Chiến lược phát triển thị trường bất động sản

Sau khi hoàn thành việc lấy ý kiến của các bộ, ngành, địa phương và các chuyên gia, ngày 19/6/2014, Bộ Xây dựng đã hoàn thiện Đề án Chiến lược phát triển thị trường bất động sản (BĐS) trình Thủ tướng Chính phủ. Nội dung cơ bản của Đề án có nêu về kết quả, tồn tại của thị trường BĐS trong những năm qua; mục tiêu, giải pháp phát triển trong thời gian tới.

Nhiều bất cập

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường BĐS Việt Nam đã có những bước phát triển rất mạnh mẽ, trên tất cả các phân khúc, mặt bằng giá đã liên tục được xác lập ở mức độ cao dần. Sự phát triển mạnh mẽ của thị trường BĐS cũng đã kéo theo sự phát triển của nhiều lĩnh vực kinh tế khác. Hạ tầng xã hội đang được hoàn thiện dần góp phẩn tạo lập cơ sở vật chất cho xã hội, vừa đáp ứng nhu cầu ngày càng cao và đa dạng về dịch vụ đô thị trên cả nước. Các khu công nghiệp, khu chế xuất với hệ thống kết cấu hạ tầng tương đối đồng bộ đã thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước vào đầu tư sản xuất, đóng góp quan trọng cho sự tăng trưởng các ngành sản xuất công nghiệp, nâng cao giá trị xuất khẩu và sức mạnh của nền kinh tế.

Thị trường BĐS hình thành, đã tạo điều kiện để giá cả và phương thức giao dịch theo cơ chế thị trường, tạo động lực thu hút các nhà đầu tư, thu hút số lượng lớn vốn đầu tư nước ngoài, cũng như tăng khả năng cạnh tranh của các doanh nghiệp; đội ngũ doanh nghiệp kinh doanh BĐS trong nước, các đơn vị tư vấn thiết kế, doanh nghiệp xây lắp của ngành xây dựng được hình thành và phát triển, ngày càng lớn mạnh. Quan trọng nhất, thị trường BĐS đã có tác động tích cực tới sự phát triển của các ngành kinh tế khác, như sản xuất vật liệu xây dựng, trang trí nội thất…, tạo công ăn việc làm cho người lao động và tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, nhất là giai đoạn 2006 – 2011 với tổng các khoản thu về đất hàng năm chiếm khoảng trên 10% tổng thu ngân sách, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế của cả nước theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa.

Bên cạnh những mặt tích cực đã đạt được, hoạt động của thị trường BĐS thời gian qua đã bộc lộ những bất cập, yếu kém và phát triển thiếu lành mạnh, không ổn định, khi thì phát triển quá “nóng”, lúc lại “đóng băng” không có giao dịch nào, tình trạng phát triển BĐS tự phát…Nhiều dự án chậm hoàn thành hoặc không đủ kiều kiện hạ tầng để đưa vào sử dụng bị bỏ hoang. Tồn kho BĐS lớn, phát sinh nợ xấu ảnh hưởng đến ổn định kinh tế vĩ mô và an sinh xã hội.

Giá hàng hóa BĐS, nhất là giá nhà ở không ổn định, không phản ánh đúng giá trị thực của BĐS. Thiếu minh bạch, từ khâu quy hoạch, lựa chọn nhà đầu tư, giao dự án đến giao dịch BĐS. Cơ chế xin – cho trong việc giao dự án BĐS để dẫn đến tham nhũng; giao dịch ngầm dẫn đến hiện tượng làm giá, đầu cơ, lũng đoạn thị trường còn diễn ra tại nhiều dự án…

Nguyên nhân là do hệ thống pháp luật điều chỉnh thị trường, từ công tác đầu tư xây dựng, giao dịch đến quản lý sử dụng BĐS chậm được hoàn thiện, còn chồng chéo; nhiều vấn đề phát sinh từ thực tiễn, bất cập của cơ chế chính sách nhưng chưa được bổ sung, sửa đổi kịp thời dẫn đến thị trường BĐS chưa được quản lý và kiểm soát một cách hiệu quả…

Hoàn thiện bộ máy quản lý

Mục tiêu xây dựng và phát triển theo hướng đồng bộ, ổn định, vững chắc đó là cần hoàn thiện bộ máy quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS, thống nhất từ Trung ương đến địa phương; bảo đảm cơ cấu hàng hóa BĐS được phát triển phù hợp với nhu cầu thị trường, có giá cả ổn định và lượng giao dịch tăng; hoàn thành, điều chỉnh các văn bản quy phạm pháp luật về đầu tư, đất đai, nhà ở… tạo cơ sở pháp lý thống nhất cho thị trường phát triển ổn định; huy động các nguồn lực trong và ngoài nước để phát triển thị trường, góp phần thúc đẩy các ngành sản xuất khác phát triển và tăng trưởng kinh tế của đất nước.

Thu ngân sách từ đất và BĐS (bao gồm: thuế sử dụng nhà đất, thuế chuyển từ chuyển quyền sử dụng đất, thuế từ chuyển nhượng BĐS, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ đất) đạt 10 – 15% tổng thu ngân sách. Hoàn thiện tổ chức trung gian hỗ trợ thị trường như sàn giao dịch BĐS, quỹ đầu tư BĐS, quỹ tiết kiệm nhà ở…

Về giải pháp, cần phải hoàn thiện hệ thống pháp luật và nâng cao hiệu lực, hiệu quả công tác quản lý nhà nước nhằm thúc đẩy và quản lý thị trường BĐS phát triển ổn định, bền vững; tăng cường vai trò quản lý nhà nước trong khai thác và sử dụng có hiệu quả nguồn lực đất đai nhằm kiểm soát, điều tiết thị trường BĐS phát triển bền vững; tái cơ cấu, phát triển đa dạng các loại BĐS, nhất là nhà ở cho phù hợp với nhu cầu của thị trường; điều chỉnh chính sách tín dụng, thuế, phí và lệ phí liên quan tới BĐS linh hoạt để tạo điều kiện về vốn cho các chủ thể giao dịch chính thức trên thị trường, hạn chế đầu cơ, trốn lậu thuế… Đồng thời, xây dựng hệ thống thông tin, dự báo về thị trường BĐS thống nhất, tin cậy từ Trung ương đến địa phương làm cơ sở cho hoạch định chính sách, quản lý thị trường; thực hiện cung cấp thông tin, bảo đảm thị trường hoạt động một cách công khai, minh bạch và chuyên nghiệp.

Lương Tuấn