Thị trường bất động sản: Phát triển ổn định từ quý II/2015

Dòng vốn cho thị trường bất động sản (BĐS) đang được khơi thông nhờ những nỗ lực từ phía Chính phủ và các ban ngành chức năng, các đối tượng được hưởng chính sách ưu đãi về lãi suất đang được mở rộng hơn. Điều này đang tạo niềm tin cho các nhà đầu tư vào thị trường BĐS năm 2015. Tiến sĩ Trần Kim Chung – Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu và Quản lý kinh tế Trung ương cũng đã có cuộc trao đổi với báo chí về triển vọng của thị trường BĐS 2015.

Năm 2015, thị trường BĐS có nhiều cơ hội để phát triển

Năm 2014 thị trường BĐS đã có nhiều biến động theo hướng tích cực hơn, theo ông, đây có là bước đệm cho những điều tốt đẹp sẽ diễn ra trong năm 2015?

Thực tế, diễn biến thị trường BĐS 2014 là tương đối tích cực thể hiện ở những khía cạnh như giá nhiều phân khúc của thị trường đã không giảm, thậm chí tăng nhẹ; một số dự án đã khơi thông được dòng vốn và tiếp tục triển khai; phân khúc chung cư trung cấp đang có tính thanh khoản khá tốt khi lượng khách mua nhà tăng đột biến.

Cơ hội trong năm 2015, tôi cho rằng tính thanh khoản sẽ tiếp tục duy trì ở những sản phẩm đã hoàn thành, đặc biệt là những sản phẩm thuộc phân khúc bình dân, giá thấp vẫn là điểm sáng của thị trường khi nguồn cung ở phân khúc này đang tăng cao. Thị trường BĐS đang được hỗ trợ tích cực bởi những thông tin mang tính vĩ mô như Luật doanh nghiệp và Luật Đầu tư, Luật nhà ở, Luật kinh doanh BĐS cũng vừa được Quốc hội thông qua. Tác động tích cực nhất có thể kể đến đó là việc không còn hạn chế diện tích căn hộ tối thiểu, đồng thời cho phép chủ đầu tư được phân lô bán nền. Đây sẽ là những yếu tố giúp nguồn cung trở nên đa dạng hơn và tăng khả năng tiệm cận giữa nguồn cung và cầu.

Khi Luật không còn hạn chế việc xây nhà diện tích nhỏ thì sẽ là cơ hội cho các chủ đầu tư điều chỉnh lại diện tích căn hộ theo yêu cầu của thị trường. Hiện nhu cầu về nhà ở xung quanh mức giá 1 tỷ đồng đang rất lớn và nhu cầu về nhà ở thuộc phân khúc này sẽ có tăng mạnh trong tương lai. Vì vậy, đây sẽ là cơ hội rất lớn để các nhà đầu tư tiến hành hoạch định lại kế hoạch phát triển của mình nhằm đưa sản phẩm của mình tới người dân một cách hợp lý nhất.

Nhiều người cũng dự đoán rằng, quy định người nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam được áp dụng cũng sẽ tạo cú hích mạnh đối với thị trường BĐS. Bên cạnh đó là các hiệp định thương mại như Hiệp định đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP), Hiệp định Đối tác toàn diện khu vực (RCEP), đây sẽ là những đòn bẩy đối với nền kinh tế và cũng sẽ là cơ hội lớn đối với thị trường BĐS.

Theo ông, sẽ có những kịch bản nào cho thị trường BĐS trong năm 2015?

Với những diễn biến mới của thị trường BĐS nửa cuối năm 2014, bước sang năm 2015, theo tôi có thể sẽ có 3 kịch bản chính. Thứ nhất, thị trường tiếp tục phục hồi, giao dịch diễn ra sôi động. Đây là kịch bản mà nhiều người mong đợi nhất nhưng đây cũng là kịch bản khó diễn ra nhất; thứ hai, với những dự án đã hoàn thành, có vị trí địa lý tốt, cơ sở hạ tầng ổn định thì mới có giao dịch. Các doanh nghiệp vẫn tiếp tục triển khai các dự án tốt. Chỉ một bộ phận nhỏ các dự án phục hồi, giao dịch trên thị trường vẫn không có nhiều điểm sáng, nếu có thì cũng chỉ xuất hiện ở những dự án đã hoàn thành. Các nhà đầu tư mới cũng sẽ xuất hiện, đây sẽ là kịch bản dễ xảy ra nhất, với điều kiện chính sách đối với thị trường được giữ nguyên, điều kiện kinh tế trong nước và thế giwois không có biến động lớn; thứ ba, thị trường sẽ bị co hẹp lại, hàng loạt các doanh nghiệp sẽ thoái vốn và rút khỏi thị trường BĐS, nhiều dự án lâm vào khó khăn về nguồn vốn. Đây cũng là cơ hội cho làn sóng M&A tiếp tục phát triển. Đây được xem là kịch bản ít người mong muốn nhất nhưng hoàn toàn có thể xảy ra.

