Can thiệp mang tính mục tiêu

Giải cứu bất động sản hay để thị trường “rơi tự do” là chủ đề được dư luận đặc biệt quan tâm thời gian qua. Giữa lúc đó Chính phủ quyết định hỗ trợ thị trường 30.000 tỷ đồng và nhiều quyết sách được đưa ra, như việc chẻ nhỏ căn hộ, hoặc “hạ cấp” những căn hộ trung, cao cấp.

Câu trả lời cho cuộc tranh cãi trên có vẻ đã có, nhưng vấn đề là Chính phủ hỗ trợ thị trường theo cách nào và hiệu quả của các chính sách hỗ trợ đó.

Nhắm vào khách hàng mua nhà

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đang chuẩn bị Thông tư thể hiện tinh thần Nghị quyết 02 của Chỉnh phủ, trong đó đáng quan tâm nhất là con số 30.000 tỷ đồng cho vay đối tượng mua nhà giá rẻ và nhà ở xã hội. Vào tháng 1, trong nghị quyết 02, Chính phủ đã công bố gói các biện pháp nhằm vào các dự án nhà ở xã hội đi kèm hỗ trợ lãi suất cho vay thế chấp dành cho người có thu nhập thấp và công chức, giảm tiền thuê đất, hoãn nộp phí sử dụng đất, giảm thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế giá trị gia tăng. Ngoài ra, cơ quan điều hành còn áp dụng biện pháp tinh giản quy trình cấp giấy phép xây dựng.

Theo thông tin mới nhất, người mua nhà là đối tượng thu nhập thâp, cán bộ viên chức, công chức, lực lượng vũ trang sẽ được hỗ trợ lãi suất 6% trong 3 năm cho nhà ở xã hội và nhà ở thương mại diện tích 70m2 trở xuống, giá bán không quá 15 triệu đồng mỗi m2.

30.000 tỷ đồng cho vay hỗ trợ được đánh giá như một cú hích đối với thị trường vốn đang chết dần chết mòn vì đóng băng và đói vốn. Có thể thấy DN BĐS rất hy vọng vào phao cứu trợ này. Cho dù vốn không đổ trực tiếp vào các dự án, nhưng qua việc hỗ trợ người mua nhà, tiền sẽ chảy trở lại vào DN qua việc bán được căn hộ.

Lần này có thể thấy quyết tâm của Chính phủ và các Bộ Ngành trong việc ban hành chính sách đồng bộ để giải cứu BĐS. Bộ Xây dựng đã nhanh chóng cho ra chính sách cho phép chẻ nhỏ căn hộ để phù hợp với nhu cầu của thị trường.

Các DN cũng nhanh chân chuyển đổi các dự án trung cao cấp thành các căn hộ bình dân để mong đẩy được chúng ra thị trường, kết thúc một quá trình kinh doanh, dù lỗ hay lãi, miễn là DN còn tồn tại.

Thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, cho biết ngoài 3 dự án nhà thương mại đã được chuyển sang nhà thu nhập thấp gồm: dự án nhà ở Trung Văn mở rộng tại huyện Từ Liêm (Công ty Đầu tư xây dựng Hà Nội), dự án khu nhà ở cao tầng tại 143 Trần Phú, Hà Đông (của Công ty Đầu tư Xây dựng và Phát triển đô thị Sông Đà) và dự án tổ hợp chung cư AZ Thăng Long (của Công ty Bánh kẹo Thăng Long), còn có 12 dự án đã được chủ đầu tư đăng ký chuyển đổi cơ cấu căn hộ và mô hình nhà thương mại sang nhà xã hội.

Sở Xây dựng TP HCM cũng vừa có đề xuất về giá những dự án nhà ở thương mại chuyển sang nhà ở xã hội “sẽ có giá bán tối đa 12 triệu đồng/m2. Việc chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội chỉ được xem xét đối với dự án đã hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật, chưa khởi công và chủ đầu tư chứng minh được năng lực, tính khả thi của dự án. Tuy nhiên, giá căn hộ tại TP Hồ Chí Minh nhìn chung “mềm” hơn tại Hà Nội, và những nhà đầu tư nhanh nhạy trong những năm gần đây đã tập trung phát triển các căn hộ nhỏ, nên ranh giới giữa nhà thương mại và nhà ở xã hội không cách nhau bao xa.

Đối với DN, dòng vốn rẻ lãi suất 6% cố định trong 3 năm sẽ uốn nắn nhiều chủ đầu tư chuyển dự án tập trung vào phân khúc đang được hỗ trợ. Vì thế DN đang cố gắng chuyển hướng các dự án của mình sang phân khúc này.

