Rời nơi trú ẩn

Lãi suất tiết kiệm xuống thấp, giá vàng bấp bênh đi xuống cùng với những nhận định triển vọng giá thấp, chứng khoán luôn tiềm ẩn quá nhiều rủi ro nhất là trong thời điểm kinh tế hồi phục chậm và doanh nghiệp “chết” nhiều. Trong khi đó nhà đất có dấu hiệu ấm lên, nhiều người toan tính điểm đáy của bất động sản, chuẩn bị tâm lý rời nơi trú ẩn tiết kiệm và vàng để nhảy vào nhà đất.

Thời điểm bung tiền mua nhà?

Không phải bây giờ, mà từ năm trước đã có nhiều nhận định thị trường bất động sản (BĐS) đã xuống đến đáy, không thể đáy hơn được nữa. Họ là các “chuyên gia” quản lý nhà nước, các DN đang vật lộn với hàng tồn kho và các dự án dở dang, đương nhiên họ mong thị trường hồi phục, và khách hàng lại đổ xô vào vào dự án nhà đất với bất kể giá nào.

Hiện thời, Bộ Xây dựng đã đưa ra các con số thống kê cho thấy thị trường BĐS đã ấm lên, giao dịch tăng mạnh. Tồn kho trên cả nước hiện vào khoảng 83.034 tỷ đồng, giảm 12% so với đầu quý 1/2013 và giảm 35,4% so với quý 1/2013. Tại Hà Nội, trong 6 tháng đầu năm 2014 đã có 4.150 giao dịch, cao gấp 2 lần so với cùng kỳ 2013.  Chưa tính đến giá, với BĐS, thanh khoản tăng mới mang ý nghĩa lớn nhất. Và nếu chỉ nhìn vào các con số thống kê có thể mừng vì thị trường đã tan băng.

Nhìn chung, giá nhà đất hiện đã giảm rất thấp so với thời điểm sốt cao của nó, đây là yếu tố quan trọng để kích thích nhà đầu tư. Thị trường cũng ghi nhận sự chuyển biến khá nhanh nhạy của DN nhằm tự cứu mình: Giảm giá bán, tăng cường khuyến mãi, đẩy nhanh tiến độ, chia nhỏ diện tích căn hộ. Và quan trọng hơn là họ đã thực sự nghiên cứu thị trường và khách hàng, đứng vào địa vị khách hàng để đáp ứng nhu cầu của họ. Thị trường đã có tín hiệu khởi sắc. Tại TP HCM, hơn 2.500 căn hộ đã được giao dịch trong quý II/2014, tăng 60% theo quý và tăng 115% so với cùng kỳ. Đây cũng là mức thanh khoản cao nhất 3 năm qua của thị trường TP HCM. Cũng theo Savills Việt Nam trong quý 2.2014, mảng nhà ở là mảng sáng nhất của thị trường bất động sản Hà Nội, với thanh khoản khá cao, chủ yếu từ phân khúc nhà bình dân. Trong quý 2 có khoảng 1.900 căn hộ được bán ra, tăng 54% so với quý trước do những dự án hạng B bán tốt. Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường ở mức 14%, tăng 5% so với quý 1. Trong khi đó, thị trường biệt thự, nhà liền kề xu hướng ế ẩm vẫn nhiều, giá tiếp tục giảm.

Một yếu tố hỗ trợ thị trường lúc này là các kênh đầu tư khác đang trở nên khó khăn và khó đoán định hơn. Gửi tiết kiệm lãi suất không quá 7%/năm. Tại các NH quy mô lớn, mức lãi suất thậm chí còn thấp hơn nữa. Mới đây Thống đốc NHNN Nguyễn Văn Bình đã khẳng định giữ ổn định lãi suất từ nay đến cuối năm để hỗ trợ DN và nền kinh tế. Vì thế không có lý do gì để hy vọng lãi suất gửi tiết kiệm sẽ tăng. Một kênh đầu tư truyền thống khác mà người VN rất ưa chuộng là giữ vàng. Những người ôm vàng đều mất mát khá nhiều từ đầu năm đến nay do giá vàng quốc tế vào thời kỳ suy giảm và các quỹ đầu tư bán vàng cắt lỗ. Thế giới vẫn bất ổn với nhiều cuộc sung đột tại Trung đông, Ucraina, hay biển Đông hiện nay, nhưng vẫn không đủ sức hỗ trợ vàng tăng giá. Giá vàng được dự báo tiếp tục giảm khiến người giữ vàng mất dần sự kiên định. Nhiều người vì vậy đang tìm kiếm các kênh đầu tư thay thế khác và họ nhìn sang BĐS. Kênh đầu tư chứng khoán vẫn luôn nhiều rủi ro và dòng tiền nóng khá lớn. Chưa có nhiều toan tính dài hạn lúc này, chủ yếu vẫn là mua bán nhanh tạo sóng. Chứng khoán chưa thể tăng điểm vững chắc và mang lại lợi nhuận  cho những nhà đầu tư dài hạn khi DN còn gặp khó, sản xuất chưa tăng trưởng cao và nền kinh tế hồi phục vững chắc. Tất cả những yếu tốt này đều hỗ trợ  tâm lý để BĐS có cơ hội phục hồi. Nếu thật sự thị trường đi vào giai đoạn hồi phục thanh khoản và hồi phục giá, thị trường sẽ lại hút nguồn tiền cực lớn và có thể tăng nóng.

