Niềm tin trở lại

Cùng với những tín hiệu tích cực của thị trường Chứng khoán, thị trường bất động sản (BĐS) cũng đang đón nhận một làn gió mới. Bên cạnh sự tham gia trở lại của các nhà đầu tư trong nước thì những dự án, kế hoạch đầu tư của các nhà đầu tư nước ngoài cũng đang đưa tới một luồng sinh khí mới cho thị trường BĐS Việt Nam. Tạp chí Vietnam Business Forum đã có cuộc trao đổi với ông Timothy Horton, Tổng giám đốc công ty quản lý BĐS Cushman Wakefield xung quanh vấn đề này.

Phân khúc khu công nghiệp sẽ là một phân khúc tiềm năng

Đánh giá của ông về triển vọng thị trường BĐS Việt Nam từ nay đến cuối năm? Phân khúc nào sẽ có sự khởi sắc trong thời gian tới và thu hút nhà đầu tư? Phân khúc nào sẽ sớm hồi phục?

Nửa đầu năm 2014, thị trường đã xuất hiện nhiều phản ứng tích cực nhờ vào niềm tin thị trường đã dần phục hồi cùng nhiều những chính sách hỗ trợ từ phía chính phủ. Số lượng quan tâm đầu tư trong nước và nước ngoài đã tăng lên rõ rệt. Nhiều nhà đầu tư đang tìm thuê tòa nhà văn phòng và mua lại tòa nhà văn phòng để đầu tư. Bên cạnh đó, khu công nghiệp cũng là một trong những phân khúc bất động sản tiềm năng. Năm ngoái, các nhà đầu tư Nhật Bản đã triển khai đầu tư mạnh mẽ vào khu công nghiệp, phát triển nhà máy sản xuất, chế tạo với hàm lượng kỹ thuật cao. Nhờ vào những đóng góp này, nền kinh tế Việt Nam cũng có nhiều điều kiện phát triển hơn.

Hiện tôi thấy có hai xu hướng thuận lợi cho thị trường bất động sản Việt Nam. Thứ nhất, hiện tại Trung Quốc là thị trường tập trung nhiều nhà máy sản xuất. Thời gian gần đây, do giá bất động sản tại Trung Quốc tăng lên, giá lao động tại Trung Quốc tăng lên, nhiều nhà sản xuất mong muốn chuyển hướng xây dựng nhà máy tại Việt Nam. Tại Việt Nam, giá bất động sản cũng như giá nhân công đều rẻ hơn. Thứ hai, nhiều nhà đầu tư Hàn Quốc và Nhật Bản vốn là những nhà đầu tư tích cực tại thị trường Việt Nam trong nhiều năm quá. Trong 12 tháng trở lại đây, cả hai quốc gia Hàn Quốc và Nhật Bản đều có những bước hồi phục nền kinh tế. Vì điều này, điều kiện và cơ hội cho các nhà đầu tư từ hai đất nước này đều tăng lên.

Một lần nữa, tôi nghĩ rằng phân khúc nhà ở sẽ phục hồi, cụ thể là phân khúc căn hộ cao cấp và căn hộ bình dân. Hai phân khúc này hiện đang diễn tiến tốt và sẽ tiếp tục như thế. Một phân khúc khác là bất động sản nằm trong khu vực trung tâm ở TP.HCM và Hà Nội sẽ là những hạng mục đầu tiên thu hút các nhà đầu tư nước ngoài.

Theo như ông nói, Việt Nam thu hút quan tâm từ các nhà đầu tư Nhật Bản. Tuy nhiên, xuất hiện nhiều lo ngại cho rằng số lượng đầu tư vào khu công nghiệp bắt đầu chững lại. Theo ông ý kiến này có chính xác không?

Thực tế, tại thị trường khu công nghiệp, tôi chưa thấy xuất hiện xu hướng sụt giảm về đầu tư và các nhà đầu tư đang tiếp cận và có những bước đi vững chắc trong quá trình xem xét đầu tư. Lý do thứ nhất là luồng đầu tư chuyển hướng từ Trung Quốc sang Việt Nam. Lý do thứ hai là xu hướng đầu tư của các nhà đầu tư Nhật Bản khi đến Việt Nam – họ không chỉ đầu tư vào một lĩnh vực mà còn đầu tư vào cơ sở hạ tầng.

Việt Nam có kết cấu dân số trẻ, công nhân lành nghề. Chính lợi thế này đã thu hút nhiều nhà đầu tư đến thị trường Việt Nam. Một trong những dự án nổi bật là dự án khu công nghiệp Việt Nam-Singapore (VSIP) I và II có giá chào thuê đất đến nay đã tăng lên gấp hai lần là 150 usd/m2, trong khi giá chào thuê của khu vực này 5 năm trước chỉ giao động từ 70 usd/m2 đến 80 usd/m2. Điểm mạnh của dự án khu công nghiệp VSIP là họ đầu tư nâng cao chất lượng cơ sở hạ tầng từ cầu, đường, đường sắt, hàng không. Tại đây, toàn bộ cơ sở hạ tầng khu công nghiệp đều được nâng cao chất lượng, thu hút đầu tư của các nhà đầu tư nói chung và nhà đầu tư Nhật Bản nói riêng, vốn chiếm phần lớn số lượng doanh nhân nước ngoài đến Việt Nam.

