Thị trường bất động sản: Ưu thế của những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính

Thị trường bất động sản (BĐS) chuẩn bị bước vào quý cuối cùng của năm 2014. Trong suốt hơn 3 quý vừa qua, thị trường BĐS đã có những tín hiệu tích cực hơn so với 2 năm trước, xu hướng tăng dài hạn đang bắt đầu được hình thành, mặc dù vẫn còn nhiều khó khăn, thách thức trong thời gian tới.

Thị trường đang dần xác lập xu hướng

Mặc dù nền kinh tế vĩ mô vẫn còn gặp nhiều khó khăn, nhưng thị trường địa ốc vẫn thu hút được sự quan tâm rất lớn từ phía các nhà đầu tư nước ngoài, điều này chứng minh sức hấp dẫn của thị trường BĐS Việt Nam vẫn khá cao. Theo con số thống kê của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính đến ngày 20/8/2014 cả nước đã thu hút được 992 dự án cấp phép mới với số vốn đăng ký là 7,246 tỷ USD (tăng 29% so với cùng kỳ năm 2013), cùng với 349 dự án đã được cấp phép từ các năm trước, trong năm nay đã đăng ký bổ sung vốn là 2,985 tỷ USD nâng tổng vốn đăng ký vào các dự án BĐS của các nhà đầu tư nước ngoài lên con số 10,232 tỷ USD.

Kinh doanh BĐS hiện đang đứng thứ 2 về thu hút các nhà đầu tư nước ngoài (chiếm 11,3%), đứng sau lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo (chiếm 68,4%). Các chuyên gia kinh tế cho rằng, bên cạnh sự hấp dẫn và cạnh tranh khá gay gắt của ngành bán lẻ, thực phẩm và đồ uống thì lĩnh vực BĐS cùng với du lịch, khách sạn được xem là rất hấp dẫn. Vì thế, từ nay đến cuối năm, dòng vốn FDI có thể sẽ chảy mạnh vào lĩnh vực BĐS, tuy nhiên sẽ chỉ tập trung ở khu vực phía Nam, đặc biệt là TP HCM bởi những động thái tích cực của TP HCM trong suốt thời gian qua.

Đẩy mạnh việc cải thiện cơ sở hạ tầng

Trong tháng 8/2014, TP HCM đã phê duyệt hàng loạt đồ án quy hoạch như điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 khu nhà ở tại phường Phú Hữu, quận 9, điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 khu depot Tham Lương, phường Tân Thới Nhất, quận 12, đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/20.000 khu công nghiệp Hiệp Phước, huyện Nhà Bè…

Hạ tầng thành phố cũng đã được cải thiện đáng kể khi một vài công trình đã thông xe, và các công trình khác đang gấp rút hoàn thành như việc thông xe kỹ thuật giai đoạn 1, gói thầu xây lắp số 9, dự án đường cao tốc Bắc – Nam đoạn TP HCM – Long Thành – Dầu Giây tại nút giao Vành đai 2

Khi các tuyến đường này đi vào vận hành sẽ chịu được tải trọng của những xe tải trên 10 tấn hoặc container từ 20 – 40 feet, điều này sẽ góp phần giảm tải số lượng xe tải trọng lớn ở các tuyến quốc lộ đồng thời thúc đẩy giao thương giữa TP HCM với các tỉnh lên cận.

Với kết mạng lưới giao thông đa dạng, đáp ứng được yêu cầu về vận chuyển cũng như đi lại điều này đang tạo ra cú hích rất lớn đối với các nhà đầu tư. Hiện nay, không chỉ các dự án căn hộ thương mại giá rẻ ở xa trung tâm được hưởng lợi mà đất nền các dự án vùng ven TP HCM cũng đang được dịp bung hàng. Khá nhiều chủ dự án đã tung các sản phẩm của mình ra thị trường nhằm cạnh tranh với phân khúc căn hộ vốn được giao dịch khá sôi động thời gian qua.

Thị trường địa ốc Hà Nội cũng đang bước sang những ngã rẽ mới khi nguồn cung trong ngắn hạn sẽ ít dần bởi quyết định tạm dừng xây mới dự án trong khu vực nội đô mà Chính phủ ban hành hồi tháng 6 đã có hiệu lực.

Vì vậy, các nhà đầu tư BĐS sẽ phải chọn giải pháp tăng vốn đầu tư tại dự án hiện có của mình hoặc tiến hành mua lại những dự án đang gặp khó khăn về vấn đề vốn. Nguồn cung đang dần được thiết chặt lại, điều này sẽ có tác động ít nhiều đến giá bán của các căn hộ. Với rất ít các dự án căn hộ giá rẻ được triển khai vì vậy, đây vẫn là phân khúc có nhu cầu cao nhất. Phân khúc cao cấp cũng bắt đầu có những tín hiệu tốt khi tính thanh khoản đang dần được cải thiện.

Nhiều cơ hội, lắm rủi ro

Rõ ràng, cơ hôị trên thị trường BĐS vẫn nhiều, nhưng với diễn biến của thị trường hiện nay thì có chỉ dành cho những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính vững mạnh. Bởi việc kinh doanh BĐS bằng nguồn vốn vay hiện nay là điều rất mạo hiểu, bên cạnh việc khó tiếp cận nguồn vốn vay thì nếu có vay được cũng chỉ trong ngắn hạn với mức lãi suất khá cao.

Hiện nay, việc vay được vốn trung và dài hạn từ ngân hàng là rất khó, cho dù mức lãi suất đang áp dụng là 13 – 13,5%/năm là khá cao. Nhưng đối với các doanh nghiệp có tài chính hạn chế thì nếu không vay được vốn ngân hàng thì đồng nghĩa với việc dự án phải dừng lại. Đây cũng chính là nguyên nhân khiến hàng loạt các dự án, mặc dù đã xây xong phần thô mà không còn khả năng để hoàn thiện.

Theo thống kê, hiện có khoảng 60 doanh nghiệp kinh doanh BĐS hiện đang niêm yết trên thị trường chứng khoán có giá trị vốn hóa khoảng 10% tổng giá trị vốn hóa của thị trường. Tuy nhiên, thị trường chứng khoán Việt Nam lại không phải là kênh cung cấp nguồn vốn dài hạn cho các doanh nghiệp BĐS, mà hơn 70% vốn đầu tư kinh doanh BĐS lại đến từ các ngân hàng. Vì vậy, các doanh nghiệp BĐS hoạt động chủ yếu từ nguồn vốn vay ngân hàng hoặc huy động từ chính khách hàng của mình.

Đứng trước những rủi ro do hoạt động kinh doanh BĐS có thể ảnh hưởng tới nền kinh tế, Ngân hàng Nhà nước đã quyết định hạn chế tín dụng đầu tư vào BĐS nên khoảng gần 5 năm trở lại đây, dư nợ cho vay BĐS/tổng dư nợ của nền kinh tế đã giảm đi đáng kể. Hiện tổng dư nợ BĐS trên cả nước là hơn 260 ngàn tỉ đồng, chiếm 8% tổng dư nợ của toàn hệ thống ngân hàng.

Từ giờ đến cuối năm 2014 và những năm tiếp theo, để nắm bắt được những cơ hội, các doanh nghiệp kinh doanh BĐS cần phải khơi thông được nút thắt về nguồn vốn, đặc biệt là nguồn vốn dài hạn để không bị động trong hoạt động kinh doanh của mình.

Lương Tuấn