Việt Nam đang là điểm đến ưu tiên của các nhà đầu tư nước ngoài

Thị trường bất động sản (BĐS) vẫn đang trong giai đoạn phát triển, các cơ chế, chính sách vẫn đang trong quá trình hoàn thiện. Nhưng với tiềm năng sẵn có của thị trường, Việt Nam đang là điểm đến của nhiều nhà đầu tư nước ngoài. Nhân dịp bà Sigrid Zialcita – Giám đốc Điều hành Bộ phận Nghiên cứu Thị trường, Công ty quản lý, tư vấn BĐS Cushman & Wakefield châu Á Thái Bình Dương đến thăm và làm việc tại Việt Nam, Tạp chí Vietnam Business Forum đã có cuộc trao đổi với bà xung quanh những vấn đề về thị trường BĐS Việt Nam. Lương Tuấn thực hiện.

Tầng lớp trung lưu tại Việt Nam tăng gấp đôi trong 5 năm qua

Tại Việt Nam, phân khúc văn phòng cho thuê đang gặp khá nhiều áp lực. Bên cạnh việc nhu cầu sụt giảm thì nguồn cung lại ngày một nhiều hơn khiến cho sức cạnh tranh của phân khúc này ngày càng lớn. Quan điểm của bà về vấn đề này như thế nào?

Tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, nhu cầu về văn phòng cho thuê cơ bản đã ổn định. Điều này không phải là bất ngờ, nếu chúng ta so sánh diễn biến thị trường tại Việt Nam với các nước khác trong khu vực, sự điều tiết tăng trưởng kinh tế khu vực kết hợp với nền kinh tế toàn cầu chưa ổn định đã gây ra những sự sụt giảm tương ứng trong hoạt động cho thuê ở hầu hết các thị trường. Nhưng tôi nghĩ rằng, trong năm tới thì tỷ lệ cung cầu sẽ được cải thiện vì tình hình kinh tế được kỳ vọng là sẽ có chiều hướng tốt hơn. Thời điểm này chính là lúc phù hợp nhất tìm kiếm một địa điểm tốt để đặt văn phòng. Các dự án chất lượng, vị trí tốt và có chủ đầu tư uy tín trên thị trường thường thu hút khách thuê. Chúng tôi kỳ vọng thị trường cho thuê sẽ được cải thiện trong dài hạn mặc dù sẽ không tránh khỏi những khó khăn trong ngắn hạn.

Vậy theo bà giá thuê trong thời gian tới sẽ như thế nào?

Hiện tượng giảm diện tích trống gần đây của thị trường văn phòng cho thuê tại TP. Hồ Chí Minh chỉ là tạm thời. Chúng tôi hy vọng vài năm tới, thị trường sẽ có thêm nhiều nguồn cung hơn nữa và theo đó, giá cả sẽ được điều chỉnh lại. Giá cả dao động là do có thêm nguồn cung mới, điều này cũng xảy ra tại các nước khác trong khu vực chứ không riêng gì thị trường Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Tôi hy vọng rằng trong thời gian tới, nhu cầu sẽ tăng mạnh hơn bởi vì niềm tin thị trường dần hồi phục sẽ kéo theo tỷ lệ lấp đầy của những dự án bất động sản văn phòng tăng lên. Tất nhiên, các dự án tốt, vị trí đắc địa vẫn có công suất cho thuê cao.

Hiện giá nhà tại Việt Nam cao hơn gấp 25 lần thu nhập bình quân (khảo sát của một hãng tư vấn), so sánh với giá nhà các nước khác trong khu vực bà có bình luận gì? có điều gì đáng bàn ở đây?

Chính xác, số liệu thống kê cho thấy giá nhà hiện nay đúng là cao hơn rất đáng kể so với thu nhập bình quân đầu người. Tuy nhiên chúng ta hãy nhìn nhận lại vấn đề trong quan điểm tôi sắp chia sẻ sau đây. 5 năm trước, công ty chúng tôi đã làm một nghiên cứu tập trung vào "nhóm chi tiêu chính". "Nhóm chi tiêu chính" được định nghĩa là các gia đình trung lưu trong khu vực. Một phát hiện đáng kinh ngạc là số hộ gia đình tầng lớp trung lưu tại Việt Nam đã thực sự tăng gấp đôi trong 5 năm qua, điều này giúp chúng tôi tin rằng, đây là một chất xúc tác mạnh mẽ giúp doanh số bán nhà tăng lên.

Việt Nam đang có những bước đi thiết thực nhằm thiết lập lại thị trường BĐS

Thị trường bất động sản Việt Nam đã từng được đánh giá là thị trường tiềm năng. Tuy nhiên, đến nay, nhiều nhà đầu tư tỏ ra ngại ngần chưa dám đầu tư. Cushman & Wakefield có lời khuyên gì cho những nhà đầu tư này? Liệu đây có phải thời gian thích hợp để đầu tư? Theo ông, lúc nào mới nên đầu tư?

