Bất động sản: Nóng ấm cuối năm

15:17:21 | 30/11/2015

Số lượng căn hộ tại 2 thành phố lớn Hà Nội và TP HCM trong 9 tháng đầu năm đạt mức kỷ lục, giao dịch sôi động ở tất cả các phân khúc cho thấy khả khăng phục hồi rõ ràng của thị trường bất động sản (BĐS).  Tuy nhiên sự áp đảo của phân khúc cao cấp, vượt xa khả năng thanh toán của người có nhu cầu nhà ở, đem lại rủi ro cho thị trường.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tính đến ngày 20/9/2015, tổng giá trị tồn kho bất động sản còn khoảng 59.395 tỷ đồng (giảm 53,8% so với quý 1/2013). Số liệu thống kê của CBRE, trong 9 tháng đầu năm, số lượng căn hộ tiêu thụ tại TP.HCM đạt gần 24 ngàn đơn vị, vượt xa mức kỷ lục trước đó được thiết lập vào năm 2014 là 17 ngàn đơn vị. Tương tự, tại Hà Nội, theo CBRE, số lượng căn hộ tiêu thụ đạt gần 15 ngàn đơn vị, chạm mức đỉnh kỷ lục hình thành vào năm 2009. 

Tăng hàng mới, giảm mạnh hàng tồn

Chỉ mới cách đây 2 năm, lượng căn hộ tồn kho tưởng chừng đè bẹp thị trường thì đến nay thị trường đã tiêu hóa một lượng rất lớn, đủ để giảm mạnh áp lực cho thị trường.


Theo thống kê của Savills Việt Nam, trong 9 tháng đầu năm 2014, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội đạt 6.800 căn, nhiều hơn số lượng căn hộ được mở bán trong cả năm 2013 (khoảng 6.700 căn). Năm 2014 chứng kiến hiện tượng các doanh nghiệp địa ốc còn tồn hàng rầm rộ mở bán. Đến nay lượng căn hộ tồn kho vị trí đẹp, có thể ở được ngay không còn nhiều. Các căn hộ đang trong quá trình hoàn thiện hoặc đang trong quá trình hoàn thiện này đã thuyết phục được nhiều khách hàng, khiến thanh khoản của dự án căn hộ tồn kho tăng mạnh.

Tại TP HCM lượng hàng tồn cũng giảm mạnh, so với thời điểm năm 2012, hàng tồn kho bất động sản đã giảm 76,5%, từ 14.490 xuống còn 3.402 căn hộ - theo thông tin từ sở Xây dựng TP HCM. Lượng hàng tồn giảm mạnh một phần tác động bởi chính sách cho phép chuyển đổi căn hộ có diện tích lớn sang nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ Số lượng căn hộ sau khi chuyển đổi theo thống kê vào khoảng 8.175 căn. Hiện TP còn 11 dự án được phép chuyển đổi căn hộ thương mại có diện tích lớn sang căn hộ thương mại diện tích nhỏ hơn, với số lượng sau chuyển đổi là 7.810 căn.

Chu kỳ của một dự án căn hộ thường kéo dài khoảng 3 năm. Nhiều dự án bị đình trệ từ 3 năm trước do khó khăn tài chính đã được tái khởi động và bán hàng từ đầu năm đến nay, nên hàng tồn không còn nhiều. Bước vào quý 4, tại Hà Nội không còn xuất hiện nhiều dự án chào bán, trong khi nhu cầu vẫn rất lớn, cho thấy khả năng khan hàng những căn hộ có vị trí tốt, sắp bàn giao. Vì vậy người mua căn hộ đang phải trả các mức tiền chênh ngày càng cao.

Ngoài việc tiêu thụ lượng lớn căn hộ tồn kho, thị trường cũng ghi nhận nguồn cung mới dồi dào. Thị trường căn hộ Hà Nội có các dự án thu hút quan tâm như HH3 Linh Đàm, Green Star Phạm Văn Đồng, Vinhomes Nguyễn Chí Thanh, Gemek Tower Lê Trọng Tấn và sắp tới là Dự án Home City của Văn Phú Invest, hay FLC Complex 36 Phạm Hùng…

Giao dịch sôi động, giá căn hộ cũng được ghi nhận mức tăng khoảng 15%, mức giá hiện tại đang chạm ngưỡng mặt bằng giá của năm 2010. Tại TP HCM mặt bằng giá cũng ghi nhận mức tăng giá đáng kể trong khi giao dịch ấm lại.