Tại khu công nghiệp có những bất cập gì cho nhà đầu tư khi xem xét hay không?

Bên cạnh những thuận lợi trên, nhiều khu công nghiệp tồn tại bất cập trong công tác quản lý. Quản lý đóng một vai trò quan trọng trong quá trình xây dựng và phát triển thành công khu công nghiệp đó. VSIP là một ví dụ điển hình về quản lý thành công khu công nghiệp. Tuy nhiên, trong một số trường hợp, khu công nghiệp do chính chủ đầu tư quản lý vốn không có chuyên môn chính cũng như kinh nghiệm về quản lý và làm ảnh hưởng toàn bộ đến quá trình vận hành của khu công nghiệp.

Các dấu hiệu tích cực đang được hồi phục

Hiện nay thị trường Việt Nam xuất hiện nhiều hoạt động sáp nhập. Ông đánh giá gì về xu hướng này?

Đây là một tín hiệu tích cực, cho thấy thị trường đã phát triển đến trình độ tinh vi và có quy luật hơn. Sau những hoạt động M&A, thị trường đã phản ánh quan hệ thực của cung và cầu, rút ngắn chênh lệch giữa nguồn cung và nguồn cầu trên thị trường. Theo tôi, hoạt động M&A góp phần giải quyết những dự án tồn đọng chưa hoàn thành tới 50%, 40%, 30% và hỗ trợ vốn cho những dự án này hoàn thiện. Việc hoàn thiện của những dự án này đương nhiên mang đến tín hiệu tích cực cho thị trường.

Hiện tại thành phố Hồ Chí Minh, nguồn cung văn phòng hiện đang hiếm. Sau sáp nhập, nhiều dự án văn phòng bị chuyển thành dự án nhà ở. Liệu điều này có gây khan hiếm nguồn cung văn phòng hơn không?

Điều này còn phụ thuộc nhiều vào phân khúc văn phòng hay phân khúc nhà ở nào. Từ năm 2010, trên thị trường xuất hiện xu hướng các dự án văn phòng diện tích nhỏ, cụ thể là nhỏ hơn 10.000 m2,  chuyển sang xây dựng thành dự án căn hộ dịch vụ do nhu cầu căn hộ lúc đó khá cao so với nhu cầu văn phòng. Tuy nhiên, tại Tp.HCM thời điểm hiện tại, phân khúc văn phòng chưa lâm vào tình trạng cung vượt quá cầu. Hiện thị trường này vẫn còn đủ nguồn cung văn phòng để đáp ứng cho nhu cầu thuê mua trong thời gian tới. Từ giờ đến cuối năm không có dự án văn phòng mới, tuy nhiên từ đầu năm 2015 trở đi, thị trường văn phòng sẽ chào đón nhiều dự án mới, từ đó đáp ứng đủ nhu cầu văn phòng cho các khách thuê.

Sau quý đầu tiên, lời khuyên của ông về mặt chiến lược dành cho các công ty nước ngoài đang đầu tư vào bất động sản Việt Nam là gì?

Đối với các lĩnh vực khác như chứng khoán chẳng hạn, các nhà đầu tư sẽ có tầm nhìn ngắn và trung hạn. Tuy nhiên riêng với bất động sản, tầm nhìn sẽ là trung và dài hạn, do đó các nhà đầu tư không nên mua đi bán lại bất động sản nhanh chóng như cổ phiếu và trái phiếu. Tầm nhìn về đầu tư bất động sản thường trong khoảng thời gian từ 5 đến 10 năm. Vì vậy, các nhà đầu tư sẽ không thay đổi chiến lược đầu tư theo từng quý. Nhưng trong hai quý vừa qua, nhìn về tình hình kinh tế và bất động sản thì cả hai đang phát triển mạnh mẽ và điều quan trọng là nó đang mang đến một xu hướng tích cực cho nền kinh tế. Vì vậy, nếu được chia sẻ điều gì thì tôi cho rằng nó là niềm tin của các nhà đầu tư đang quay trở lại, tôi không thấy sự thay đổi nào trong chiến lược đầu tư của họ mà chỉ thấy các dấu hiệu tích cực đang được hồi phục.

Lời khuyên của tôi dành cho các nhà đầu tư là luôn luôn tìm hiểu thị trường ở cả tầm vĩ mô lẫn vi mô. Về vĩ mô, các nhà đầu tư nên xem xét tổng quan kinh tế, chính sách của chính phủ, ổn định tỉ giá và khả năng sinh lời của dự án. Về vi mô, các nhà đầu tư nên nhìn cụ thể vào dự án, đánh giá độ tin cậy của đối tác địa phương cũng như triển vọng lợi nhuận của dự án về dài hạn.Thêm vào đó, các nhà đầu tư cũng nên xét đến phương án rút khỏi đầu tư khi dự án không hiệu quả như kế hoạch ban đầu. Tất cả các nhà đầu tư bất động sản đều phải lên phương án chấm dứt đầu tư và xác định đúng thời điểm rút khỏi thị trường. Bởi chu kỳ bất động sản kéo dài và diễn tiến chậm. Phương án rút đầu tư như thế nào, bán toàn bộ trực tiếp hay thông qua phát hành cổ phiếu cũng cần phải có kế hoạch từ trước.

Xin cảm ơn ông!

Lương Tuấn