Tuy được kỳ vọng nhiều, nhưng gói hỗ trợ 30.000 tỷ vẫn gặp phải câu chuyện rất khó khăn tồn tại nhiều năm không giải quyết được, đấy là việc giải ngân. Làm sao xác định được đói tượng thu nhập thấp, trong khi lương thì thấp, như nhập lại cao? Rất nhiều gói tín dụng ưu đãi hấp dẫn nhưng qua hệ thống NH vẫn không giải ngân được vì câu chuyện tài sản thế chấp. Điều kiện để vay vốn lại do các NH tự quyết và tự chịu trách nhiệm về việc cho vay, đồng thời quyết định việc cho vay có tài sản bảo đảm hay không có tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật. NH là người chọn đối tượng được vay và muốn vay vốn là phải có tài sản thế chấp.

Nhu cầu mua nhà an cư lạc nghiệp rất lớn, nhu cầu vay vốn mua nhà cũng rất lớn, nhưng tiếp cận được vốn vay lại không phải chuyện đơn giản. Nếu may mắn qua được cửa hẹp “tài sản thế chấp”, lãi suất 6% chỉ được cố định trong vòng 3 năm, 7 năm còn lại sẽ tùy vào biến động thị trường sẽ khiến người mua chịu nhiều rủi ro. Thời hạn ưu đãi quá ngắn, trong khi khoản vay mua nhà thường lớn, với người thu nhập thấp càng khó hơn. Vì vậy rủi ro lãi suất cao của người vay vẫn treo ở đó, khiến nhiều người chùn tay khi quyết định vay tiền mua căn hộ. Nhiều chuyên gia kiến nghị thời hạn vay vốn dài hơn và ưu đãi lãi suất cũng được áp dụng trong thời gian dài hơn.

Sâu xa hơn nữa, khi người thu nhập thấp không dám quyết định mua nhà vì rủi ro lãi suất và ưu đãi chưa đủ hấp dẫn, vẫn có những người quyết định mua nhà bằng vay ngân sách và hưởng hỗ trợ, nhưng đó không phải người thu nhập thấp. Và do đó, chính sách đã không đến được đúng đối tượng.

DN nên thực tế hơn

Nếu suy nghĩ rộng hơn, ai vay thì vay, tiền vẫn đổ vào thị trường một cách gián tiếp, và DN được gỡ bí, tiêu thụ được hàng tồn kho. Vấn đề là với giá 15 triệu đồng/m2, hiện chỉ có ở các dự án xa trung tâm, quanh các đường vành đai của thành phố. Các dự án này ít so với các dự án khu vực trung tâm. Bài toán đặt ra là nếu muốn hưởng lợi từ chính sách hỗ trợ, DN bắt buộc phải chia nhỏ các căn hộ xuống dưới 70m2 và giá bán giảm mạnh xuống dưới 15 triệu đồng/m2. Điều này khó xảy ra trong thời điểm hiện tại, khi tại Hà Nội, giá căn hộ vẫn neo quanh 20 triệu đồng/m2.

Trong cuộc họp báo vào giữa tháng 4, ADB ghi nhận những bước đi của Chính phủ trong nỗ lực cải thiện tình hình, "phá băng" bất động sản. Tuy nhiên, ông Dominic Mellor, Chuyên gia kinh tế về Việt Nam của ADB thẳng thắn đánh giá, gói cứu trợ có thể sẽ tạo nên một mạng lưới an sinh, tuy nhiên, đối với toàn bộ ngành bất động sản, ADB không coi đây là một gói cứu trợ đủ lớn. Chính phủ nhắm vào phân khúc nhà ở xã hội chứ không phải thị trường chung chung, càng không phải là phân khúc cao cấp của thị trường. “Thất bại là quy luật tự nhiên, khi họ yếu kém thỉ phải để họ nhận hậu quả về những sai lầm của họ" - ông Dominic khẳng định.

Việc chuyển đổi dự án trung cao cấp sang nhà ở xã hội cũng không đơn giản. Tại Hà Nội hiện có 15 dự án muốn chuyển đổi nhưng chỉ có 3 được cấp phép.

Ủy ban Kinh tế Quốc hội từng đưa ra khuyến nghị: Chính phủ cần phải đưa ra một thông điệp rõ ràng là sẽ không có một sự giải cứu nào đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trung cấp và cao cấp mà hoàn toàn để thị trường quyết định và đào thải. DN vẫn găm giá hòng chờ một sự "giải cứu" từ phía Nhà nước là một kỳ vọng hoàn toàn sai lệch.

Gói cứu trợ 30.000 tỷ đồng rất được trông chờ vào lúc này, nhưng không đụng được tới vấn đề cốt yếu của thị trường. Mỗi DN cần có lựa chọn một cách kết thúc dự án nhanh chóng, cắt lỗ tránh để lãi ngân hàng ăn mòn hết lợi nhuận nếu có. Bán bất động sản lỗ cũng là giải pháp để thoát khỏi tình hình hiện nay.

Bảo Châu