Bất động sản: Xu hướng hồi phục phụ thuộc niềm tin thị trường

Thị trường bất động sản đóng băng quá lâu, kể từ năm 2008, mặt bằng giá nhà đất đã sụt giảm đáng kể. Rất nhiều nhà đầu tư buộc phải rời bỏ thị trường, chấp nhận thua thiệt hoặc ra đi tay trắng. Nhưng thời điểm này đang xuất hiện nhiều nhân tố thúc đẩy thị trường mà biểu hiện rõ ràng nhất ở giá cả và thanh khoản đều tăng đáng kể.

Theo CBRE, trong quý III/2014, thị trường tiếp tục chứng kiến các đợt mở bán mới và chào bán lại. Tổng cộng có 2.202 căn hộ được mở bán mới ra thị trường, hầu hết đến từ phân khúc bình dân, nâng tổng nguồn cung mới trong 9 tháng đầu năm 2014 lên 6.829 căn hộ, vượt con số 6.745 căn được chào bán mới dè dặt trong cả năm 2013.

Nửa cuối năm xuống tiền

Theo Đề án phát triển thị trường bất động sản của  Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản Việt Nam khoảng 7-8 năm lại xuất hiện một đợt sốt về giá và lượng giao dịch. Các cơn sốt giá được thống kê vào các năm 1993, 2000, 2007, biến động chủ yếu xảy ra tại một số thành phố lớn. Theo chu kỳ này, rất có thể trong giai đoạn 2014-2015 sẽ có thêm một đợt sốt giá nhà đất mới.

Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia, Viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển kinh doanh (BDI) cũng đưa ra phân tích, nên chọn thời điểm không quá sớm và cũng không nên quá muộn khi đầu tư vào thị trường bất động sản. Việc quyết định thời điểm đúng đắn sẽ hạn chế bớt sự may rủi trong đầu tư. Nếu nhà đầu tư nào muốn quay trở lại thị trường, thì thời điểm nửa cuối năm 2014 là thích hợp nhất.

Tín hiệu rõ ràng của xu thế hồi phục có thể thấy qua lượng giao dịch thành công tăng đáng kể và sự đi lên của giá cả. Trong những tháng đầu năm 2014, số lượng giao dịch thành công tăng gấp đôi so với cùng kỳ đầu năm 2013. Giá bất động sản được nhận định đã xuống đáy và khó có thể xuống thêm. Các chính sách kích cầu nhà đất nhằm hỗ trợ thị trường của chính phủ, như mở rộng kênh cho vay nhà đất, hạ lãi suất, thực hiện gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng… càng tiếp thêm sinh khí cho quá trình hồi phục. Như một yếu tố cộng hưởng, giá vàng đi xuống mạnh khiến nhiều nhà đầu tư tính chuyện bán vàng mua nhà đất thời điểm này.

Không hẹn mà gặp, nhận định của giới phân tích và các chuyên gia kinh tế, cũng như giới đầu tư đều cho rằng thị trường đã đi qua giai đoạn đáy ảm đạm. Các dự án đang dở dang đẩy mạnh thi công đón đầu xu hướng đầu tư.

Ông Richard Leech - Giám đốc điều hành CBRE cho biết, hoạt động chào bán lại tại các dự án trung cấp khá sôi động với các chương trình khuyến mãi lớn như: tặng gói nội thất, tặng xe hơi… và chính sách trả chậm rất phổ biến do hầu hết các dự án này đều đã hoàn thiện và khách hàng mua có thể vào ở ngay. Có khoảng 2.550 căn hộ ước lượng được giao dịch trong quý, tăng khoảng 2% so với quý II/2014. "Về giá sơ cấp, thị trường chứng kiến sự tăng nhẹ từ 2 – 5% so với năm trước trên giá bán tại các đợt mở bán mới ở một vài dự án thuộc phân khúc trung cấp và bình dân, đặc biệt là các dự án đã hoàn thiện. Mặc dù các chương trình khuyến mại với giá trị lớn được đưa ra đi kèm với sự tăng giá trên, tuy nhiên điều này cũng cho thấy các chủ đầu tư đang tự tin hơn vào thị trường để định vị dự án của mình", ông Leech nhấn mạnh.

Thị trường đã thoát đáy

Đã có một thời người dân đổ xô mua căn hộ, giá cả và chất lượng đều không thành vấn đề, khoản tiền chênh từ vài trăm đến hàng tỷ đồng cũng là chuyện nhỏ. Tâm lý đám đông và các khoản đầu tư bất chấp giá trị đó, đã khiến nhiều người phải trả giá đắt tán gia bại sản, còn thị trường suy thoái nghiêm trọng từ năm 2008 đến nay.

Giờ đây nhà đầu tư khôn ngoan cân lên đặt xuống giữa một bên là giá cả và một bên là giá trị của nhà đất, căn hộ. Ngoài những người có nhu cầu để ở, những người có tiền nhàn rỗi mua nhà rồi cho thuê lại. Hình thức mua căn hộ xong cho thuê lại là một kênh đầu tư an toàn và đem lại lợi nhuận cao trong cả ngắn hạn và dài hạn.

Dù căn hộ đó được sử dụng với mục đích nào thì số tiền đầu tư phải luôn được bảo đảm là một khoản đầu tư tốt, có nghĩa giá trị của căn hộ tăng theo thời gian. Để đạt được yêu cầu đó, vị trí của căn hộ là yếu tố hàng đầuđược xem xét. Một căn hộ được gắn mác cao cấp, nhưng lại nằm ở giữa cánh đồng, hạ tầng chưa phát triển hoàn thiện và thiếu kết nối với nhịp sống đô thị, thì khó có thể tăng giá. Yếu tố quan trọng khác là chất lượng xây dựng có thật sự tương xứng mới mác “cao cấp”? Nếu căn hộ xuống cấp nhanh, chỉ hào nhoáng ban đầu mà mất đi yếu tố bền vững thì có nguy cơ mất giá chứ nói gì đến việc giá lên. Thêm vào đó, cư dân tòa nhà căn hộ cao cấp cũng đòi hỏi được thụ hưởng những dịch vụ thật sự tương xứng.

Theo CBRE, giá bán lại các căn hộ thứ cấp cũng tăng nhẹ khoảng 1% so với quý trước. Giá thứ cấp cải thiện ở hầu hết các phân khúc, và mạnh nhất tại phân khúc trung cấp với 1,8% so với quý trước (trước đó trong quý I và II/2014, giá thứ cấp tăng mạnh hơn tại phân khúc hạng sang và cao cấp). Tuy nhiên, theo ông Richard Leech, mặc dù giá thứ cấp đã tăng 3 quý liên tiếp, đây là 1 tín hiệu tích cực, nhưng sự hồi phục hoàn toàn của thị trường còn cần những dấu hiệu khác như lượng giao dịch tăng và ổn định, và niềm tin của người mua cũng như chủ đầu tư cải thiện. Tại thời điểm này, có thể nói thị trường đã ra khỏi đáy, tuy nhiên, cần quan sát thêm trước khi kết luận thị trường đã hoàn toàn phục hồi.

Thanh Thảo