Cải cách hành chính và sáp nhập địa giới: Bước đột phá hút vốn cho bất động sản

Việc đồng thời triển khai mô hình chính quyền đô thị hai cấp và cuộc tái cấu trúc địa giới hành chính đang tạo nên những chuyển biến sâu sắc trong hệ thống quản trị địa phương. Đối với thị trường bất động sản, đây là thời khắc then chốt, mở ra cơ hội đột phá để gỡ bỏ các rào cản thủ tục, nâng cao tính minh bạch và mở rộng không gian cho các chiến lược đầu tư dài hạn, củng cố vị thế của Việt Nam như một điểm đến hấp dẫn trên bản đồ bất động sản toàn cầu.

Ngày 01/7/2025, Việt Nam chính thức áp dụng mô hình chính quyền đô thị hai cấp, đồng thời giảm số lượng đơn vị hành chính cấp tỉnh từ 63 xuống còn 34, bao gồm 28 tỉnh và 6 thành phố trực thuộc Trung ương. Theo Asia Business Law Journal, cuộc cải cách này được đánh giá là “tham vọng nhất trong nhiều thập kỷ”, với mục tiêu giảm chi phí quản lý, tối ưu hóa nguồn lực và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế - xã hội bền vững.

Minh bạch và chuyển đổi số hướng đến thị trường quốc tế hóa

Theo bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc toàn quốc dịch vụ định giá & tư vấn tại Savills Việt Nam, mô hình chính quyền hai cấp có thể sẽ giúp đơn giản hóa thủ tục hành chính, nhất là trong việc cấp phép đầu tư, xây dựng và phê duyệt dự án. Việc phân quyền xuống các chính quyền đia phương được kỳ vọng sẽ rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ và giảm sự phụ thuộc vào các cơ quan Trung ương – vốn từng là nút thắt trong nhiều dự án tại các đô thị lớn, từ đó tiến độ thực hiện dự án có thể sẽ được rút ngắn, giảm thiểu các chi phí phát sinh do trì hoãn, giúp nâng cao lợi nhuận cho các nhà đầu tư bất động sản.

Cùng với việc tinh gọn bộ máy, yếu tố minh bạch và khả năng dự đoán trong hệ thống pháp lý cũng được kỳ vọng sẽ được cải thiện rõ rệt. Việc hợp nhất thẩm quyền ra quyết định ở cấp tỉnh giúp loại bỏ tình trạng chồng chéo trách nhiệm – nguyên nhân chính dẫn đến sự thiếu nhất quán trong cách hiểu và áp dụng pháp luật. Đồng thời, nỗ lực chuyển đổi số như xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia và hệ thống cấp phép điện tử sẽ tăng khả năng tiếp cận thông tin và hạn chế dư địa cho các can thiệp chủ quan. Theo bà Giang, đây là bước tiến giúp thị trường bất động sản Việt Nam tiệm cận hơn với các chuẩn mực quốc tế về tính minh bạch.

Một điểm đáng chú ý khác là tác động từ việc sáp nhập các đơn vị hành chính. Theo quy định mới của Luật Đất đai 2024, các địa phương sau sáp nhập sẽ ban hành bảng giá đất. Tuy nhiên, điều này không có nghĩa là mọi khu vực trong một tỉnh mới sẽ áp dụng mức giá như nhau. Bà Giang cho biết, luật đã yêu cầu bảng giá đất phải được xây dựng theo khu vực và vị trí cụ thể, và có thể xác định đến từng thửa đất nếu có đầy đủ dữ liệu. Như vậy, việc dùng chung một bảng giá cho toàn tỉnh sau sáp nhập vẫn có thể đảm bảo sự khác biệt rõ ràng về giá trị từng khu vực – miễn là quá trình thiết kế được thực hiện bài bản, bám sát thực tế.

