Xung đột giữa chủ đầu tư và người mua nhà: Đâu là trách nhiệm Bộ Xây dựng?

Thời gian vừa qua, những mâu thuẫn giữa chủ đầu tư với khách hàng mua nhà về việc xác định quyền sở hữu chung - riêng đối với phần diện tích cột chịu lực, hộp kỹ thuật đang ngày một tăng cao khiến cho hình ảnh về một thị trường BĐS Việt vốn đang tồn tại quá nhiều bất cập càng trở nên bi quan hơn trong mắt người dân.

Cách giải thích của Bộ Xây dựng bị phản bác

Khởi nguồn của những xung đột trên đều bắt nguồn từ Thông tư 16/2010/TT-BXD của Bộ Xây dựng ngày 01/09/2010. Theo đó, diện tích sàn căn hộ mua bán có thể được xác định theo hai phương pháp, hoặc: tính kích thước thông thuỷ của căn hộ, hoặc: tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ.

Về nguyên tắc, hợp đồng mua bán căn hộ sau thời điểm Thông tư số 16/2010/TT-BXD có hiệu lực kể từ ngày 16/10/2010, thì việc thỏa thuận diện tích sàn căn hộ trong hợp đồng mua bán giữa chủ đầu tư và khách hàng phải phù hợp với quy định này.

Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 2, Điều 21, Thông tư số 16/2010/TT-BXD: “Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư… phải ghi rõ thêm các nội dung: phần diện tích thuộc sở hữu chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; diện tích sàn căn hộ mua bán (được xác định theo nguyên tắc tính kích thước thông thuỷ của căn hộ hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ)”.

Trong khi đó, theo quy định tại Điều 70 Luật Nhà ở năm 2005 và Điều 49 Nghị định số 71/2010/NĐ_CP đã quy định rõ: “khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ” thuộc sở hữu chung trong nhà chung cư”.

Quy định như thế rõ ràng không nhất quán, không thống nhất và thể hiện sự không minh bạch về mặt chính sách. Điều này cơ quan chủ quản, cụ thể ở đây là Bộ Xây dựng cần phải làm rõ.

Tuy nhiên, khi được hỏi về vấn đề này, ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) một lần nữa khẳng định nội dung hướng dẫn về cách tính diện tích sàn trong hợp đồng mua, bán căn hộ nhà chung cư nêu tại Khoản 2 Điều 21 của Thông tư số 16/2010/TT-BXD là không trái với quy định của Luật Nhà ở và Nghị định số 71/2010/NĐ-CP.

Ông Hà cho rằng, Luật Nhà ở và Nghị định số 71/2010/NĐ-CP không có quy định cụ thể về cách tính diện tích sàn trong hợp đồng mua, bán căn hộ nhà chung cư mà chỉ có quy định về phần sở hữu chung và phần sở hữu riêng trong nhà chung cư. Việc tính diện tích sàn trong hợp đồng mua, bán căn hộ nhà chung cư thì Chính phủ giao cho Bộ Xây dựng hướng dẫn. Và vì vậy, Thông tư số 16/2010/TT-BXD chỉ hướng dẫn cách tính diện tích sàn trong Hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư để xác định giá bán căn hộ chung cư đó, mà không hướng dẫn cách xác định phần sở hữu chung và sở hữu riêng trong nhà chung cư.

Cách giải thích của ông Hà đã nhận được không ít phản hồi từ phía người dân, đa phần trong số đó đều không đồng tình với cách giải thích trên.

Chị Nguyễn Minh Hiền, chủ một căn hộ tại tòa R2, dự án Royal City cho rằng, Thông tư 16/2010/TT-BXD chỉ hướng dẫn cách tính diện tích sàn trong hợp đồng mua bán căn hộ để xác định giá bán chứ không hướng dẫn cách xác định sở hữu chung và sở hữu riêng là do Luật Nhà ở đã quy định rõ về phần sở hữu chung và sở hữu riêng. Thông tư cho phép tính phần diện tích sở hữu chung vào diện tích sàn bán cho dân có nghĩa là Thông tư 16 đang tạo khe hở cho chủ đầu tư được phép bán diện tích sở hữu chung làm sở hữu riêng.

