Gói 30.000 tỷ: Ế vì thủ tục

Câu chuyện thủ tục rườm rà một lần nữa được gọi tên với gói kích cầu hỗ trợ thị trường bất động sản trị giá 30.000 tỷ đồng. Mang ý nghĩa phao cứu sinh của thị trường, nhưng việc giải ngân gói hỗ trợ này lại ỳ ạch, ách tắc.

DN BĐS thì đang chết dần mòn vì đói vốn. Nhu cầu vay vốn để mua 1 căn hộ nhỏ an cư của người dân cực lớn. Nhưng gói 30.000 tỷ lại khó với tới do thủ tục nhiêu khê mà nhiều khi khách hàng đặt câu hỏi liệu đó có phải là “đòn gió” hay một chiếc bánh vẽ?

Nhiêu khê giấy tờ

Tính cấp thiết của vấn đề ai cũng biết, gói hỗ trợ bơm ra với định hướng 70% dành cho nhu cầu an cư, cho cá nhân vay mua căn hộ thu nhập thấp và căn hộ thương mại diện tích nhỏ, dưới 70m2 và giá dưới 15 triệu đồng/m2. Đối tượng như vậy khá rộng mở và về lý mà nói sẽ có nhiều người có thể tiếp cận được tín dụng để mua nhà.

Khi gói hỗ trợ giải ngân tốt, thị trường sẽ được kích thích bởi một lượng lớn căn hộ được tiêu thụ. Cùng với đó, các dự án nhà ở xã hội, hoặc được chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội có khả năng được bơm nguồn vốn giá rẻ để đẩy nhanh tiến độ. Nguồn vốn này cũng được kỳ vọng như “vốn mồi” có tác dụng kích thích thị trường ấm lại.

Nhưng 5 tháng trôi qua, gói 30.000 tỷ hầu như vẫn treo tại đó. Theo số liệu cập nhật của Vụ Tín dụng, Ngân hàng Nhà nước (NHNN)), đến thời điểm này đã có 619 khách hàng cá nhân được cam kết cho vay và 590 khách hàng được giải ngân với số tiền hơn 142 tỷ đồng từ gói cho vay hỗ trợ nhà ở 30.000 tỷ đồng của Chính phủ. Tất nhiên, nếu phân tích kỹ hơn sẽ nhìn thấy chuyển biến: Nếu tháng 6/2013 mới chỉ giải ngân được 3,5 tỷ đồng, thì tháng 7 đã tăng lên 35 tỷ đồng, tháng 8 đạt 69 tỷ đồng và tháng 9 là 142 tỷ đồng. Nhưng những con số này còn quá bé nhỏ so với mục tiêu đặt ra, giá trị giải ngân chỉ đạt 0,5% sau hơn 5 tháng triển khai là quá chậm cho thấy sự bế tắc trong giải ngân.

Vẫn là câu chuyện thủ tục rườm rà, nhiều đơn từ xác nhận, thưa gửi. Người dân phải chuẩn bị hơn 10 loại giấy tờ khác nhau như xác nhận của địa phương về tình trạng nhà ở, xác nhận của cơ quan công tác, chứng minh thu nhập…Chúng tôi đã thực nghiệm một bộ hồ sơ và thực sự oải vì thủ tục: 1 đơn xin mua nhà có xác nhận từ tổ dân phố, xác nhận của chính quyền phường nơi cư trú. Ngoài bảng lương 1 năm do cơ quan cấp, người muốn mua nhà còn cần giấy tờ xác nhận thu nhập của toàn bộ những người sinh sống trong hộ khẩu, mà trường hợp chúng tôi thực hiện lên đến 13 người. Người làm việc tự do cũng do chính quyền xác nhận. Thủ tục rất khó khăn do phường hoàn toàn có lý để từ chối, lao động thu nhập bao nhiêu có cần báo cáo phường? Người dân có bao nhiêu nhà đất, ở tại đâu phường không có chức năng quản lý… Các thủ tục qua chính quyền này hoàn toàn không dễ dàng.