Nhưng nếu nhìn vào trung và dài hạn, thị trường BĐS có thể sẽ phát triển ổn định từ quý II/2015 bởi đây là thời điểm mà các nguồn vốn được khơi thông, đặc biệt là nguồn kiều hối. Một chu kỳ mới có thể sẽ hình thành. Song, quy mô của nó còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố.

Đưa ra các biện pháp phòng ngừng tình trạng “bong bóng” BĐS

Sắp tới Thông tư 36/TT-NHNN sẽ được áp dụng, trong đó có những điều khoảng bắt buộc đối với các Ngân hàng khi tham gia nguồn vốn vào thị trường BĐS. Theo ông, điều này sẽ có những tác động như thế nào đối với thị trường BĐS?

Việc điều chỉnh những chính sách nhằm đáp ứng yêu cầu thực tế là cần thiết. Tuy nhiên, sẽ có ít nhất 3 điểm tích cực đối với thị trường BĐS từ chính sách tiền tệ. Một là, từ trước đến nay, diễn biến của thị trường BĐS phụ thuộc rất lớn vào nguồn tín dụng từ hệ thống các ngân hàng thương mại, nên lúc này, việc tiếp cận nguồn vốn  này sẽ càng trở nên dễ dàng hơn; Hai là, điều chỉnh hạ lãi suất cho vay đang ở mức khá hấp dẫn. Nếu hình dung lạm phát trong năm 2015 chỉ quanh mức 5%/năm thì với lãi suất cho vay quanh mức 8%/năm thì nhà đầu tư hoàn toàn có lãi. Đây là chưa kể tới các chính sách hỗ trợ tốt hơn như gói tín dụng 30.000 tỷ đồng với lãi suất chỉ 5%; Ba là, các ngân hàng đã sẵn sàng cho vay, mở rộng tín dụng đối với BĐS. Vì vậy, với các dự án tốt, phù hợp sẽ được ngân hàng hỗ trợ một cách tối đa.

Nếu việc tiếp cận nguồn vốn vay là dễ cả từ phía người dân và nhà đầu tư thì liệu tình trạng bong bóng BĐS lại có xảy ra như những năm trước đây? Và chúng ta đã có biện pháp gì đã ngăn chặn nếu nó xảy ra thưa ông?

Tôi cho rằng, trong ngắn hạn, tình trạng bong bóng sẽ rất khó xảy ra khi nguồn cung trên thị trường vẫn còn rất lớn. Trước mắt, dòng tiền sẽ ưu tiên với những dự án tốt đồng thời đáp ứng được những yêu cầu tối thiểu đối với người mua nhà.

Về trung và dài hạn thì sẽ phục thuộc và nhiều yếu tố đó là phản ứng của nhà đầu tư phát triển, nhà đầu tư tiềm năng và các định chế trung gian. Trong bối cảnh hiện nay, nguồn tín dụng mới chỉ đáp ứng đủ cho cung – cầu thực thì việc đầu cơ, nâng giá khó có thể xảy ra. Nhưng trung và dài hạn, nếu chúng ta không kiểm soát tốt thì vẫn có thể xảy ra.

Để ngăn tình trạng bong bóng BĐS thì ngay từ bây giờ cần phải áp dụng những biện pháp “phòng ngừa” như, công khai các dự án, công khai chủ đầu tư, công khai các khoản nợ xấu. Và nếu có thể được thì công khai tiến độ dự án, tình trạng tài chính các dự án cũng như tình trạng giao dịch của dự án. Cơ hội đang nhiều nhưng rủi ro cũng không ít. Tôi nghĩ Nhà nước cần có những phản ứng tức thì, cần có chính sách đảm bảo các yếu tố khả thi, rõ ràng, dự báo được và có tính chế tài. Các chính sách đã ban hành thì phải kiên quyết thực hiện.

Lương Tuấn