Quỹ đầu tư bất động sản: Cú hích quan trọng với thị trường

Bắt đầu từ ngày 1/7/2013 các Quỹ đầu tư bất động sản (BĐS) sẽ bắt đầu được phép thành lập tại Việt Nam. Đây là một trong những nỗ lực của Chính phủ trong việc làm hồi phục thị trường BĐS vốn đã bị “đóng băng” quá lâu.

Nâng cao tính chuyên nghiệp của thị trường

Việc tạo lập một hành lang pháp lý đủ mạnh, tạo điều kiện để thị trường BĐS phát triển đúng hướng vẫn là mong mỏi bấy lâu nay của các cấp quản lý. Khi thị trường chưa có một chế tài đủ mạnh để giải quyết tình trạng lừa đảo trong huy động vốn, lạm dụng chiếm dụng vốn thì việc quản lý thị trường vẫn còn gặp nhiều khó khăn, thách thức. Vì thế hơn lúc nào hết, xây dựng một hành lang pháp lý làm cơ sở cho xây dựng quỹ, huy động vốn đầu tư BĐS chuyên nghiệp ở thời điểm này sẽ là dấu mốc quan trọng đánh giấu bước đi lên chuyên nghiệp của thị trường BĐS Việt Nam.

Theo hướng dẫn của Thông tư 228/2012/TT-BTC, quỹ đầu tư BĐS sẽ thực hiện chào bán chứng chỉ quỹ ra công chúng và không mua lại theo yêu cầu của nhà đầu tư, với mục đích tìm kiếm lợi nhuận từ việc đầu tư vào BĐS. Theo đó, quỹ được đầu tư vào BĐS đã được phép đưa vào kinh doanh theo quy định pháp luật về kinh doanh BĐS và BĐS là nhà, công trình xây dựng đã hoàn thành.

Đối với những dự án đang xây dựng, theo quy định, quỹ chỉ được đầu tư khi đáp ứng các điều kiện như: đã có hợp đồng giao dịch với các khách hàng tiềm năng; dự án xây dựng đúng tiến độ tính đến thời điểm quỹ tham gia góp vốn; tổng giá trị các dự án BĐS trong quá trình xây dựng không vượt quá 10% tổng giá trị tài sản ròng của quỹ…

Đánh giá về cơ hội của thị trường sau khi Thông tư này được áp dụng, ông Trần Đức Diễn- Giám đốc sàn BĐS Maxland cho rằng, đây là một trong những cơ hội tốt cho sự hồi phục của thị trường BĐS. Sự ra đời của các Quỹ đầu tư BĐS là cơ hội để khơi thông dòng vốn cho thị trường, giúp giảm bớt sự lệ thuộc của nguồn vốn kinh doanh, xây dựng BĐS vào kênh tín dụng vốn có nhiều bấp bênh trong quá trình triển khai, từ đó giúp thị trường BĐS ngày một ổn định hơn.

Các chuyên gia BĐS cũng cho rằng, các quỹ BĐS ra đời sẽ tạo được ưu thế trong việc thu hút nguồn vốn nhàn rỗi đồng thời đa dạng hóa lĩnh vực đầu tư như chung cư, văn phòng, căn hộ cho thuê… Bộ máy quản lý chuyên nghiệp sẽ là cơ sở để Quỹ đầu tư BĐS đẩy nhanh tiến độ tìm kiếm và thực hiện các vụ chuyển nhượng dự án một cách nhanh chóng. Khi các chứng chỉ quỹ được niêm yết, hoạt động trên thị trường chứng khoán cũng sẽ nâng cao tính minh bạch của quỹ trong con mắt của những nhà đầu tư.

Quỹ đầu tư BĐS cũng sẽ mở ra cơ hội đối với các doanh nghiệp BĐS trong việc hỗ trợ chuyển nhượng dự án, tạo điều kiện để các doanh nghiệp có vốn để chuyển sang đầu tư các dự án khác mà không phải phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay của ngân hàng.

Cơ hội cho hồi phục thị trường

Đa số các doanh nghiệp BĐS đang rất kỳ vọng vào sự ấm lên của thị trường. Ông Trịnh Văn Quyết, Chủ tịch tập đoàn FLC nhận định, sau ngày 1/7/2013 thị trường BĐS Việt Nam có thể sẽ chứng kiến sự bùng nổ làn sóng đầu tư từ các quỹ đầu tư BĐS. Với khung pháp lý được điều chỉnh và được giám sát chặt chẽ, thu nhập từ quỹ đầu tư BĐS sẽ rất lớn và tương đối ổn định, cùng với đó là những ưu thế về mức tăng trưởng giá trị tài sản so với các loại quỹ cổ phiếu, trái phiếu, các chứng chỉ quỹ (theo quy định, quỹ đầu tư BĐS phải dành tối thiểu 90% lợi nhuận thực hiện trong năm để chi trả lợi tức cho nhà đầu tư) thì các quỹ này sẽ thu hút được sự quan tâm rất lớn từ phía các nhà đầu tư.

Tuy nhiên, cũng có những khó khăn, bất cập trong việc hình thành và hoạt động của mô hình quỹ đầu tư BĐS, trước hết đó là những khó khăn khách quan đưa tới từ sự ảm đạm của thị trường BĐS và thị trường chứng khoán sẽ ảnh hưởng lớn tới việc huy động vốn.

Ông Trần Đức Diễn, Giám đốc Sàn Giao dịch BĐS MAXLAND cho rằng, thị trường BĐS sẽ không thể hồi phục trong ngắn hạn, chính vì thế lợi nhuận từ hoạt động của các quỹ đầu tư khó có thể mang lại trong ngắn hạn, trong khi đó, cơ cấu danh mục của quỹ đầu tư BĐS lại được quy định khá chặt chẽ như việc đầu tư vào các dự án đã hoàn thành thực tế là an toàn nhưng nó cũng làm cho tỷ suất lợi nhuận thấp đi.

Bên cạnh đấy, các quỹ đầu tư BĐS Việt Nam cũng phải cạnh tranh gay gắt với các quỹ đầu tư BĐS nước ngoài đã hoạt động lâu năm tại thị trường Việt Nam và đã khẳng định được thương hiệu, ngoài ra còn rất nhiều quỹ đầu tư BĐS quốc tế đang có kế hoạch tham gia vào thị trường Việt Nam.

Dù vậy, ông Diễn vẫn khẳng định, việc ra đời của các quỹ đầu tư BĐS trong giai đoạn hiện nay sẽ mang lại một làn gió mới cho thị trường BĐS, điều này sẽ có tác động lâu dài tới thị trường BĐS trong nước, sẽ là một kênh huy động vốn không thể thiếu của thị trường trong tương lai.

Mọi cái mới chỉ là bắt đầu, hiệu quả hoạt động của quỹ đầu tư BĐS cũng như khả năng đáp ứng kỳ vọng của nhà đầu tư tới đâu còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó yếu tố quan trọng nhất là diễn biến của thị trường BĐS cùng với bản lĩnh đầu tư của hội đồng đầu tư các quỹ.

Lương Tuấn