NH dùng dằng không vội

Qua được cửa phường, đến cửa ngân hàng còn khó khăn hơn. Khó nhất là chứng minh được khả năng trả nợ. Đã là người thu nhập thấp, dưới 9 triệu đồng/tháng, còn có người ăn theo con cái, cha mẹ, rất khó chứng minh được khả năng trả khoản tiền vay mua nhà. Thời hạn vay quy định tối đa khoản vay chỉ có 10 năm. Với thu nhập dưới 9 triệu sau khi trừ các chi phí thiết yếu, thu nhập còn lại của họ quá thấp không đủ đảm bảo khả năng trả nợ đúng hạn nên không được vay.

Một vấn đề kỹ thuật khác là vướng mắc trong việc thực hiện gói cho vay này là vấn đề thế chấp căn hộ. Hiện các phòng công chứng không đồng ý công chứng đối với các hợp đồng thế chấp căn hộ hình thành trong tương lai do chưa có quy định loại hình thế chấp này. Theo quy định, nhà ở xã hội chỉ được bán sau 10 năm kể từ khi ký hợp đồng mua mới được chuyển nhượng nên ngân hàng cũng không thể công chứng hoặc giao dịch bảo đảm đối với các hợp đồng thế chấp loại tài sản này.

Tại Công ty xây dựng Thủ Đô, đơn vị đang bán dự án nhà ở xã hội tại Từ Liêm, khách hàng được hướng dẫn: Sau khi đóng 30% tiền nhà để có hợp đồng mua nhà, khách hàng sẽ làm thủ tục vay tại Vietinbank với tổng số tiền vay 70%. Các đợt đóng tiền còn lại của dự án sẽ do NH thanh toán. Nhiều khách hàng do dự, nếu đóng 30% hợp đồng rồi, mà ách tắc trong khâu vay vốn, họ có thể sa vào bẫy nợ nần hoặc có nguy cơ mất số tiền đóng đợt 1.

Những ách tắc này không hề nhỏ để người dân có thể vay vốn từ NH, mặc dầu có chính sách hỗ trợ từ nhà nước.

Theo đánh giá của NH, có ít dự án nhà ở xã hội đạt chuẩn để NH cho vay gói 30.000 tỷ. Theo lãnh đạo BIDV, khâu xác minh thu nhập tại địa phương gần như bế tắc. Việc thế chấp nhà ở xã hội hình thành trong tương lai. Hiện nay, ngân hàng cho phép thế chấp căn hộ hình thành trong tương lai nhưng các phòng công chứng không thực hiện vì theo Luật nhà ở chỉ công chứng đối với nhà có giấy chứng nhận. Các NH kiến nghị hoàn thiện pháp lý, ban hành thông tư hướng dẫn công chứng này để ngân hàng có điều kiện nhận thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để tháo gỡ điểm nghẽn trong giải ngân gói hỗ trợ nhà ở.

Đúng là các điểm nghẽn này cần giải quyết. Nhưng đằng sau nó là một nguyên do khác nữa. Một lãnh đạo NHTM nói chân tình: NHNN đưa vốn ra giá 4,5% chúng tôi cho vay 6%, với 1,5% lãi đó không đủ bù đắp rủi ro, vì thế cho vay vốn này là mạo hiểm.

Thực tế, chênh lệch lãi suất huy động và cho vay tại các NH quanh mức 5%, nên họ không mặn mà gì giải ngân vốn với mức chênh chỉ chỉ 1,5%. Khi phát sinh nợ xấu từ các khoản vay thuộc gói 30.000 tỷ, NHTM là người chịu trách nhiệm, vì vậy, họ buộc khách hàng chứng minh khả năng trả nợ là điều không có gì quá đáng. Khách hàng vay được thì phải trả được. Nguồn vốn hỗ trợ là của Nhà nước, nỗi sợ trách nhiệm và sự thận trọng trong giải ngân là dễ hiểu.

Chính vì những vướng mắc này, cả công khai lẫn ẩn giấu đằng sau, khiến sự tình gói 30.000 tỷ trở nên lửng lơ, dùng dằng khó gỡ. Tiến độ giải ngân quá chậm và thấp do vướng mắc kéo dài làm mất ý nghĩa của chính sách hỗ trợ, hay nói cách khác là vô hiệu chính sách. Gói hỗ trợ này được kỳ vọng góp phần lan tỏa nhiệt cho thị trường bất động sản vốn đang lạnh lẽo, giờ cũng đang bị thị trường giảm nhiệt, không khéo đóng băng cùng với thị trường.

Lê Minh