Thị trường bất động sản: Quá phụ thuộc vào thị trường tài chính

Những tín hiệu khởi sắc của thị trường bất động sản (BĐS) trong thời gian qua đã và đang tạo dựng niềm tin đối với người dân và giới đầu tư. Tuy nhiên, đằng sau sự khởi sắc ấy, giới chuyên gia kinh tế cảnh báo rằng thị trường vẫn còn quá nhiều rủi ro, trong đó nguyên nhân chính là sự phụ thuộc quá lớn của thị trường BĐS vào thị trường tài chính.

“Bầu sữa” của thị trường BĐS

Thời gian vừa qua, ở tất cả các phân khúc, đặc biệt là phân khúc chung cư bình dân, các giao dịch đã tăng lên nhanh chóng, tình trạng giá giảm đã hầu như không còn diễn ra nữa, thậm chí ở nhiều dự án có cơ sở hạ tầng tốt đã bắt đầu xuất hiện giá chênh, điều đó chứng tỏ niềm tin đã quay trở lại với BĐS.

Tuy nhiên, sự khởi sắc đó có đóng góp không nhỏ từ sự hậu thuẫn của hệ thống ngân hàng, trong đó, biểu hiện rõ nhất là tổng dư nợ BĐS tại các ngân hàng đang tăng trở lại. Theo con số thống kê của Sở Kế hoạch và Đầu tư TP HCM, doanh nghiệp chỉ có vốn chủ sở hữu 15 – 20% trên tổng mức đầu tư dự án,  trong khi đó có đênns 70 – 80% vốn đầu tư kinh doanh BĐS lại là nguồn vốn vay từ phía ngân hàng.

Nhiều dự án, sau một thời gian dài “đắp chiếu” do thiếu nguồn vốn đầu tư, thì đến nay, được sự hỗ trợ của ngân hàng đã bắt đầu triển khai trở lại. Đặc biệt là các dự án BĐS hạng sang như các dự án nhà ở cao cấp của tập đoàn Tân Hoàng Minh đã được ngân hàng SHB ký cam kết cho vay để hoàn thiện các dự án còn dang dở.

Theo đó, SHB đồng ý tài trợ tới 1.000 tỷ đồng cho Tân Hoàng Minh triển khai dự án căn hộ cao cấp D.’Le Pont D’or – Hoàng Cầu, đồng thời, cho người mua căn hộ tại dự án này vay tới 70% giá trị với thời hạn lên tới 25 năm.

Bên cạnh Tân Hoàng Minh thì hiện nay, hàng loạt các dự án khác, do thiếu nguồn vốn đầu tư cũng đã phải cậy nhờ ngân hàng để hoàn thiện dự án. Tổ hợp Diamond Flower Tower vừa được Ngân hàng Liên Việt Post Bank ký thỏa thuận cho vay 500 tỷ đồng để hoàn thiện dự án. Công ty cổ phần Đầu tư Hải Phát muốn hoàn thiện dự án căn hộ The Pride cũng phải nhờ đến Ngân hàng Quân đội cấp tín dụng 500 tỷ đồng. Trong cuộc “cứu trợ” này, Ngân hàng Nhà nước cũng phải vào cuộc khi vừa chính thức chỉ định 8 ngân hàng tham gia vào gói liên kết 4 nhà (ngân hàng – nhà đầu tư – nhà thầu – nhà cung cấp vật liệu) với tổng giá trị cho vay lên tới 50.000 tỷ đồng.

Cùng với việc hỗ trợ vốn vay cho chủ đầu tư thì các ngân hàng cũng triển khai cho người có nhu cầu mua nhà tại dự án được vay ngân hàng với lãi suất ưu đãi nhằm tăng tính thanh khoản cho dự án. Tại dự án D.’ Le Pont D’or, SHB cho người mua nhà vay với lãi suất 8,68% trong năm đầu tiên, nhưng Tân Hoàng Minh hỗ trợ khách hàng 3,68%, nên thực chất lãi suất chỉ còn 5% trong năm đầu tiên.

Việc các ngân hàng tiến hành hỗ trợ các chủ đầu tư triển khai dự án đúng tiến độ, đồng thời hỗ trợ người mua nhà với lãi suất thấp sẽ khiến cho thị trường BĐS có cơ hội được hồi phục sớm hơn, tăng tính thanh khoản cho thị trường. Nhưng đối với các chuyên gia kinh tế, thì việc kết hợp này cũng sẽ khiến nền kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng gặp không ít rủi ro.

Tiến sĩ. Lê Xuân Nghĩa, Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia cho rằng, chúng ta đã nhận ra sự đi lên của nền kinh tế, nhận ra xu hướng phục hồi của thị trường BĐS và cũng biết BĐS là tài sản dễ dàng được vốn hóa nên gắn liền với thị trường tài chính và khá phụ thuộc vào thị trường này. Tại Việt Nam, một đặc điểm nổi bật của thị trường BĐS là phụ thuộc rõ nét vào chính sách tín dụng cũng như động thái của hệ thống ngân hàng.

Thời gian qua, ngân hàng đã siết chặt cho vay BĐS, đồng thời lãi suất cho vay rất cao. Do đó, các chủ đầu tư khó vay vốn để triển khai dự án và những nhà đầu tư bằng vốn vay ngân hàng sẽ càng khó khăn vì phải cân đối giữa lợi nhuận và lãi suất vay.

Nhiều rủi ro

Sự phụ thuộc quá lớn của giới đầu tư, kinh doanh BĐS vào thị trường tài chính khiến cho hàng loạt doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này phải đối mặt với rủi ro vì dư nợ quá lớn trong khi nguồn vốn đầu tư thì đã cạn, gây ra tình trạng nhiều dự án BĐS đang triển khai buộc phải dừng lại, nhiều dự án không thể tiếp tục hoàn thiện.

Theo Vietnam Report, sau một thời gian dài khảo sát, đánh giá, đơn vị này đã đưa ra đánh giá của mình rằng, việc phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay ngân hàng sẽ khiến cho ngành BĐS đã và đang chịu những rủi ro lớn.

Theo Tiến sĩ. Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, hoạt động của thị trường BĐS vẫn phụ thuộc rất nhiều vào luồng tiền từ hệ thống ngân hàng thương mại. Số dư tín dụng của hệ thống ngân hàng thương mại đối với thị trường BĐS tín đến tháng 12/2013 là 268 nghìn tỷ đồng. Nợ xấu ngân hàng trong khu vực BĐS tăng dần rất nhanh và quy mô lớn.

Theo tính toán chưa đầy đủ, nợ xấu ngân hàng khu vực BĐS lên đến 46,4% tổng số nợ xấu toàn hệ thống. Ngân hàng Nhà nước lại phải gia hạn một lần nữa việc giải quyết nợ xấu ngân hàng.

Như vậy, một lần nữa “điểm nghẽn” nợ xấu ngân hàng cần phải một thời gian nữa mới có thể phá vỡ được. Đây là vấn đề rất đáng lo ngại.

Do đó, các nhà đầu tư phát triển BĐS cần tập trung nguồn lực cho những dự án khả thi, thu hẹp triển khai các dự án mới, liên doanh, liên kết với các bên hữu quan để kết thúc các dự án có khả năng. Với các nhà đầu tư tiềm năng, cần nắm vững tình hình thị trường, xu thế thị trường, địa bàn dự án, băng lực chủ đầu tư phát triển để có thể có những quyết định đầu tư đúng. Cần cân đối năng lực tài chính, khả năng thanh toán và mong muốn lợi ích.

Lương Tuấn