Về giai đoạn chuyển tiếp, khi bảng giá đất mới chưa được ban hành, bà Giang cho rằng các địa phương nên tiếp tục áp dụng bảng giá hiện hành trước khi sáp nhập nhằm đảm bảo tính ổn định và không gián đoạn trong công tác quản lý, thu ngân sách. Cụ thể, hiện nay, Sở Nông nghiệp – Môi trường đã kiến nghị Ủy ban Nhân dân (UBND)TP.HCM tiếp tục áp dụng 3 bảng giá đất tại TP.HCM mới trên 3 khu vực là TP.HCM, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu từ ngày 1/7 đến hết ngày 31/12/2025. Sau đó, từ ngày 1/1/2026, UBND TP.HCM sẽ ban hành bảng giá đất mới áp dụng lần đầu trên địa bàn TP.HCM (mới) theo quy định tại luật Đất đai 2024 và Nghị định 151/2025 của Chính phủ. Đây cũng là khoảng thời gian quan trọng để chính quyền địa phương chuẩn bị cơ sở dữ liệu, bản đồ địa chính số và tổ chức tư vấn độc lập – nhằm xây dựng bảng giá đất mới minh bạch và khoa học hơn.

Thúc đẩy cạnh tranh thu hút đầu tư

Bên cạnh những thuận lợi, việc phân quyền cũng khiến sự cạnh tranh trong chính sách đầu tư giữa các địa phương trở nên rõ rệt hơn. Với quyền tự chủ lớn hơn, chính quyền cấp tỉnh có thể chủ động hơn trong việc đưa ra ưu đãi về thuế, sử dụng đất và phát triển hạ tầng. Theo bà Giang, điều này buộc các nhà đầu tư quốc tế phải tiếp cận chiến lược hơn, dựa trên phân tích năng lực cạnh tranh từng vùng, định hướng phát triển của địa phương và mức độ phù hợp với dự án.

Số liệu từ Savills cho thấy, trong năm 2024, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam đạt 38 tỷ USD, trong đó bất động sản chiếm khoảng 24%, tương đương 9,12 tỷ USD. Trong nửa đầu năm 2025, con số này đạt 11,72 tỷ USD, tăng 8,1% so với cùng kỳ, với bất động sản tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn (5,17 tỷ USD). Sự tăng trưởng này phản ánh niềm tin ngày càng lớn của các nhà đầu tư quốc tế, được củng cố bởi các cải cách pháp lý và hành chính, bao gồm Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2024 và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi.

Theo Savills, với sự khan hiếm quỹ đất và giá cả tăng cao tại Hà Nội, các nhà đầu tư đang chuyển hướng sang các tỉnh vệ tinh Hà Nội như Hưng Yên, Bắc Ninh và Hải Phòng. Khu vực này trở thành điểm đến mới nhờ vào hạ tầng kỹ thuật cải thiện và các chính sách ưu đãi hấp dẫn. Chẳng hạn, Hải Phòng được đánh giá có tiềm năng phát triển nhờ vào các dự án đầu tư trong và ngoài nước. Trong năm 2024, Hải Phòng thu hút 3,2 tỷ USD vốn FDI, phần lớn trong lĩnh vực công nghiệp và bất động sản.

Các dự án hạ tầng lớn như sân bay Long Thành, đường vành đai 3 và các tuyến metro tại Hà Nội và TP.HCM được dự báo sẽ tiếp tục thúc đẩy nhu cầu bất động sản. Theo Savills, tại Hà Nội, 9.000 căn hộ từ 34 dự án sẽ được hoàn thành vào năm 2025, với Đông Anh và Hà Đông chiếm tỷ trọng lớn (23% và 19%). Tại TP.HCM, hơn 10.000 căn hộ dự kiến được tung ra thị trường từ năm 2025, với 54% thuộc phân khúc hạng B, tập trung tại các khu vực như Thủ Đức, Trường Thọ và Long Bình.

Để tận dụng tối đa cơ hội từ các cải cách, các chuyên gia nhấn mạnh tầm quan trọng của việc hoàn thiện khung pháp lý và nâng cao năng lực thực thi. Theo các chuyên gia, thành công của mô hình phụ thuộc vào sự rõ ràng trong chính sách từ trung ương, năng lực của đội ngũ cán bộ địa phương và việc tiếp tục cải cách hệ thống pháp lý liên quan đến đất đai, nhà ở và đầu tư bất động sản.

Hương Ly (Vietnam Business Forum)