Vì thế không ai muốn mình là người chậm chân trong cuộc chơi. Tuy nhiên vấn đề là đồng vốn rời nơi trú ngụ vào thời điểm nào để đổ vào thị trường. Lúc này vẫn còn quá sớm để khẳng định điều đó.

Manh nha làm giá thổi giá

Suốt trong giai đoạn đóng băng, thị trường vắng bóng những người đầu cơ. Nhưng họ sẽ nhanh chóng quay lại nếu cảm thấy tìm kiếm được lợi nhuận. Họ đến còn nhanh hơn lúc ra đi. Điều quan trọng ở đây là cơ quan quản lý làm sao tạo nên những hành lang pháp lý, các chính sách chi phối đủ mạnh để quản lý và điều tiết thị trường, thay vì các biện pháp ngăn cản các hoạt động đầu cơ, vốn là một phần quan trọng của thị trường.

Hiện tại, có thể thị trường đã qua được đáy khó khăn, nhưng nói đến hồi phục còn quá sớm. Vậy mà giới đầu cơ, môi giới đã bắt đầu nhảy vào với các chiêu thổi giá, làm giá vốn quen thuộc trước đây. Sự trở lại của giới đầu cơ mặt khác cũng là tín hiệu tốt, cho thấy thị trường có khả năng hồi phục và sinh lợi.

Bên cạnh những người mua nhà an cư giờ đây đã có những người mua nhà để cho thuê lại chờ giá nhà đất tăng. Và không chỉ mua nhà bằng tiền tiết kiệm, giờ đây nhiều người đã mạnh dạn các nguồn vốn ưu đãi để mua nhà. năm 2013, các giao dịch bất động sản chỉ tập trung ở khách hàng có nhu cầu thực. Sang năm 2014, số lượng các nhà đầu tư, đặc biệt các nhà đầu tư nhỏ lẻ tham gia thị trường nhiều hơn và có tỷ lệ khá cao, đặc biệt ở các dòng sản phẩm mới, có mức giá, diện tích phù hợp, vị trí tốt. Thanh khoản thị trường vì thế hồi phục nhẹ , nhưng DN và giới đầu cơ thì mong muốn mức hồi phục mạnh hơn. Vì thế xuất hiện nhiều chiêu găm hàng thổi giá.

Một số nhà đầu tư thay vì bán ra ồ ạt như giai đoạn trước đã tung hàng ra từng phần chờ giá lên. Một số nhà đầu tư thứ cấp găm hàng từ giai đoạn trước giờ đây cũng đẩy giá bán lên. Giờ đây đã xuất hiện giá chênh trở lại. Đó là cái bắt tay giữa DN BĐS và các sàn giao dịch. Chủ đầu tư thường giao hàng độc quyền cho một vài sàn bất động sản. Sau đó, các sàn này, với chức năng chính là môi giới sẽ  làm “thủ thuật”, tạo sự khan hiếm ảo, khiến người mua khó tiếp cận.

Nếu như năm trước khách hàng có thể mua được giá gốc tại đa số các dự án, thì giờ đây khách hàng phải chấp nhận tiền chênh lên đến hàng trăm triệu đồng/căn nếu mua nhà tại dự án VP5, VP6 Linh Đàm, Kim Văn - Kim Lũ (Đại Kim - Hoàng Mai), 143 Trần Phú (Hà Đông), Green Stars (Phạm Văn Đồng).

Thị trường vỡ bong bóng và suy thoái nghiêm trọng là hậu quả của những cơn sốt giá ảo đã để lại tác động nặng nề đối với nền kinh tế. Nguyên nhân chính do tình trạng đầu tư chộp giật, mọi nguồn lực đều đổ vào BĐS để kiếm lợi nhanh, giới đầu cơ dung đủ chiêu trò để thổi giá. Giờ đây thị trường có dấu hiệu hồi phục, rất cần những chính sách điều tiết đủ mạnh của nhà điều hành để chế ngự các cơn điên của thị trường, khiến thị trường vận hành lành mạnh. Bởi vì nhà đầu tư có thể khôn ngoan hơn do các bài học xương máu vừa qua, nhưng thực tế là  lòng tham có thể làm mờ mắt bất cứ nhà đầu tư nào.

Bảo Châu