Thị trường bất động sản: Chưa sốt đã loạn

Thị trường bất động sản (BĐS) đang dần thoát đáy khi lực mua đang tăng mạnh. Khả năng hồi phục của thị trường đang mang lại niềm tin cho nhiều người. Tuy nhiên, việc  thị trường “thoát đáy” chưa hẳn là sẽ tạo nên sự sôi động ngay tức thì. Cơ hội để làm giá, tạo “bong bóng” cho thị trường vẫn chưa xuất hiện, nhưng nếu ngay từ bây giờ, các cơ quan chức năng  không có biện pháp quản lý thì “căn bệnh” cũ sẽ tái phát và thị trường sẽ rơi vào tình trạng “loạn” như trước đây.

Cơ quan quản lý bảo đúng, chuyên gia bảo không

Theo số liệu thống kê mới nhất của Bộ Xây dựng, số lượng hàng tồn kho BĐS quý II đã giảm mạnh so với quý trước. Tính đến cuối tháng 5/2014, tổng giá trị hàng tồn kho BĐS còn khoảng 83.519 tỷ đồng, giảm 45.029 tỷ đồng so với cùng kỳ, tương ứng với mức giảm 35%. Đây được xem là con số ấn tượng trong hoàn cảnh nền kinh tế vẫn còn gặp nhiều khó khăn như hiện nay.

Lượng tồn kho lớn nhất vẫn nằm ở phân khúc chung cư khi phân khúc này vẫn còn 17.445 căn hộ chưa bán được, tương đương với 26.512 tỷ đồng đang bị tồn kho; tiếp đến là nhà thấp tầng, hiện vẫn còn 13.862 căn, giá trị khoảng 23.620 tỷ đồng; đất nền tồn 8,9 triệu m2, tương đương với 28.841 tỷ đồng. Tính chung trên cả nước, số lượng nhà ở và căn hộ vẫn còn tồn hơn 31.000 căn.

Cũng theo báo cáo của Bộ Xây dựng, 6 tháng đầu năm 2014, Hà Nội đã có khoảng 4.000 giao dịch nhà đất thành công, con số này tăng gấp hơn 2 lần so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, tại TP HCM giao dịch cũng đã tăng mạnh so với cùng kỳ năm ngoái. Đặc điểm chung của dòng vốn lần này là đều tập trung vào những căn hộ có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 và có tổng giá trị dưới 1,5 tỉ đồng/căn.

Theo lãnh đạo Bộ Xây dựng, những chính sách kích cầu của Chính phủ trong suốt thời gian qua đang mang lại những tín hiệu rất tích cực, thị trường BĐS đang ấm dần lên. Dấu hiệu giảm giá dường như đã dừng lại ở tất cả các phân khúc, đặc biệt là phân khúc đất nền biệt thự, đây là phân khúc đã giảm khá sâu trong thời gian vừa qua.

Tuy nhiên, dưới con mắt của các chuyên gia kinh tế thì thị trường BĐS vẫn còn tiềm ẩn quá nhiều rủi ro, những khó khăn vẫn chưa chấm dứt bởi trái với sự sôi động ở vẻ bề ngoài thì thị trường thực chất vẫn đang trong giai đoạn vượt qua cánh cửa khó khăn.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM cho rằng, sự khởi sắc của thị trường BĐS trong 6 tháng đầu năm vẫn để lại nhiều nghi ngại. Hàng tồn kho vẫn là một thách thức lớn đối với thị trường. Con số thống kê hàng tồn kho đã giảm 35% là một con số không chính xác bởi tồn kho theo số liệu trên giấy tờ và tồn kho thực tế khác nhau rất nhiều, đây là một tảng băng chìm rất lớn. Nếu không giải quyết được hàng tồn kho sẽ làm tăng nợ xấu, do phải trả lãi ngân hàng.

Theo ông Đực, hiện TP HCM có khoảng 20 – 30 dự án đang sôi động trở lại, nhưng lại có đến hàng trăm dự án đang “bất động”. Điều đáng nói là mỗi dự án sôi động này chỉ có quy mô vừa và nhỏ, ở mức 200 – 300 tỷ đồng, trong khi ở những dự án “bất động” thì quy mô của dự án lại lên tới hàng ngàn tỷ đồng.

