“Cần đưa ra mức giá chuẩn và ổn định cho từng vị trí, dự án”

Sau một thời gian dài trầm lắng, thị trường bất động sản (BĐS) đang có những dấu hiệu phục hồi nhờ hiệu ứng tích cực từ phân khúc nhà giá rẻ. Tuy nhiên, chừng đó là chưa đủ để hâm nóng thị trường, khi mà người tiêu dùng vẫn nặng nề tâm lí giá BĐS sẽ tiếp tục giảm xuống. Phóng viên Vietnam Business Forum đã có buổi trao đổi cùng chuyên gia bất động sản Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp Việt - Đức xoay quanh vấn đề này. Đỗ Sơn thực hiện.

Phát triển nhà ở xã hội là chủ trương hết sức đúng đắn của Nhà nước, tuy nhiên sau một thời gian triển khai đã xuất hiện một số vướng mắc khiến cho người thu nhập thấp khó có cơ hội được sở hữu một căn nhà, vậy ông có thể phân tích nguyên nhân của tình trạng này?

Theo tôi, nguyên nhân đầu tiên là việc có một số ý kiến cho rằng thời gian tới giá nhà ở xã hội sẽ còn tiếp tục giảm, khiến người dân có tâm lí chờ đợi. Tôi cho rằng đây là một nhận định chưa đầy đủ, vì giá nhà thấp mà đồng nghĩa với kết cấu, chất lượng nhà ở không đảm bảo thì sẽ là một sai lầm. Muốn giảm giá nhà cần phải dựa trên các yếu tố như sử dụng công nghệ tốt, các chính sách hỗ trợ tốt và nhiều yếu tố quan trọng khác.

Cùng là nhà ở xã hội nhưng cũng có những căn chỉ 7-8 triệu, cũng có căn 14-15 triệu, đó là chuyện rất bình thường. Bởi vì nó phụ thuộc vào vị trí của dự án, hạ tầng của dự án và các dịch vụ tiện ích cho cuộc sống mà dự án đó mang lại. Ví dụ, nhà ở xã hội được xây dựng ở các khu vực có vị trí đắc địa như quận Tây Hồ, quận Đống Đa giá cả đương nhiên phải đắt hơn nhiều so với nhà ở xã hội ở khu vực Xuân Mai, Hoài Đức … Bởi vì ở các khu vực trung tâm tiền đền bù giải phóng mặt bằng, tiền các loại dịch vụ khác đều đắt hơn rất nhiều lần, nên đương nhiên giá nhà ở xã hội ở khu vực đó cũng phải đắt hơn các khu vực xa trung tâm. Theo tôi, nhà ở xã hội cũng không nên đổ đồng theo một mức giá nhất định, mà có thể dao động theo từng điều kiện cụ thể của dự án và phù hợp với từng đối tượng người mua nhà ở xã hội nhưng vẫn tuân theo qui luật của thị trường.

Tuy nhiên, để đảm bảo chính sách của Nhà nước về nhà ở xã hội không bị chệch hướng, các nhà quản lí cần đưa ra chính sách về giá nhà ở xã hội cụ thể của từng dự án cho phù hợp với thực tế. Giá nhà xã hội cũng cần phù hợp với từng loại dự án như: chung cư cao tầng hay nhà ở thấp tầng, chất lượng nội thất và các dịch vụ tiện ích … Quan trọng nhất là Nhà nước cần phải có định hướng và chính sách cụ thể về giá cả cũng như chất lượng của nhà ở xã hội phải tương xứng với nhau. Chứ không nhất thiết là nhà ở xã hội phải có một mặt bằng giá chung và giá càng thấp càng tốt, vì như vậy dễ dẫn đến tình trạng chất lượng nhà ở xã hội sẽ không được đảm bảo.

Hiện tại, chính sách người có thu nhập 8 triệu đồng/tháng mới đủ điều kiện mua nhà ở xã hội là chưa hoàn toàn hợp lý. Theo tôi, các đối tượng có thu nhập khoảng 4-5 triệu vẫn có thể mua được nhà nếu Nhà nước có những chính sách xã hội thật sự phù hợp.

Vậy theo ông, giải pháp cho vấn đề này là gì?

Tôi có thể nêu một vài giải pháp như: Nhà nước có chính sách cho vay với lãi suất thấp hơn, thời gian vay dài hơn, khoảng 20-30 năm.

Thứ hai, có thể dùng chính căn nhà được mua để thế chấp vay ngân hàng, chứ không cần phải đóng 20% ban đầu như qui định hiện tại mới được mua nhà ở xã hội. Vì như chúng ta đều biết, mua một căn nhà trị giá 500 triệu, phải đóng trước 100 triệu thì không phải người nghèo nào cũng có số tiền này để đủ điều kiện mua nhà.

Một giải pháp nữa rất quan trọng là địa phương nơi có dự án nhà ở xã hội cũng phải có những hỗ trợ cụ thể như đầu tư thêm về hạ tầng và các tiện ích khác cho khu vực nhà ở xã hội, để giúp cho đối tượng mua nhà ở xã hội được sử dụng những dịch vụ tiện ích tốt hơn mà giá nhà cũng không bị tăng lên.

