động sản: Tồn tại nhiều bất cập

Tình trạng “bong bóng” của thị trường bất động sản (BĐS) phát triển trong một thời gian dài đã kéo theo quá nhiều hệ lụy đối với thị trường BĐS thời điểm hiện nay. Một khối lượng lớn nguồn vốn của xã hội hiện vẫn đang bị “chôn” trong thị trường này. Theo các chuyên gia BĐS, những vấn đề bất cập trong quản lý giá BĐS cùng với phí “bôi trơn” là những nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này.

Chưa có công cụ quản lý thị trường

Mặc dù giá BĐS hiện nay đã xuống khá sâu so với thời kỳ phát triển nóng, nhưng điều này vẫn chưa đủ để lấy lại niềm tin của người dân. Đa số họ vẫn hy vọng sự thị trường BĐS sẽ trở về với giá trị thực của nó. Thế nhưng, việc xác định đâu là giá trị thực trên thực tế lại gặp nhiều khó khăn, bởi hiện vẫn chưa có chủ đầu tư nào công khai chi phí xây dựng.

Tiến sĩ Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, cách thức quản lý giá trong thị trường BĐS vẫn dựa trên nền tảng của dư duy bao cấp. Chính bởi chưa chuyển được cơ chế quản lý giá từ cơ chế bao cấp sang hẳn cơ chế thị trường nên có vẻ như chúng ta thấy không cần thiết phải công khai minh bạch đối với các doanh nghiệp đang đầu tư vào thị trường BĐS, và theo đó ước tính thành phần cấu thành giá cũng có sai lệch so với thực tế? “Chúng ta quan niệm một cách bình tĩnh, giữ nguyên cách tính giá trong một thời gian dài, giữ nguyên cơ cấu giá như vậy thì giá sẽ như một yếu tố nằm chết chứ không phải là yếu tố vận hành trong thị trường. Và như vậy, khi giá đã sai thì một số quyết định về công cụ tài chính để quản lý thị trường BĐS cũng sẽ bị xộc xệch. Chắc chắn, những người quản lý thị trường BĐS chưa có công cụ tài chính hữu ích để quản lý”, Tiến sĩ Đặng Hùng Võ phân tích.

Đối với loại hình nhà ở xã hội, đây vẫn là phân khúc do cơ quan quản lý nhà nước xác định giá (giá tạo lập, giá bán…) nhưng ở một vài dự án vẫn tồn tại nghịch lý khi giá nhà ở xã hội vẫn cao hơn một số dự án nhà ở thương mại, trong khi Nhà nước dành nhiều ưu tiên cho loại hình nhà ở này.

Ông Đặng Hùng Võ cho rằng, nhà quản lý chưa xác định giá là yếu tố động và nó do thị trường quyết định nhiều hơn là cái mà nhà quản lý ngồi một chỗ định ra nó. Ngay với nhà ở xã hội, chúng ta tính chi phí sắt thép, xi măng, quản lý phí… rồi tất cả cộng lại như thời bao cấp. Còn trong cơ chế thị trường, giá là yếu tố động, nó tạo thành cơ bởi sự cạnh tranh của nhiều doanh nghiệp với nhau. Nếu bung ra, để các doanh nghiệp được cạnh tranh trong làm nhà ở xã hội, ai đấu giá làm nhà ở xã hội với giá hợp lý sẽ trúng thầu, thì giá nhà ở xã hội sẽ thấp hơn giá nhà ở thương mại.

Chi phí “bôi trơn” vẫn quá lớn

Xung quanh vấn đề giá, theo dư luận thì các doanh nghiệp BĐS không công khai giá thành xây dựng vì phí “bôi trơn” quán lớn. “Nhiều nhà đầu tư cho biết phí bôi trơn khoảng 25- 30%. Các doanh nghiệp không khó công khai, theo kế toán họ có cách dàn dựng, nhưng chi phí thật cho dự án thì luôn bị phủ bởi yếu tố mập mờ và chỉ nhà đầu tư mới biết là bao nhiêu”, TS. Đặng Hùng Võ nói.

Ông Cao Sỹ Khiêm, nguyên Thống đốc Ngân hàng Nhà nước cũng cho rằng, trong chi phí cho xây dựng cơ bản thì phí “bôi trơn” không hề nhỏ, nhưng khi “bôi trơn” xong, người ta phải đưa vào giá thành, giá bán nhà, người tiêu dùng phải chịu. Trong điều kiện hiện nay, thu nhập, khả năng tài chính như thế và với mức giá như thế thì người dân không thể mua được, dẫn đến lượng tồn kho lớn. Phí “bôi trơn” đang tạo ra hậu họa cho thị trường BĐS và toàn xã hội.

Cũng theo ông Cao Sỹ Khiêm, phí bôi trơn có thể do cơ chế chính sách có sơ hở, do thoái hóa trong bộ máy, hoặc do sự giám sát của các cơ quan quản lý chưa chặt chẽ, chưa hiệu quả. Người đân tư người ta không muốn bôi trơn nhưng nếu không bôi trơn thì không được việc. Để ngăn chặn và xử lý tình trạng này, theo ông Khiêm, cần truy lại nguồn gốc “bôi trơn” để xử phạt đúng địa chỉ, đúng trách nhiệm, không tạo ra tiền lệ. Những người đã “ăn phần” vào đây cũng phải truy trách nhiệm.

Lương Tuấn