Theo nhận định của một chuyên gia kinh tế, để có một đánh giá chính xác thì cần phải có nhiều thông tin, nhưng thông tin không biết phải lấy ở đâu cho chính xác. Còn số liệu từ một vài dự án, vài căn hộ thì không thể nói lên điều gì.

Bệnh cũ dễ tái phát

Thị trường BĐS thoát đáy sẽ thu hút sự quan tâm của nhiều người, đặc biệt là giới đầu cơ BĐS, khả năng những sản phẩm BĐS đang thu hút sự quan tâm lớn từ phía người dân sẽ bị giới đầu cơ “làm giá” để ăn chênh lệch, đồng thời, với nhiều mánh của mình họ sẽ tạo nên nguồn cầu ảo để đẩy giá. Thực tế hiện nay, nhiều chung cư có thanh khoản cao đã có giá chênh hàng trăm triệu đồng/căn.

Với những căn hộ có diện tích nhỏ, phù hợp với thu nhập của đại đa số người dân thì dân đầu cơ, các đơn vị thứ cấp lại đua nhau đẩy giá chênh lệch. Lợi dụng thị trường bắt đầu ấm lên, nhiều chủ đầu tư có dự án đang trong quá trình hoàn thiện, nhưng bán chưa hết hàng cũng tranh thủ tăng giá bán để tối đa hóa lợi nhuận.

Theo quan sát của pv Vietnam Business Forum tại một số sàn giao dịch thuộc khu vực Thanh Xuân, Hà Đông thì người dân để có thể mua được những căn hộ nhỏ với mức giá hợp lý thì phải chấp nhận trả chênh từ vài chục triệu đến cả vài trăm triệu đồng tùy từng căn. Không chỉ ở những dự án giá thấp mà những dự án chung cư cao cấp cũng bắt đầu xuất hiện hiện tượng ăn chênh lệch từ phía môi giới.

Nhiều chuyên gia đã bày tỏ quan ngại trước những diễn biến của thị trường, bởi nếu ngay từ bây giờ các cơ quan quản lý không đưa ra được những quy định để quản lý chặt việc mua bán trên thị trường thì nguy cơ “bong bóng” thị trường như những năm 2009 – 2011 là rất dễ xảy ra một lần nữa. Trong khi đó, Thông tư liên tịch hướng dẫn thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai đã được ban hành nhưng vẫn còn rất nhiều rủi ro. Luật sư Trương Thanh Đức cho rằng, thông tư này mới chỉ giải quyết được những vướng mắc về mặt pháp lý, còn trên thực tế thì vẫn rất rủi ro không khác nhiều so với việc chấp nhận thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà trước đây.

Loại tài sản thế chấp này chỉ thực sự có ý nghĩa đối với phần công trình đã xây dựng xong, còn phần chờ hình thành trong tương lai thì có thể coi là số không. Nếu ngân hàng chỉ làm đúng quy định theo kiểu hợp thức hóa hồ sơ cho vay, mà không xác định giá trị thực tế có thể chuyển nhượng được của tài sản thế chấp thì sẽ đồng nghĩa với việc chuyển rủi ro sang phía ngân hàng và nguy cơ nợ xấu sẽ tăng cao do rất khó xử lý tài sản bảo đảm khi nợ đến hạn.

Quy định phân lô, bán nền cũng có thể tạo ra nhiều kẻ hở bởi nếu quản lý quy hoạch và xây dựng không chặt chẽ sẽ tái diễn tình trạng “bán lúa non” và các nguy cơ khác, khiến cho tình trạng các “đô thị ma” xuất hiện trở lại. Ở trong một thị trường vẫn còn nhiều khiếm khuyết và đã hải trả giá cho những khiếm khuyết đấy thì cần nhiều thời gian và sự quyết liệt mới có thể phát triển ổn định. Một khi các khiếm khuyết chưa được khắc phục thì dấu hiệu sốt luôn đi kèm với nỗi lo rối loạn như đã từng xảy ra và những dấu hiệu gần đây đang cảnh báo điều đó.

Lương Tuấn