Thị trường bất động sản: Đâu là giá trị thực

Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam vẫn đang trong chu kỳ giảm giá, mức giảm giá khá sâu trong suốt một thời gian dài vừa qua khiến cho những người quan tâm tới thị trường BĐS đặt ra câu hỏi, liệu đâu sẽ là đáy của thị trường và giá trị thực của sản phẩm sẽ được xác định như thế nào?

Giá biệt thự, nhà liền kề tiếp tục giảm sâu

Theo kết quả nghiên cứu của Công ty BĐS Savills Việt Nam về thị trường BĐS Hà Nội quý I/2013 cho thấy, đối với phân khúc biệt thự, nhà liền kề, 3 dự án: Khu đô thị Dream Tower, Tây Nam Hồ Linh Đàm (TT1/TT4/TT6) và Đặng Xá (BT1) cung cấp 245 căn nhà cho thị trường, đưa tổng nguồn cung trên toàn thị trường lên con số 42.000 căn từ 125 dự án.

Trong quý I/2013, thanh khoản của thị trường vẫn thấp. Giá chào thứ cấp bình quân của toàn thị trường giảm so với quý trước ở mức 13% đối với biệt thự và 9% đối với nhà liền kề. Nhiều dự án tại vùng 2, đặc biệt là Mê Linh và Mỹ Đức, trong quý này không có khách hỏi mua. Giá chào bình quân thứ cấp tại vùng 1 từ 41,7 triệu đồng đến 158 triệu đồng/m2, trong khi tại vùng 2 dao động từ 9,4 triệu đồng đến 54 triệu đồng/m2. Các quân Cầu Giấy, Tây Hồ và Từ Liêm có giá chào bình quân thứ cấp cao nhất với mức hơn 108 triệu đồng/m2 đối với biệt thự và nhà liền kề. Hầu hết các dự án thuộc vùng 2 đều có giá chào dưới 20 triệu đồng/m2. Nhu cầu đối với thị trường biệt thự/nhà liền kề đang thấp hơn so với nguồn cung sẵn có do người mua vẫn đang chờ một mức giá thấp hơn nữa.

Nguồn cung tương lai của thị trường biệt thự, nhà liền kề đến từ 76 dự án nằm rải rác tại 14 quận với tổng diện tích 10.200 ha đất. Số lượng dự án tương lai là không đổi so với quý trước và có khả năng vẫn tiếp tục duy trì ở mức này, do UBND TP Hà Nội đang dự định ngừng cấp phép cho các dự án nhà ở thương mại nằm ở Hà Nội từ nay cho đến cuối năm 2014.

Để thị trường tự điều tiết

Giá các sản phẩm BĐS đã bị đẩy lên khá cao trong giai đoạn trước năm 2010, điều này khiến cho hầu hết các sản phẩm BĐS đều vượt quá giá trị thực của nó. Đến nay, sau một thời gian khá dài rơi vào cảnh trầm lắng và liên tục bị rớt giá thì nhiều người đang hy vọng các sản phẩm sẽ trở về với giá trị thực.

TS Ngô Trí Long, chuyên gia trong lĩnh vực thị trường giá cả cho rằng, căn cứ trên mặt bằng chung thu nhập của người dân có thể thấy giá BĐS VN là ảo. Để tránh giá ảo thì nên để thị trường và người mua nhà tự quyết định. Khi người mua nhà đất nhận thấy giá phù hợp với khả năng tài chính thì khi ấy, thị trường BĐS sẽ trở về với giá trị thực.

Tuy nhiên, cũng có nhiều ý kiến cho rằng không thể thả nổi thị trường BĐS, để thị trường tự điều tiết, vì sẽ liên quan đến rất nhiều lĩnh vực. Nợ xấu BĐS lên đến 200.000 tỷ đồng, tuy chỉ bằng khoảng 3,2% GDP, nhưng kéo theo sự trì trệ của 2 ngành quan trọng là xây dựng và vật liệu xây dựng, làm ảnh hưởng tới đời sống và việc làm của khoảng 4 triệu lao động. Bởi vậy, giá BĐS sẽ phải gánh tất cả các chi phí chính thức và không chính thức mà các doanh nghiệp phải bỏ ra. Ví dụ như chi phí cho thủ tục hành chính, lãi suất ngân hàng…

Sự chênh lệch cung cầu của thị trường đã tạo nên áp lực rất lớn đối với chủ đầu tư. Trong khi phần lớn thu nhập của người dân đều ở mức trung bình thì đa số các chủ đầu tư lại lao vào đầu tư phát triển phân khúc nhà ở cao cấp trong khi phân khúc nhà ở xã hội cầu lớn thì nguồn cung lại hạn chế. Nói cách khác, để thị trường rơi vào hoàn cảnh hiện nay, một phần nguyên nhân quan trọng xuất phát từ tình trạng đầu cơ, ăn xổi của các nhà đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp. Vì thế sau khi Chính phủ đưa ra giải pháp sẽ dùng gói tín dụng 30.000 tỷ đồng để cứu thị trường BĐS thì rất nhiều ý kiến xung quanh vấn đề này được đưa ra. Nhiều chuyên gia cho rằng, cần cân nhắc “điểm rơi” của gói tín dụng này. Nếu không cẩn thận và chặt chẽ thì nó chỉ đang lại lợi ích cho một nhóm người, gây tác động đến lạm phát và toàn bộ nền kinh tế.

Rất khó để xác định đâu là giá trị thực của BĐS, vì thực tế là giá BĐS bị thổi lên quá nhiều và trong thời gian dài, không theo bất kỳ quy luật kinh tế nào. Giá trị thực của BĐS là bao nhiêu? Giá thành xây dựng thực tế hiện nay là bao nhiêu? Xét về mặt nghiệp vụ, có lẽ các cơ quan quản lý nhà nước cũng như các chuyên gia trong lĩnh vực này không quá khó để tính toán ra. Vấn đề là doanh nghiệp có dám công bố hay không? Cơ quan quản lý các cấp có quyết tâm yêu cầu doanh nghiệp công bố thông tin hay không? Theo TS. Nguyễn Tiến Thỏa, Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội thẩm định giá Việt Nam, cần phải có một cuộc kiểm tra tổng thể đánh giá chung về thực trạng giá BĐS ở Việt Nam. Trên cơ sở điều tra chung của giá BĐS xem giá thị trường là bao nhiêu rồi qua đó tiến hành xác định giá từng BĐS bằng phương pháp thích hợp. Khi chung ta đã xác định được giá trị thực của BĐS thì mới có chiến lược, phương án để thực hiện việc tính thuế BĐS cho phù hợp, rồi tính chuyển quyền sở hữu, thế chấp ngân hàng, tính giá đền bù… Có như vậy, mới không sinh ra hệ quả xấu với nền kinh tế.

Minh bạch được giá BĐS cũng như làm rõ các chi phí xây dựng thì mới có thể làm tăng tính thanh khoản của thị trường, phá tan băng và khiến thị trường sôi động trở lại. Nếu chưa làm được điều đó, rất có thể gói tính dụng 30.000 tỷ đồng tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS sẽ không đạt được hiệu quả như mong muốn.

Đình Thanh