Phân khúc văn phòng cho thuê: Giá vẫn sẽ tiếp tục giảm

Cùng với những khó khăn của thị trường bất động sản (BĐS) nói chung, phân khúc văn phòng cho thuê tại Hà Nội cũng đang gặp rất nhiều khó khăn trong việc tiếp cận khách hàng. Tỷ lệ trống của phân khúc hạng A tăng từ 5% lên 24%, và hạng B là 19%. Điều này đã tạo ra một áp lực không nhỏ đối với chủ đầu tư. Để tìm hiểu rõ hơn về vấn đề này, phóng viên tạp chí Vietnam Business Forum đã có cuộc trao đổi với ông Greg Ohan, Giám đốc Dịch vụ Văn phòng CBRE Việt Nam. Lương Tuấn thực hiện.

Phân khúc văn phòng cho thuê hiện đang gặp rất nhiều khó khăn, đặc biệt là tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP HCM. Theo ông, đâu là điểm khác biệt giữa hai nơi này? Liệu có cơ hội hồi phục cho phân khúc này trong năm nay không thưa ông?

Thị trường BĐS nói chung và phân khúc văn phòng cho thuê giữa Hà Nội và TP HCM có rất nhiều điểm khác biệt. Nguồn cung văn phòng cho thuê tại TP HCM vẫn còn ít hơn so với ở Hà Nội. Tại TP HCM, nguồn cung chủ yếu tập trung tại khu vực trung tâm, trong khi đó, tại Hà Nội được phân bố rộng hơn, ngoài khu vực trung tâm thì khu vực phía Tây Hà Nội cũng tập trung rất nhiều tòa nhà văn phòng cho thuê. Nguồn cung lớn trong bối cảnh nền kinh tế vẫn còn gặp nhiều khó khăn, vì thế tôi cho rằng giá thuê văn phòng trong 3 quý tiếp theo của năm 2013 vẫn sẽ tiếp tục giảm, trong đó các tòa nhà hạng A và hạng B sẽ giảm nhiều nhất.

Kết thúc quý I/2013 diễn biến của hai phân khúc văn phòng hạng A và hạng B trên thị trường Hà Nội có nhiều điểm khác biệt. Trong khi diện tích trống của phân khúc hạng A tăng mạnh thì diện tích trống của phân khúc hạng B lại giảm. Vậy đâu là nguyên nhân của hiện tượng này?

Hiện các dự án tòa nhà văn phòng hạng B hấp dẫn khách hàng hơn so với các văn phòng hạng A ở những khía cạnh như có nhiều sự lựa chọn hơn, chất lượng dịch vụ, chất lượng công trình tốt, chủ đầu tư cũng đưa ra nhiều chương trình ưu đãi hơn đối với khách thuê. Bên cạnh đấy thì còn có nguyên nhân rất quan trọng là nền kinh tế khó khăn, điều này đã tác động không nhỏ tới hoạt động của doanh nghiệp, khó khăn trong hoạt động sản xuất, kinh doanh bắt buộc các doanh nghiệp phải cắt giảm chi tiêu, trong thời gian vừa qua đã có một lượng lớn các doanh nghiệp thay vì tiếp tục thuê văn phòng hạng A thì họ chuyển sang thuê văn phòng hạng B với giá rẻ hơn.

Xu hướng giảm giá vẫn sẽ là chủ đạo trong thời gian tới, vậy giảm giá có phải là phương án khả thi nhất để các chủ đầu tư lấp đầy diện tích trong giai đoạn sắp tới không thưa ông?

Bản thân các chủ đầu tư hiểu rất rõ những khó khăn hiện tại của thị trường BĐS nói riêng và của nền kinh tế nói chung. Vì thế, tôi cho rằng để lấp đầy diện tích cho thuê các chủ đầu tư ngoài việc giảm giá thuê thì vẫn phải áp dụng những chính sách cho thuê ưu đãi để lôi kéo khách hàng như áp dụng mức giá thuê bậc thang, thậm chí sẽ kéo dài thời gian không tính tiền thuê để khách hàng làm nội thất.

Trong thời gian qua, hiện tượng mua, bán, sáp nhập doanh nghiệp (M&A) diễn ra tương đối mạnh mẽ kể cả các doanh nghiệp BĐS. Theo ông, trong thời gian tới hiện tượng này có tiếp tục diễn ra đối với các dự án BĐS không?

Thời điểm hiện tại, chúng tôi vẫn chưa ghi nhận được đơn vị nào hoạt động trong lĩnh vực BĐS có kế hoạch bán hay chuyển nhượng lại dự án của mình, thay vào đó, các chủ đầu tư lại tiến hành tái cơ cấu doanh nghiệp của mình như thay đổi vị trí đặt văn phòng, hay chia nhỏ các diện tích sử dụng để nâng cao hiệu quả sử dụng và giảm chi phí cho thuê.

Trong bối cảnh thị trường đang “bội thực” nguồn cung như hiện nay, vậy những dự án như thế nào sẽ thu hút được khách thuê và có khả năng lấp đầy cao thưa ông?

Hiện các chủ đầu tư đã và đang đưa ra các chương trình ưu đãi đa dạng đối với khách thuê, điều này tập trung chủ yếu ở những dự án mới hoàn thiện và bắt đầu đi vào sử dụng. Các chủ đầu tư cần đưa ra những chương trình ưu đãi phù hợp đặc biệt là giá thuê nhằm lấp đầy diện tích cho thuê càng sớm càng tốt. Sau một đến hai năm thì sẽ xem xét lại giá thuê, đấy sẽ là thời điểm phù hợp để chủ đầu tư điều chỉnh lại giá thuê vì sau khi vào thuê văn phòng tại đây, khách hàng đã đầu tư rất nhiều tiền thì xu hướng khách hàng tiếp tục ở lại tòa nhà là rất cao. Như vậy, bên cạnh các chính sách ưu đãi từ phía chủ đầu tư thì theo thời gian các diện tích trống sẽ dần được lấp đầy.