Cuối cùng, cần tạo điều kiện về công ăn việc làm tại chỗ cho những người mua nhà ở xã hội. Ví dụ như tạo điều kiện để họ tham gia vào các dịch vụ phục vụ chính tòa nhà nơi họ sinh sống như trông xe, bán hàng, dọn dẹp vệ sinh … Lợi nhuận thu được từ những dịch vụ này sẽ được trích ra để tái đầu tư cho công tác bảo trì, bảo dưỡng tòa nhà, giảm tối đa các loại phí đóng góp tại các tòa nhà ở xã hội.

Tóm lại, chúng ta cần xem xét về vấn đề nhà ở xã hội theo 4 góc nhìn cơ bản là: giá cả, vị trí dự án, các dịch vụ tiện ích và công tác vận hành quản lí tòa nhà phải phù hợp với thực tế và mức sống của người dân. Từ đó, đưa ra các định hướng đúng đắn về việc phát triển các dự án nhà ở xã hội một cách hiệu quả nhất và phục vụ tốt nhất lợi ích chính đáng của người dân.

Thưa ông, theo tính toán thì nhà ở xã hội chỉ chiếm khoảng 10% giá trị của thị trường bất động sản, và như vậy rất khó để tạo động lực cho sự phát triển trở lại của thị trường BĐS hiện nay, ông có ý kiến gì về nhận định này?

Không thể phủ nhận hiệu ứng rất tích cực mà khu vực nhà ở xã hội đã tác động đến lĩnh vực BĐS thời gian vừa qua. Tuy nhiên, tôi hoàn toàn đồng tình với nhận định trên. Nhà ở giá rẻ chỉ chiếm khoảng 20% thị phần và 10% giá trị của thị trường bất động sản. Đây là một phân khúc thị trường không quá lớn, nếu quá chú trọng vào phân khúc này mà không có chiến lược rõ ràng, rất dễ dẫn tới một cuộc khủng hoảng thừa nhà ở xã hội như đã từng xảy ra với phân khúc nhà ở thương mại trước đây. Theo tôi, phân khúc bất động sản thương mại vẫn sẽ là động lực quan trọng nhất để tạo sự phục hồi và phát triển cho thị trường bất động sản hiện nay. Bất động sản thương mại sẽ góp phần huy động được các nguồn lực của xã hội, nguồn lực từ doanh nghiệp, đặc biệt là lượng kiều hối rất lớn hàng năm đổ về Việt Nam.

Tuy nhiên, để thu hút được các nguồn lực nói trên, chúng ta cần có những chính sách tháo gỡ hết sức thực tế và hữu hiệu để tạo điều kiện cho dòng tiền có thể chảy vào phân khúc này. Thứ nhất, công tác khoanh vùng, xử lý nợ xấu phải thực hiện ngay và thực hiện một cách quyết liệt để tạo lòng tin cho người tiêu dùng. Thứ hai, để giải quyết lượng tồn kho lớn hiện nay, cần tạo điều kiện cho vay ưu đãi với thời hạn 5-10 năm đối với người dân có khả năng đáp ứng được từ 50% đến 70% vốn mua nhà thương mại. Thứ ba, Nhà nước cùng với những công ty, ngân hàng lớn mạnh sẽ đứng ra mua lại các dự án dang dở, hoàn thành dự án này để cho thuê.

Hiện nay, phân khúc nhà ở thương mại vẫn có nhu cầu rất lớn với các nhóm đối tượng chủ yếu như sau: con cháu của các chủ doanh nghiệp, những người lao động và học tập ở nước ngoài trở về, con em từ các địa phương đang lao động học tập tại Hà Nội và các Việt kiều trở về quê hương sinh sống lập nghiệp. Các nhóm đối tường này rất có khả năng về tài chính và có nhu cầu thật.

Vậy có câu hỏi đặt ra: nhu cầu là có thật, nguồn lực là có thật, tại sao phân khúc nhà ở thương mại vẫn đang trầm lắng? Theo tôi, nguyên nhân cơ bản chính là lòng tin của người tiêu dùng.

Thứ nhất là niềm tin về giá cả: hiện nay dư luận và cả giới truyền thông vẫn đang đồn đoán rằng giá nhà sẽ vẫn tiếp tục giảm,vì vậy người tiêu dùng vẫn đang trong tâm trạng chờ đợi. Nếu chúng ta có thể làm cho người dân tin rằng, giá BĐS đang ở mức chuẩn và ổn định thì chắc chắn thị trường sẽ từng bước phục hồi và thanh khoản tốt hơn. Một giải pháp nữa là bằng mọi cách chúng ta phải huy động các nguồn lực, phải khơi thông nguồn vốn, tạo điều kiện tốt nhất cho các nhà đầu tư, cá nhân cũng như tập thể đầu tư vào bất động sản, có những chính sách cởi mở, thông thoáng trong việc góp vốn đầu tư, mua bán chuyển nhượng dự án, giải quyết nhanh chóng thủ tục pháp lý từ khi đặt cọc cho đến việc cấp sổ đỏ để người dân yên tâm đầu tư.