Tăng vốn pháp định đối với doanh nghiệp BĐS: Mức nào hợp lý?

Để nâng cao chất lượng hoạt động kinh doanh của thị trường bất động sản (BĐS), hướng tới phát triển một thị trường BĐS lành mạnh, ổn định. Bộ Xây dựng vừa mới có đề xuất về việc tăng vốn pháp định đối với doanh nghiệp BĐS. Theo đó, thay vì mức vốn pháp định 6 tỷ đồng như hiện nay thì sẽ điều chỉnh lên mức 50 tỷ đồng trong thời gian tới.

Theo đại diện của Bộ Xây dựng, đề xuất này được đưa ra nhằm hạn chế tình trạng chủ đầu tư có thể dễ dàng xin cấp phép đầu tư xây dựng nhưng đến khi bước vào giai đoạn triển khai thì lại thiếu vốn khiến dự án bị bỏ hoang hoặc triển khai dang dở, gây ra nhiều hệ lụy với thị trường BĐS.

Sàng lọc doanh nghiệp

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng – ông Nguyễn Trần Nam, hiện nay, theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS, các tổ chức, cá nhân chỉ cần có vốn tối thiểu 6 tỷ đồng là có thể được đăng ký thành lập công ty BĐS. Với quy định này, hàng loạt các công ty BĐS đã được thành lập trong suốt thời gian vừa qua. Nhiều doanh nghiệp được thành lập với những các tên rất hoành tráng, song tài sản lại chẳng có gì ngoài khoản 6 tỷ đồng vốn pháp định đã đăng ký trước đó.

Việc quy định vốn pháp định 6 tỷ đồng cho một doanh nghiệp BĐS đã khiến thị trường BĐS trong suốt một thời gian dài vừa qua gặp quá nhiều bất cập và rủi ro, những rủi ro này ở một phương diện nào đó người dân phải gánh chịu, điều này càng rõ nét hơn trong giai đoạn thị trường BĐS đang trầm lắng như hiện nay. Hàng loạt các công trình triển khai dở dang do thiếu nguồn vốn, có những công trình người dân đã đóng một phần tiền nhưng tiến độ thực hiện không theo như cam kết ban đầu khiến cho người dân đang ngày một mất lòng tin vào thị trường BĐS. Do đó, lãnh đạo Bộ Xây dựng khẳng định, tình trạng “tay không bắt giặc” đang diễn ra phổ biến trên thị trường cần phải có biện pháp để ngăn chặn, từng bước thanh lọc nhưng doanh nghiệp BĐS không đủ năng lực về tài chính, đưa thị trường BĐS phát triển một cách ổn định, có định hướng và bền vững.

Bộ Xây dựng cho rằng, nếu không tiến hành tăng vốn pháp định sớm thì sẽ rất khó trong công tác quản lý hoạt động của các doanh nghiệp BĐS. Theo đó, tình trạng đua nhau lập dự án, triển khai dở dang vì doanh nghiệp thiếu năng lực về tài chính. Tuy nhiên, xung quanh vấn đề này vẫn còn những ý kiến trái chiều.

10 tỷ liệu có là cao quá?

Trao đổi về đề xuất của Bộ Xây dựng, ông Nguyễn Ngọc Thành, Phó chủ tịch Hiệp Hội BĐS Việt Nam cho rằng: Việc tăng vốn pháp định ở mức cao nhằm mục đích lựa chọn các doanh nghiệp có tiềm lực để thực hiện dự án, nhưng nếu tăng như vậy, chúng ta sẽ không thực hiện được các mục tiêu khác. Vốn pháp định khác với vốn điều kiện của dự án, nếu đẩy vốn lên cao quá, sẽ không tạo điều kiện cho doanh nghiệp hoạt động, trong khi Việt Nam chủ yếu là doanh nghiệp nhỏ và vừa. Như vậy, chúng ta sẽ không thu hút được vốn của các doanh nghiệp này tham gia vào thị trường BĐS, trong khi mục tiêu là xã hội hóa các hoạt động đầu tư, xây dựng, các phân khúc nhà và đa dạng hóa các sản phẩm nhà ở trên thị trường.

Luật đầu tư cũng đã có những hàng rào pháp lý căn bản xác định các điều kiện để tham gia dự án. Trong đó, có quy định doanh nghiệp phải đảm bảo từ 15 – 20% tổng mức đầu tư dự án. Với điều kiện quy định như vậy, theo ông Thành, việc nâng vốn pháp định lên 50 tỷ đồng, hiệu quả sẽ không cao, thậm chí gây khó khăn hơn cho doanh nghiệp nhỏ và vừa tiếp cận dự án đầu tư. Thực tế, không phải chỉ có các dự án lớn, mà còn có những dự án nhỏ cần phải khai thác các nguồn vốn và những tiềm năng của doanh nghiệp nhỏ và vừa. Ông Thành nêu ví dụ, nhiều doanh nghiệp kinh doanh BĐS bằng việc mở sàn giao dịch, nếu quy định vốn pháp định là 50 tỷ đồng để mở một sàn giao dịch, họ cần gì tới số tiền đó?

Nhiều doanh nghiệp BĐS cho rằng, 50 tỷ đồng đối với các doanh nghiệp triển khai dự án hàng nghìn tỷ đồng là quá nhỏ. Tuy nhiên, đó lại là cả một vấn đề đối với những công ty nhỏ, ví như chỉ hoạt động trong lĩnh vực môi giới, bán hàng…

Với những yêu cầu mà Bộ Xây dựng đề ra đối với việc thành lập một doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS thì việc các doanh nghiệp có thể “lách luật” là có thể xảy ra như việc một vài doanh nghiệp sẽ liên kết lại với nhau, thậm chí một doanh nghiệp nào đấy có thể nhờ một đơn vị khác bảo lãnh về vấn đề tài chính.

Nhà nước muốn khai thác tiềm năng của doanh nghiệp trong nền kinh tế theo hình thức phân hạng các công ty (hạng 1, hạng 2 và hạng 3), tăng vốn pháp định làm sao để các công ty theo sự phân hạng đều có thể tham gia được. Đối với công ty hạng 3, vốn tối thiểu là 10 tỷ đồng, Bộ Xây dựng chỉ nên tăng 10 tỷ đồng thì các công ty này vẫn có thể tham gia vào các dự án.

Với mức tăng 10 tỷ đồng, ông Thành cho rằng là hợp lý nhất trong bối cảnh nền kinh tế nước ta chưa đủ mạnh và các doanh nghiệp vẫn đang trong quá trình hoàn thiện và phát triển. Mặt khác, đây cũng là một cách để hỗ trợ doanh nghiệp trong khi thị trường BĐS vẫn còn gặp quá nhiều khó khăn như hiện nay.

Lương Tuấn