Hà Nội: Buông lỏng quản lý các dự án nhà ở

Trong những năm qua, cùng với việc đẩy mạnh đô thị hóa thì hàng loạt các khu đô thị mới, các khu nhà ở thương mại cũng được mọc lên. Tại Hà Nội, nhiều khu vực giống như một đại công trường khi hàng loạt các khu nhà cao tầng đua nhau mọc lên, điều này đã góp phần tạo nên một nguồn cung tương đối dồi dào. Nhưng đi liền với nó là những bất cập trong việc quản lý.

Cung vượt quá cầu

Với nguồn cung ngày càng lớn đặc biệt trong phân khúc trung và cao cấp trong khi khả năng của người dân chỉ có thể mua được những căn hộ giá rẻ đã khiến cho hàng loạt các khu đô thị mất thanh khoản. Tại Hội thảo “Thị trường BĐS Việt Nam: 20 năm nhìn lại” vừa mới được tổ chức, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng, hiện nay, quỹ nhà ở đã vượt quá nhu cầu của người dân. Cụ thể, cả nước hiện có trên 4.000 dự án BĐS được chấp thuận đầu tư, với tổng mức đầu tư ước tính gần 4,5 triệu tỷ đồng. Nếu triểu khai toàn bộ các dự án này thì số lượng nhà ở sẽ vượt quá nhu cầu của người dân.

Ông Nam tính toán, với số lượng dự án đã được cấp phép, nếu xây dựng xong sẽ cung cấp ra thị trường hơn 416 triệu m2 sàn (tương đương với khoảng 3 triệu căn). Trong đó, tại Hà Nội, tổng số nhà ở theo quy hoạch là hơn 520.000 căn, TP HCM là hơn 570.000 căn. Hiện nay, các chủ đầu tư mới bắt tay thực hiện được 17% giá trị đầu tư do nhiều dự án, thiếu nguồn vốn nên chưa thể thực hiện như kế hoạch đề ra.

Mức độ thực hiện các dự án quá thấp đã phản ánh một thực trạng là việc cấp phép đầu tư ở các địa phương là quá ồ ạt mà không căn cứ vào nhu cầu thực tế ở địa phương ấy. Ông Nam lấy dẫn chứng, trên địa bàn Hà Nội, nếu các dự án đã được cấp phép mà thực hiện được 100% thì sẽ cung cấp ra thị trường hơn 520.000 căn (chưa kể số lượng nhà ở do dân tự xây dựng cũng tương đương con số này). Với chừng ấy dự án được cấp phép, thì số vốn cần để triển khai cũng ở vào khoảng 900.000 tỷ đồng (tương đương với 45 tỷ USD). Trong khi đó, khu vực nội đô Hà Nội mới chỉ có khoảng 730.000 hộ dân với dân số tương đương 3 triệu người.

Ông Nguyễn Trần Nam cho biết, tính dến 20/8/2014, tổng giá trị hàng tồn kho BĐS là 82.295 tỷ đồng, giảm khoảng 12.163 tỷ đồng (tương đương với 12,88% so với cùng thời điểm  cuối năm 2013). Trong đó, hàng tồn kho căn hộ chung cư ở vào khoảng 17.000 căn (tương đương 26.000 tỷ đồng) và tồn kho đất nền nhà ở là hơn 8,7 triệu m2 (tương đương với 28.500 tỷ đồng).

Các cơ quan quản lý thiếu trách nhiệm

Theo báo cáo kết quả giám sát việc chấp hành pháp luật trong đầu tư các dự án phát triển nhà ở thương mại trên địa bàn, HĐND TP Hà Nội cho biết, Sở Xây dựng là cơ quan đầu mối, nhưng đã không chủ động trong việc tham mưu cho chính quyền trong việc lập kế hoạch bám sát chương trình phát triển nhà ở và kiểm tra việc chấp hành pháp luật, xử lý sai phạm. Sở Tài nguyên và Môi trường cũng không bám sát việc các chủ đầu tư  thực hiện thủ tục, hồ sơ tính lại nghĩa vụ tài chính của dự án sau khi điều chỉnh quy hoạch; thiếu chủ động rà soát, kiểm tra việc đầu tư trạm xử lý nước thải, đánh giá tác động môi trường của các khu đô thị, nhà ở. Sở Kế hoạch và Đầu tư thiếu chủ động giám sát, đánh giá đầu tư, theo dõi tiến độ dự án…

Theo báo cáo của Sở Tài nguyên và Môi trường, qua kiểm tra, Hà Nội hiện có tới 352 dự án được giao đất, cho thuê đất có dấu hiệu vi phạm. Số lượng dự án nhà ở thương mại rất lớn, nhưng trong các năm 2006 – 2009, mỗi năm, Sở Xây dựng chỉ kiểm tra 2 dự án; năm 2012 là 30, năm 2013 là 17 và năm 2014, dự kiến là 30. Vì thế, những tình trạng như tại Khu đô thị Bắc Quốc lộ 32, trong khi chưa được phê duyêt điều chỉnh quy hoạch, thì chủ đầu tư đã tự điều chỉnh xây dựng, nhưng sau khi kiểm tra, xử phạt vi phạm, chủ đầu tư được điều chỉnh quy hoạch theo hiện trạng đã xây dựng.

Bên cạnh đó, cũng có không ít các chủ đầu tư chỉ quan tâm đến phân khúc nhà ở để bán, dành phần đất chưa giải phóng mặt bằng cho công trình công cộng, giáo dục, y tế…Hay như tình trạng đa số khu đô thị thiếu trạm xử lý nước thải theo quy hoạch, nước thải xả trực tiếp ra hệ thống nước chung; nắng nóng thiếu nước sinh hoạt, mưa lớn úng ngập cục bộ do thiếu sự kết nối hạ tầng chung của khu vực…

Sau một thời gian dài phát triển thì khi thị trường BĐS rơi vào tình trạng “đóng băng”, thị trường hầu như mất tính thanh khoản thì hàng loạt các dự án cũng phải giãn tiến độ hoặc phải dừng triển khai, đối với những dự án như vậy thì việc phối hợp giữa các cơ quan quản lý nhà nước với chính quyền địa phương cũng không mang lại nhiều hiệu quả.

Thông qua báo cáo của 3 sở có liên quan có thể thấy được sự quản lý của những đơn vị này đối với hoạt động của thị trường. Trong khi Sở Kế hoạch Đầu tư cho rằng có 200 dự án thì Sở Tài nguyên và Môi trường lại cho rằng 410 dự án và Sở Xây dựng là 373 dự án. Báo cáo của Sở Tài nguyên và Môi trường cho biết, từ năm 2011, sở này đã rà soát 32 ô đất thuộc 9 dự án có diện tích hơn 152.000 m2 phải bàn giao cho thành phố, nhưng đến nay, vẫn không rõ đã thực hiện như thế nào?

Lương Tuấn