Sàn giao dịch BĐS: Trước nguy cơ đóng cửa hàng loạt

Bộ Xây dựng đang tiến hành lấy ý kiến cho Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi. Điểm đáng lưu ý của Dự thảo lần này là có thể xóa bỏ quy định bắt buộc các chủ đầu tư phải giới thiệu và bán sản phẩm dự án của mình qua sàn giao dịch đang được áp dụng hiện nay. Điều này khiến cho giới kinh doanh BĐS lo lắng, nếu quy định này được thực hiện thì sẽ dẫn tới việc hàng nghìn sàn giao dịch BĐS trên khắp cả nước đứng trước nguy cơ phải đóng cửa.

Sàn giao dịch “cạn” nguồn

Theo Luật Kinh doanh BĐS đang được áp dụng, tất cả các giao dịch BĐS tại Việt Nam, đặc biệt là các khu chung cư, khu đô thị phải thực hiện qua sàn giao dịch BĐS để đảm bảo tính công khai, minh bạch và quyền lợi của các bên. Trong suốt thời gian dài thực hiện, thực tế cho thấy quy định này vẫn chưa mang lại hiệu quả tốt nhất, vì thế, Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi đang được BXD đưa ra lấy ý kiến, trước khi trình Chính phủ phê duyệt đã có sự thay đổi.

Trong nội dung của dự thảo luật sửa đổi, nội dung bắt buộc mọi tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS phải thông qua sàn giao dịch BĐS đã được bãi bỏ. Thay vào đó, trong dự thảo luật mới quy định, Nhà nước khuyến khích mọi tổ chức, cá nhân thực hiện giao dịch BĐS thông qua sàn giao dịch BĐS để đảm bảo công khai, minh bạch và quyền lợi của các bên. Đối với BĐS mà pháp luật chuyên ngành quy định chủ đầu tư trước khi chuyển nhượng, bán, cho thuê, cho thuê mua phải báo cáo cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền cho phép, thì phải thực hiện theo quy định đó.

Theo đại diện của Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), quy định mới này sẽ khắc phục những vấn đề bất cập đang tồn tại trong thị trường BĐS hiện nay. Về mặt logic, nếu luật hiện hành được áp dụng một cách hiệu quả sẽ giúp thị trường BĐS hoạt động công khai, minh bạch hơn, nhưng trên thực tế, việc này chỉ làm tăng thêm thủ tục, thêm chi phí cho người mua, thuê nhà đất.

Bên cạnh đấy, việc quy định giao dịch phải qua sàn chỉ thực sự phát huy hiệu quả khi thị trường sôi động. Hiện nay, thị trường BĐS đang “đóng băng”, các chương trình khuyến mại đang được các chủ đầu tư áp dụng nhằm kích cầu nhưng hiệu quả mang lại vẫn chưa cao. Do vậy, việc bắt buộc các sản phẩm BĐS phải giao dịch qua sàn như hiện nay sẽ làm khó các chủ đầu tư đồng thời cũng khó lôi kéo khách hàng quay lại thị trường.

Ý kiến trái chiều

Theo ông Phạm Sĩ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội xây dựng Việt Nam, cũng cho rằng, việc thay đổi luật kinh doanh BĐS là cần thiết, vì trên thực tế hiện nay, nhiều chủ đầu tư mở sàn giao dịch chỉ mới mục đích duy nhất là bán sản phẩm do chính họ làm ra. Việc quy định các sản phẩm BĐS khi giao dịch phải thông qua sàn vô hình dung đã tạo điều kiện cho những sàn BĐS do doanh nghiệp lập ra được phép độc quyền sản phẩm theo kiểu vừa đá bóng vừa thổi còi. Ông Liêm cho rằng, thay vì mua bán BĐS phải thông qua sàn hiện nay thì người mua và người bán có thể chủ động tìm đến các văn phòng môi giới, khi đấy quyền lợi của cả hai bên sẽ đươc đảm bảo hơn.

Tuy nhiên, vẫn có những ý kiến trái chiều khi họ cho rằng điều này sẽ “bóp chết” các sàn giao dịch BĐS hiện nay. Ông Vũ Kim Giang, Giám đốc Sàn giao dịch BĐS Thái Minh Quang cho rằng, việc bắt buộc giao dịch qua sàn đã và đang tạo nên một thói quen tốt cho người dân, hiện nay tỉ lệ giao dịch qua sàn đang ngày một tăng cao do họ yên tâm về mặt pháp lý. Nếu các quy định về mặt pháp lý thay đổi quá nhanh sẽ tác động không tốt tới xã hội, gây khó khăn và thiệt thòi cho các sàn. Bên cạnh đấy, cũng có nhiều sàn đã đầu tư không nhỏ để mở sàn giao dịch, đào tạo đội ngũ nhân viên, nay không bắt buộc phải giao dịch qua sàn sẽ khiến nhiều doanh nghiệp môi giới lo lắng trước nguy cơ phải đóng cửa.

Ông Nguyễn Hoàng Nam, Giám đốc Sàn giao dịch BĐS Info- Ocean Group đánh giá: “Nếu Dự thảo Luật kinh doanh BĐS sửa đổi được thông qua, sẽ làm thay đổi rất lớn phương thức giao dịch BĐS và có thể hiểu đây là phương án nhằm nới lỏng quản lý việc kinh doanh BĐS”.

Luật kinh doanh BĐS năm 2006 quy định, tất cả các giao dịch BĐS đều phải được thông qua sàn giao dịch BĐS. Các sàn BĐS phải niêm yết thông tin công khai, minh bạch trên các phương tiện thông tin đại chúng. Tuy nhiên trên thực tế, không phải sàn nào cũng nghiêm túc thực hiện các quy định trên, trong khi đó các sở xây dựng tại các địa phương cũng không đủ lực để kiểm soát hoạt động của các sàn.

Ông Nam cho rằng, việc nới lỏng quy định giao dịch qua các sàn trước mắt sẽ giảm thủ tục cho khách hàng và chủ đầu tư trong thời điểm hiện tại. Nhưng, nếu thả lỏng quản lý, rất có thể những nguy cơ gây mất minh bạch sẽ lại xuất hiện khi thị trường BĐS hồi phục trở lại.

Lương Tuấn