“Nếu ông Hà cho rằng người mua không thiệt và chủ đầu tư không có lợi khi tính diện tích sở hữu chung vào diện tích căn hộ và bán cho dân là không đúng. Không thể nhập nhèm giữa giá thành, chi phí xây dựng và giá bán. Hiện nay chủ đầu tư đang áp giá bán thương mại cho diện tích sở hữu chung, tức là cao hơn rất nhiều so với chi phí xây dựng/giá thành 1m2 cột, hộp kỹ thuật. Do đó, người mua chắc chắn sẽ bị thiệt khi phải trả cho chủ đầu tư giá kinh doanh thương mại cho diện tích sở hữu chung không được sử dụng”, bà Hiền khẳng định.

Cùng quan điểm với chị Hiền, chị Nguyễn Thu Hồng, cư dân của tòa nhà Keang Nam cũng bức xúc cho rằng, việc ông Hà nói Luật nhà ở và Nghị định 71 không có quy định cụ thể về cách tính diện tích sàn căn hộ là sai bởi 2 văn bản trên đã quy định tương đối rõ ràng về cách tính diện tích sàn căn hộ bằng hai phương pháp là tim tường và thông thủy. Vì thế, việc các chủ đầu tư áp diện phần sở hữu chung vào diện tích để bán cho người dân là hoàn toàn trái luật.

Trách nhiệm thuộc về ai?

Trao đổi với báo chí về vấn đề này, ông Đinh Xuân Thảo, Viện trưởng Viện nghiên cứu lập pháp khẳng định: “Nguyên tắc khi ra thông tư hướng dẫn thì phải đảm bảo theo hướng có lợi cho người được điều chỉnh. Cụ thể ở đây, anh cần vận dụng điều chỉnh làm sao để có lợi cho người dân, chứ không phải ra thông tư hướng dẫn quy định hẹp lại để gây khó khăn cho người dân. Như thế là không được!”.

Ông Thảo khẳng định, Thông tư 16 của Bộ Xây dựng đang đi ngược với các quy định của Luật Nhà ở và Nghị định 71. “Quy định như thế rõ ràng không nhất quán, không thống nhất và thể hiện sự không minh bạch về mặt chính sách. Điều này cơ quan chủ quản, cụ thể ở đây là Bộ Xây dựng cần phải làm rõ”, ông Thảo nhấn mạnh.

Theo ông Thảo, các văn bản ở dưới (thông tư) không được trái với nghị định. Thông tư chỉ được hướng dẫn và làm rõ nghị định hơn thôi.

Để giải quyết những mâu thuẫn trên, theo GS. Đặng Hùng Võ, Thông tư 16 cần phải hướng dẫn một cách cụ thể hơn nữa, chứ hướng dẫn mà để dẫn tới hậu quả vi phạm quyền dân sự là không nên. Đồng thời Bộ Xây dựng cũng phải có trách nhiệm giải quyết đối những xung đột hiện có giữa chủ đầu tư và người mua nhà do những nhập nhằng phát sinh từ Thông tư 16, tức là những hướng dẫn mang tính hồi tố cũng nên làm.

GS. Đặng Hùng Võ cũng cho rằng, Bộ Xây dựng nên đưa ra một cách tính đối với phần diện tích chung- riêng trong căn hộ, hoặc ít nhất cũng phải nói rõ là đối với những phần diện tích chung ấy thì phải tính thế nào.

Việc Bộ Xây dựng “lỏng tay” trong vấn đề quản lý để doanh nghiệp o ép người mua nhà đang khiến cho nỗ lực lấy lại lòng tin của người dân vào thị trường BĐS của các cấp quản lý và nhà đầu tư ngày một trở nên xa vời hơn.

Lương Tuấn