Tập trung giảm tồn kho bất động sản

Thị trường bất động sản (BĐS) đang có dấu hiệu “tan băng” khi giá ở nhiều phân khúc bắt đầu tăng nhẹ. Vì vậy, từ nay đến cuối năm, các chuyên gia BĐS cho rằng, tồn kho BĐS sẽ được cải thiện. Tuy nhiên điều này vẫn tiềm ẩn những rủi ro nhất định.

Tập trung vào khách hàng

Việc giá các sản phẩm BĐS đã bắt đầu nhích nhẹ sau 2 năm “tuột dốc” đang thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư. So với năm ngoái, thì nhiều phân khúc, đặc biệt là phân khúc chung cư trung cấp ở khu vực nội đô, nhà đầu tư đã có thể “lướt sóng” để hưởng chênh lệch. Với những căn có diện tích khoảng 70m2 nằm ở khu vực nội thành có giá bán từ 1,2 – 1,5 tỷ đang có mức thanh khoản khá tốt.

Theo số liệu thống kê của Công ty quản lý BĐS CBRE Việt Nam, tổng số căn hộ được bán trong 9 tháng đầu năm đạt khoảng 6.550 căn, tăng 66% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, tập trung chủ yếu ở các dự án trung cấp (tăng khoảng 30%), trong khi các dự án bình dân lại có sự sụt giảm về lượng bán so với quý trước.

Bên cạnh phân khúc chung cư trung cấp thì các phân khúc khác cũng có những dấu hiệu tích cực. Ở phân khúc căn hộ dịch vụ cho thuê, các dự án hạng B đều có tỷ lệ lấp đầy khá cao trong Quý III, mặc dù giá thuê trung bình của hạng A và hạng B  trên toàn thị trường đã tăng so với quý trước 1% (cụ thể, giá thuê trung bình hạng A đạt 33,4 USD/m2/tháng, tăng 1% so với quý trước; giá thuê trung bình hạng B đạt 24,3 USD/m2/tháng, tăng nhẹ 0,3% so với quý trước).

Còn số thống kê của Bộ Xây dựng về giá trị hàng tồn kho cũng cho thấy những tín hiệu đáng mừng khi tính đến cuối tháng 8, tổng giá trị hàng tồn kho BĐS trong cả nước vẫn trong xu hướng giảm, còn khoảng 82.295 tỷ đồng. Như vậy, so với tháng 12/2013 thì đã giảm tới gần 13% (tương đương với 12.163 tỷ đồng). Trong đó, lượng tồn kho căn hộ chung cư giảm 17.228 căn (tương đương với khoảng 26.076 tỷ đồng), nhà thấp tầng khoảng 13.657 căn (tương đương 23.151 tỷ đồng), đất nền nhà ở là gần 8,8 triệu m2 (gần 28.523 tỷ đồng), đất nền thương mại là hơn 1,6 triệu m2 (tương đương 4.545 tỷ đồng).

Theo bà Nguyễn Hoài An, quản lý cấp cao của công ty BĐS CBRE Việt Nam, tồn kho BĐS đang trong xu hướng giảm nhẹ. Từ nay đến cuối năm, thị trường BĐS vẫn còn nhiều cơ hội để lượng hàng tồn này tiếp tục giảm mạnh vì theo thông lệ, thời điểm cuối năm, lượng người mua nhà sẽ tăng mạnh.

Với nguồn cung các căn hộ quá lớn trên thị trường hiện nay, người mua đang có quá nhiều sự  lựa chọn cho phù hợp với túi tiền của mình. Vì vậy, bà An cho rằng, lượng căn hộ tồn kho giảm mạnh hay ít sẽ phụ thuộc nhiều vào mức giá và chất lượng công trình. Còn nếu mức giá vẫn giữ ở mức cao thì khả năng thanh khoản vẫn khá thấp. Tuy nhiên bà An cũng cho biết thêm, hiện có rất nhiều chủ đầu tư đã tiến hành tái cơ cấu dự án cũ theo hướng chuyển sang xây dựng căn hộ diện tích nhỏ hơn, hoặc chuyển từ căn hộ cao cấp thành căn hộ trung cấp… nhằm tanh khả năng thanh khoản cho dự án của mình.

Sẽ khơi thông dòng chảy tín dụng

Theo đánh giá của đại diện CBRE, mức tồn kho BĐS là do thị trường điều tiết, điều này cũng có thể sẽ được thay đổi nếu Nhà nước can thiệp ở phương diện vĩ mô thông qua mặt bằng lãi suất. Nếu mặt bằng lãi suất được điều chỉnh giảm thì chủ đầu tư sẽ có cơ hội được tiếp cận nguồn vốn vay để hoàn thiện dự án của mình.

Các chuyên gia cũng đặc biệt quan tâm tới việc xử lý nợ xấu liên quan tới tồn kho BĐS. Khi vấn đề tồn kho BĐS từng bước được giải quyết sẽ tạo điều kiện cho hàng loạt các dự án BĐS giải phóng được hàng tồn, chủ đầu tư có tiền trả nợ ngân hàng. Khi đấy, dòng chảy tín dụng sẽ được khơi thông.

TS. Cao Sĩ Kiêm, Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp vừa và nhỏ cho biết, muốn khơi thông được dòng chảy tín dụng thì Ngân hàng Nhà nước phải tập trung vào việc xử lý nợ xấu liên quan đến BĐS. Thị trường BĐS “đóng băng” khiến doanh nghiệp phải nợ tiền ngân hàng và dẫn đến nợ xấu kéo dài, ảnh hưởng lớn tới nền kinh tế.

Tiến sĩ Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cũng cho biết thêm, giảm tồn kho BĐS sẽ giúp giảm nợ xấu của nền kinh tế. Tuy nhiên có những tồn kho có thể giảm được và ngược lại có những tồn kho không thể giảm được. “Có những tòa nhà xây dựng xong nhưng không bao giờ bán được hết 100% căn hộ do quy hoạch sai vị trí, không đủ hạ tầng nên không ai mua. Mặt khác, BĐS phụ thuộc nhiều vào nền kinh tế. Do đó, tồn kho chắc chắn sẽ giảm nhưng còn phụ thuộc nhiều vào sự phục hồi của kinh tế”, ông Liêm cho biết.

Lương Tuấn