Chủ đầu tư cố tình tính sai diện tích: Do Thông tư, Nghị định trái chiều?

Theo đánh giá của một số chuyên gia, hiện Nghị định 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở và Thông tư số 01/2009/TT-BXD quy định một số nội dung về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đang có những điểm trái chiều. Điều này, vô hình chung đã “tiếp tay” cho một số chủ đầu tư gian lận trong việc tính diện tích căn hộ.

Hiện nay, tại nhiều dự án BĐS, các chủ đầu tư đã ngang nhiên đưa một số phần thuộc sở hữu chung vào diện tích căn hộ để bán, tạo ra một “diện tích ảo”, theo đó tạo nên một “giá ảo” và bán cho người dân. Điều này đang gây nêu những mâu thuẫn rất lớn giữa người mua nhà và chủ đầu tư, tạo thêm một hình ảnh không đẹp trong hoàn cảnh thị trường BĐS vốn vẫn còn quá nhiều “méo mó” hiện nay.

Hàng loạt dự án bị người dân tố cáo

Người dân mua nhà tại hàng loạt các dự án trên địa bàn Hà Nội như khu đô thị Dương Nội (Hà Đông), khu đô thị Đại Thanh (Hoàng Mai), tòa nhà Keangnam (Mễ Trì, Từ Liêm)…đang đồng loạt biểu tình, phản đối chủ đầu tư trong việc đưa diện tích cột chịu lực, hộp kỹ thuật là sở hữu chung của tòa nhà vào diện tích để bán cho từng căn hộ.

Trong đơn kiến nghị gửi chủ đầu tư là Công ty CP Tập đoàn Nam Cường, cư dân tại khu đô thị mới Dương Nội khẳng định, việc đưa phần sở hữu chung (cột và hộp kỹ thuật) vào diện tích sàn căn hộ để bán là không đúng với quy định hiện hành của pháp luật. Cụ thể là quy định tại Luật Nhà ở năm 2005; Nghị định 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ; Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD. Đồng thời, việc tính diện tích căn hộ trong hợp đồng mua bán chung cư khu đô thị mới Dương Nội có dấu hiệu vi phạm Bộ Luật Dân sự 2005.

Đây cũng là lần thứ 2 khách hàng mua nhà tại dự án này phản đối tập thể đối với chủ đầu tư. Chị Nguyễn Vân Anh, chủ một căn hộ tại dự án Dương Nội bức xúc: “Gia đình tôi đã phải bỏ ra số tiền gần 100 triệu đồng để mua phần diện tích cột và hộp kỹ thuật đang có trong nhà mà không được phép đúng tới nó”.

Ngày 19/10 và 26/10, hàng trăm người dân mua nhà tại dự án Khu đô thị Đại Thanh do Doanh nghiệp Tư nhân Số 1 Tỉnh Điện Biên, ông Lê Thanh Thản làm giám đốc là chủ đầu tư cũng đã tập trung trước trụ sở sàn giao dịch bất động sản Mường Thanh nhằm phản đối chủ đầu tư trong việc tính diện tích căn hộ.

Mâu thuẫn phát sinh khi người mua nhà và chủ đầu tư không thống nhất được cách tính diện tích căn hộ trên hợp đồng và trên thực tế. Theo đó, tại điều 1 của một số Hợp đồng mua bán có ghi cách tính: Diện tích là diện tích sàn căn hộ (bao gồm cả diện tích ban công, lô gia của căn hộ) theo bản vẽ thiết kế được duyệt, tính theo kích thước tim tường chung và toàn bộ tường bao ngoài của căn hộ (trong đó tường chung là tường ngăn giữa hai căn hộ, tường bao ngoài là tường ngoài giữa căn hộ và hành lang, lối đi, mặt ngoài của căn hộ).

