Tăng trách nhiệm chủ đầu tư

Mốc thời gian 1/7/2015 mang nhiều ý nghĩa với thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam. Từ thời điểm này, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Luật Đầu tư 2014 sẽ chính thức có hiệu lực, hàng loạt các loại phí dự kiến sẽ đánh vào các doanh nghiệp địa ốc. Những chính sách mới tăng trách nhiệm của chủ đầu tư dự án BĐS được kỳ vọng sẽ thúc đẩy thị trường phát triển bền vững.

Tăng quy định bảo vệ người mua nhà

Thị trường BĐS hồi phục đáng kể từ đầu năm 2015, giá tăng ở tất cả các phân khúc, và lượng hàng tồn tho giảm nhanh. Tính đến ngày 20/5/2015, tổng giá trị tồn kho bất động sản còn khoảng 67.443 tỷ đồng, so với quý 1/2013 giảm 61.105 tỷ đồng (47,53%); so với tháng 12/2013 giảm 27.015 tỷ đồng, (28,60%); so với thời điểm 20/4/2015 giảm 1.338 tỷ đồng.

Tuy nhiên, các thành phần tham gia thị trường đang thận trọng trước thời điểm 1/7, khi một số quy định siết chặt quản lý thị trường có hiệu lực. Đáng chú ý nhất là Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định doanh nghiệp BĐS cũng phải có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỉ đồng và doanh nghiệp địa ốc phải được tổ chức tài chính, tổ chức tín dụng bảo lãnh việc bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo Luật này,  chủ đầu tư dự án BĐS trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được NH có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Khi chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì NH bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.

Trước đây, khách hàng thường trông chờ vào may rủi, rất nhiều trường hợp bị lừa mất trắng những khoản tiền mua căn hộ, tình trạng phổ biến hơn là chủ đầu tư chậm tiến độ, kéo dài thời hạn giao nhà mà không bị rang buộc trách nhiệm gì. Với quy định mới, DN BĐS buộc phải thực hiện đúng cam kết với khách hàng, thực hiện đến cùng hợp đồng mua bán BĐS, thông qua bảo lãnh của NH.

Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi đưa ra quy định doanh nghiệp phải ký quỹ thực hiện dự án BĐS và tiền bão lãnh cho người mua nhà để bảo đảm thực hiện dự án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Mức ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án từ 1-3% vốn đầu tư của dự án. Khoản ký quỹ này được hoàn trả cho nhà đầu tư theo tiến độ thực hiện dự án đầu tư, trừ trường hợp không được hoàn trả.

Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi cũng đặt ra quy định nâng cao tiềm lực tài chính của DN tham gia thị trường. Theo đó, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải đáp ứng điều kiện có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỉ đồng. Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang hoạt động mà chưa đáp ứng điều kiện 20 tỉ đồng vốn pháp định thì phải bổ sung đủ điều kiện này trong thời hạn một năm kể từ ngày 1-7-2015. Cụ thể, tất cả các doanh nghiệp được thành lập sau ngày 9-11-2007 phải bổ sung vốn pháp định thêm 14 tỉ đồng, các doanh nghiệp được thành lập trước đó phải đăng ký vốn pháp định là 20 tỉ đồng.

Không làm khó sự hồi phục của thị trường

Với những quy định chặt chẽ như trên, nhiều DN BĐS kêu ca rằng hoạt động sẽ khó khăn hơn với chi phí cao hơn. Tuy nhiên, phải thừa nhận rằng Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi với các quy định chặt chẽ về việc bán nhà hình thành trong tương lai hứa hẹn sẽ mang lại nhiều lợi ích tích cực hỗ trợ thị trường. Quy định mới sẽ giúp thị trường tăng trưởng tốt vì góp phần bảo vệ người mua nhà một cách thiết thực, tránh tình trạng lộn xộn lừa đảo, chiếm dụng vốn. Với bảo lãnh của NH trong vai trò là bên thứ ba tạo thêm tính minh bạch, công bằng cho thị trường, giúp người dân an tâm khi mua bất động sản, thúc đẩy thị trường phát triển bền vững hơn.

Lên cạnh các quy định siết chặt quản lý, Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi có quy định thông thoáng, cho phép các chủ đầu tư được chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đã hoàn thiện hạ tầng. Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2006 về việc chuyển nhượng dự án, một dự án muốn được chuyển nhượng phải được giải phóng đền bù xong 100%, phải được duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, phải đóng xong tiền sử dụng đất và phải làm xong hạ tầng. Quy định của Luật sửa đổi cho phép DN chỉ cần có “đất sạch” là được phép chuyển nhượng chắc chắn sẽ tác động mạnh đến thị trường M&A bất động sản, góp phần làm giảm hàng tồn kho. Vì vậy từ nay đến cuối năm 2015, các chuyên gia thị trường BĐS dự báo, làn sóng M&A các dự án BĐS sẽ là điểm nhấn quan trọng thúc đẩy thị trường đi lên.

Năm 2015 được đánh giá là năm thành công của thị trường bất động sản. Thị trường đang trong đà đi lên một cách vững vàng với lượng tồn kho giảm và giá tăng vừa phải, dự báo không có những “cơn điên” sốt giá như những năm trước. Những quy định siết chặt quản lý thị trường vào thời điểm 1/7 được coi như “thiên thời, địa lợi”, sẽ không gây những tác động xấu làm trì trệ sự hồi phục của thị trường, trái lại các quy định quản lý mới sẽ đòi hỏi trách nhiệm nhiều hơn của chủ đầu tư, thanh lọc những chủ đầu tư kém năng lực, bảo vệ tài sản của người mua BĐS – đó là những yếu tố quan trọng thúc đẩy thị trường phát triển lành mạnh và bền vững hơn.

Lê minh