Theo ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), sau nhiều giải pháp tháo gỡ khó khăn, thị trường bất động sản đang dần hồi phục, lượng giao dịch tăng liên tục từ đầu năm đến nay. Giá bất động sản có tăng, nhưng hoàn toàn không có hiện tượng bong bóng.

Theo báo cáo mới đây của CBRE Việt Nam, trong quý 3/2015, thị trường bất động sản tại Hà Nội và Tp.HCM tiếp tục tăng trưởng tích cực. CBRE đánh giá, do thị trường đang trên đà hồi phục, đồng thời được dự báo sẽ ghi nhận thêm các dự án hạng sang và cao cấp từ các chủ đầu tư nắm bắt cơ hội thị trường nên nhiều khả năng, phân khúc cao cấp sẽ tiếp tục có được những kết quả tốt trong những tháng còn lại của 2015 và cả đầu 2016.

Lại nóng phân khúc cao cấp

Tại Hà Nội đã có tổng cộng khoảng 9.160 căn hộ được chào bán mới. Trong đó, căn hộ thuộc phân khúc cao cấp tiếp tục chiếm tỷ lệ cao với gần 3.000 căn, chiếm khoảng 32% số mở bán mới. Cùng với cái tên đình đám Park Hill Premium, trong quý IV/2015, thị trường bất động sản Hà Nội cũng đón nhận nguồn cung căn hộ cao cấp từ các dự án lớn như: Goldmark City (quận Bắc Từ Liêm), Gold Silk (quận Hà Đông), Tràng An Complex (quận Cầu Giấy), MK với Imperia Garden (quận Thanh Xuân), FLC Twin Tower (quận Cầu Giấy), Sun Square (quận Nam Từ Liêm)…

Số lượng căn hộ cao cấp chào bán  tại Hà Nội trong 9 tháng đầu năm chiếm 25% tổng số căn mở bán, so với mức 20% trong 6 tháng đầu năm. Lượng giao dịch thành công của căn hộ cao cấp chiếm 29%, tăng so với mức 25% trong 6 tháng đầu năm.

Tình hình tương tự cũng diễn ra ở TP HCM, lượng căn hộ cao cấp cũng có mức tăng ấn tượng tại những dự án chào bán, cũng như ở lượng tiêu thụ.

Xét theo nhu cầu, thị trường luôn đòi hỏi các căn hộ cao cấp với những dự án được đầu tư bài bản, giải pháp xây dựng tốt, trang bị vật liệu, thiết bị cao cấp. Thị trường vẫn luôn tồn tại một tỷ lệ không nhỏ khách hàng có nhu cầu đối với phân khúc này.


Tuy nhiên, sự trỗi dậy quá nhanh của phân khúc căn hộ cao cấp đang là mối lo ngại cho quá trình phát triển bền vững của thị trường. Thị trường BĐS hiện thiếu ổn định, khi nóng sốt, khi đóng băng, cung – cầu chưa phù hợp với nhu cầu thị trường… Còn nhớ, thị trường BĐS đã đóng băng trong nhiều năm với lượng tồn kho cực lớn số lượng căn hộ cao cấp, riêng tại TP HCM trong số 14.400 căn hộ tồn kho từ năm 2012 đến nay, căn hộ cao cấp có diện tích lớn chiếm đến gần 80% tổng số tồn kho. Bội thực nguồn cung căn hộ cao cấp có thể làm ngắn lại quá trình phục hồi của thị trường.

Mặc dù phân khúc căn hộ cao cấp đang được cảnh báo là dư thừa nhưng các DN vẫn tiếp tục đầu tư mạnh vào phân khúc này vì lợi nhuận lớn, nhu cầu mua để ở hoặc cho thuê lại đang rất cao. Các chủ đầu tư lý giải quyết định khởi động dự án vào thời điểm này là để đón đầu thị trường bất động sản hồi phục trong 5 năm tới. Tuy nhiên bất hợp lý trong cơ cấu căn hộ khiến thị trường dễ tổn thương hơn.

Bảo Châu