Tuy nhiên, trên thực tế, theo phản ánh của khách hàng mua căn hộ Đại Thanh, diện tích thực tế các căn hộ của họ bị thiếu hụt so với hợp đồng mua bán đã ký. Với cách tính này của chủ đầu tư, mỗi căn hộ bị chênh khoảng từ 3- 6m2 so với thực tế. Toàn bộ phần khung của tòa nhà như cột, tường chịu lực, tường phân chia các căn hộ và hộp kỹ thuật là phần sở hữu chung thì cũng được nhà đầu tư “khéo léo” đưa vào trong hợp đồng để bán cho người dân.

Chủ đầu tư thu khống hàng nghìn tỷ đồng

Tại tòa nhà Keangnam, người dân cũng đã tiến hành khởi kiện chủ đầu tư ra tòa bởi cách tính diện tích căn hộ của chủ đầu tư. Theo kết quả giám định diện tích sử dụng của cơ quan chức năng đã xác định, căn hộ B606 có diện tích thuộc sở hữu chung theo quy định lên tới 20,99m2 bao gồm cột chịu lực, hộp kỹ thuật và tường chung. Còn diện tích thuộc sở hữu riêng theo quy định của Luật nhà ở là 176,66m2, trong khi đó hợp đồng mua bán giữa chủ nhà và chủ đầu tư là 206,95m2. Như vậy, căn hộ đã bị hụt tới 30,29m2 so với hợp đồng.

Bên cạnh đấy, hàng loạt dự án cao cấp khác ở khu vực Thanh Xuân, Hai Bà Trưng cũng ở trong tình trạng tương tự khi có tới hàng trăm khách hàng đã đồng loạt ký đơn tố cáo gửi tới các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Khác với những dự án chung cư trung bình, các chung cư cao cấp có mức giá khá cao, diện tích cột, hộp lại lớn khiến cho số tiền mà người dân phải bỏ ra mua những diện tích này cũng không hề nhỏ. Trong khi đó những giải thích của chủ đầu tư lại chưa thực sự thấu đáo khiến cho sự bất bình của người dân lại càng lớn dần.

Ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho rằng, quy định về cách tính diện tích căn hộ, mẫu hợp đồng mua bán đã được các cơ quan của Chính phủ ban hành rất cụ thể, chặt chẽ. Nếu chủ đầu tư các dự án nhà ở không tuân thủ theo quy định này, người dân cần đấu tranh để buộc chủ đầu tư phải thực hiện theo đúng pháp luật.

Theo luật sư Trương Thanh Đức, trọng tài viên Trung tâm trọng tài quốc tế (VIAC), Chủ tịch Công ty Luật BASICO, đây là vướng mắc pháp lý khó gỡ. Bởi theo quy định, phần sở hữu chung đối với nhà chung cư bao gồm hành lang, cầu thang bộ, cầu thang máy, sân thượng, khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, đường thoát hiểm, lối đi bộ, sân chơi chung…Nhưng tại Thông tư số 01/2009/TT-BXD của Bộ Xây dựng về ghi diện tích căn hộ chung cư trên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở lại quy định, diện tích sàn được tính theo kích thước từ tim tường chung và tim tường bao ngoài của căn hộ…

Đây cũng có lẽ là lý do để chủ đầu tư có “cơ hội” đưa diện tích dùng chung (cột, hộp) vào diện tích bán cho người mua. Và để nhanh chóng hợp lý hóa cách tính diện tích căn hộ sai trái của mình, một số chủ đầu tư đang “khẩn trương” tiến hành làm hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà với điều kiện người mua nhà sau này sẽ không có bất kỳ tranh chấp, khiếu kiện nào với chủ đầu tư.

Luật sự Trương Thanh Đức cũng khuyến nghị, người mua nhà lưu ý, trước khi ký kết các hợp đồng về mua bán BĐS thì hãy yêu cầu chủ đầu tư tính giá theo hai cách. Cách tính cả phần diện tích chung và cách tính không có phần diện tích chung theo đúng Nghị định số 71/2010/NĐ-CP để quyền lợi của mình được đảm bảo hơn, tránh những tranh chấp, khiếu kiện về sau.

Đình Thanh