Như tôi đã đề cập trước đó, sự phát triển của bất động sản dựa vào nền kinh tế duy trì được sự ổn định của việc làm và thu nhập. Tôi nghĩ rằng điều này rất quan trọng cho Chính phủ trong việc thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, chẳng hạn như tiến hành cải cách để giải quyết một số vấn đề về cơ cấu. Lý tưởng nhất là tạo được một môi trường kinh doanh minh bạch và cởi mở.

Hiện nay, tình trạng thừa cung tại một số phân khúc đã kéo giá giảm mạnh, trong khi đó một số phân khúc khác cho thấy nhiều dấu hiệu tích cực. Nhìn về dài hạn, có khá nhiều lí do để lạc quan. Xét trong khu vực Đông Nam Á, Việt Nam sẽ có thể được đặt lên bàn cân với Philippines, Indonesia, Malaysia – những quốc gia có tốc độ tăng trưởng ở mức 4-5%. Riêng Thái Lan, tốc độ tăng trưởng đang đứng trước nguy cơ chững lại do nhiều bất ổn về chính trị. Bất cứ nhà đầu tư nào tại Thái Lan hiện nay cũng đang đối mặt với nhiều rủi ro. Tuy nhiên, dù là châu Á hay châu Âu, khi bạn đầu tư vào một quốc gia trên thế giới, bạn phải nhìn vào tiềm năng dài hạn của quốc gia, khu vực đó.

Châu Á là một câu chuyện phát triển còn chưa đến giai đoạn cao trào. Khi tình hình kinh tế Việt Nam sáng sủa, người lao động sẽ có nhiều lượng công việc hơn. Nguồn thu nhập lớn hơn cho phép người dân tiêu dùng, không chỉ vào những đồ sinh hoạt hàng ngày mà còn vào những tài sản lớn, ví dụ như nhà ở. Sự bùng nổ về tiêu dùng nhà ở sẽ kéo theo sự tăng trưởng của nhiều ngành công nghiệp khác. Như tôi đã nói, một nền kinh tế vững chắc luôn là chất xúc tác cho thị trường bất động sản căn hộ/nhà ở và thị trường bất động sản thương mại. Khi mà nền kinh tế trong khu vực nói chung đang được hồi phục và kinh tế Việt Nam nói riêng đang trên đà tăng trưởng nhanh, tất nhiên sẽ kéo theo sự phát triển của thị trường bất động sản.

Một điều nữa tôi nghĩ khá quan trọng mà mọi người chưa thực sự quan tâm đến, đó là Cộng đồng chung Châu Á (Asia Economic Community) dự định sẽ tổ chức vào năm tới – 2015. Sự hội nhập của các nền kinh tế ASEAN trong năm tới sẽ tạo thuận lợi cho thương mại và các hoạt động khác, điều này giúp chúng tôi tin rằng sẽ có khả năng thúc đẩy tăng trưởng trong khu vực ASEAN mạnh mẽ hơn.

Có một số ý kiến cho rằng, sự can thiệp khá sâu của Chính phủ (bằng việc điều chỉnh chính sách, cấp vốn, hỗ trợ thị trường) trong thời gian vừa qua sẽ làm ảnh hưởng đến thị trường BĐS…, cụ thể là sẽ kéo dài sự khó khăn cho thị trường này. Bà nghĩ sao về vấn đề này?

Tôi nghĩ rằng Chính phủ hiện nay đang làm hết sức mình để giải quyết vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp và trung bình. Đây là một nhiệm vụ khó khăn mà ngoài Việt Nam, rất nhiều các quốc gia trong khu vực cũng đang nỗ lực tiến hành. Chính phủ Singapore đã rất tích cực trong việc giải quyết về vấn đề nhà ở cho người dân, không chỉ quan tâm đến các gia đình có thu nhập thấp mà quyết tâm của họ là phải đảm bảo đại đa số người dân có thể mua được nhà ở. Nếu nhìn vào giá nhà của Singapore so với các nước trong khu vực, nó không rẻ nhưng khi so sánh nó với giá các căn hộ riêng biệt (private homes) tại Singapore thì tất nhiên là thấp hơn. Tôi đánh giá rất cao điều này vì đây là một sự hỗ trợ rất lớn, đặc biệt bởi vì việc sở hữu được nhà là một điều không dễ dàng gì. Đây là một minh chứng của Chính phủ Singapore trong việc đảm bảo sự ổn định cuộc sống cho người dân nước họ, bắt đầu bằng việc ai cũng có thể sở hữu nhà, điều này rõ ràng là có lợi hơn việc chỉ tập trung vào một bộ phận khu vực dân cư. Chính sách này cho phép các gia đình nghèo có đủ khả năng sở hữu nhà, điều này chắc chắn sẽ được Chính phủ Singapore tiếp tục duy trì trong thời gian tới đây nữa.

Giá nhà tăng cao gây trở ngại cho các gia đình trong quá trình tìm mua nhà. Vì điều này mà chính phủ đã ban hành các chính sách loại bỏ đầu cơ trên thị trường nhưng đồng thời cũng không để giá nhà giảm quá nhiều dẫn đến sự mất giá tài sản của người dân. Tôi đánh giá cao các nỗ lực của Chính phủ Việt Nam trong việc giải quyết vấn đề thị trường bất động sản và chắc chắn là chúng ta phải cần thêm một thời gian nữa.