Bất động sản: Cứu cả cung lẫn cầu

11:11:45 | 24/4/2013

Đối với thị trường bất động sản(BĐS), không ít ý kiến cho rằng không thể để thị trường BĐS “chết”, bởi nó sẽ kéo theo nhiều hệ lụy đối với nền kinh tế.

Xét trên quy luật kinh tế, trong kinh doanh bản thân doanh nghiệp phải tự vận động để tồn tại, kinh doanh tốt thì doanh nghiệp sẽ có nhiều cơ hội phát triển, ngược lại, thua lỗ thì doanh nghiệp phải tự gánh chịu. Quy chiếu điều này đối với các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS hiện nay thì cơ hội đối với đa số các doanh nghiệp BĐS là không lớn. Nhưng xét trong bối cảnh chung của nền kinh tế hiện nay, nhiều ý kiến cho rằng, nếu để doanh nghiệp BĐS hoàn toàn rơi tự do điều này sẽ tạo nên phản ứng dây chuyền dẫn đến sự đổ vỡ của nhiều ngành có liên quan như tài chính, tín dụng, vật liệu xây dựng… điều này sẽ tác động không nhỏ tới cả nền kinh tế.

Theo lãnh đạo Bộ Xây dựng, về mặt vĩ mô được xác định là nhằm hỗ trợ vực dậy thị trường BĐS, qua đó tạo hiệu ứng tích cực, gỡ khó cho các ngành kinh tế khác, bằng cách cơ cấu lại sản phẩm cho phù hợp với nhu cầu thực tế và hỗ trợ kích thích sức mua bằng các giải pháp tín dụng, thuế, phí, thủ tục…

Nhiều giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường đã được đưa ra trong suốt thời gian qua nhưng những hiệu quả tích cực nó mang lại vẫn không thấm vào đâu so với xu hướng đi xuống của thị trường. Giải quyết được căn nguyên cơ bản của vấn đề đó là đầu ra của thị trường thì vẫn chưa có lời giải. Đến nay, giới hoạt động trong lĩnh vực BĐS đang dõi theo kế hoạch đưa ra gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng của Ngân hàng Nhà nước đối với người thu nhập thấp thuê, mua nhà ở xã hội như một hy vọng sẽ là “ấm” thị trường.

Theo nhiều chuyên gia BĐS, gói hỗ trợ vài chục nghìn tỷ đồng vẫn là quá ít so với con số hàng tồn kho hiện nay trên thị trường. Trong nhiều năm trước đây, với sự tham gia của hàng loạt các doanh nghiệp BĐS, hàng trăm dự án BĐS cao cấp đua nhau xây dựng, sự “chệch hướng” trong một thời gian dài khiến thị trường vượt quá tầm kiểm soát. Vì thế nhiều người cho rằng, gói hỗ trợ của Chính phủ chỉ mang tính kích thích, lấy lại lòng tin của người dân vào thị trường, tập trung vào nhà ở xã hội, chứ không phải là rót tiền trực tiếp cứu các doanh nghiệp.

Ông Dominic Patrick Mellor, chuyên gia kinh tế, Ngân hàng Phát triển Châu Á cho rằng, Chính phủ không cần phải giải cứu các doanh nghiệp này mà nên để nó tự vận động như một quá trình tự nhiên. Bản thân các doanh nghiệp làm ăn yếu kém thì hãy để họ phải tự gánh chịu hậu quả. Còn thực chất gói cứu trợ của Chính phủ thì nên dành cho những người có thu nhập thấp, để đảm bảo an sinh xã hội.

Không thể để thị trường BĐS rơi tự do

Ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng

BĐS là một lĩnh vực quan trọng, là đầu ra của hàng loạt mặt hàng như vật liệu xây dựng, trang trí nột thất… BĐS là hàng hóa đặc biệt, có tính liên thông với thị trường khác, nhất là tài chính và nhà ở cũng là nhu cầu cơ bản của người dân. Do đó, khi thị trường BĐS khó khăn, Nhà nước không thể bỏ mặc, càng không thể để nó rơi tự do hay tự phát triển.

BĐS hiện góp tới 10% GDP (nhiều nước trên thế giới, tỷ lệ này lên tới 20- 30%). Không thể quy kết tất cả các doanh nghiệp BĐS đều làm ăn chụp giật. Tôi cho rằng, đa số doanh nghiệp đều có ý thức làm ăn nghiêm túc, lâu dài. Vấn đề là năng lực của doanh nghiệp còn nhiều hạn chế. Doanh nghiệp BĐS phía Nam hiện gặp nhiều khó khăn hơn phía Bắc do vay mượn ngân hàng nhiều. Tỷ trọng dư nợ BĐS phía Nam chiếm xấp xỉ 50% của cả nước, trong khi khu vực phía Bắc chỉ chiếm dưới 20%.

Vậy tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp thế nào? Vấn đề ở chỗ Nhà nước không bỏ tiền trực tiếp hỗ trợ doanh nghiệp mà cần giúp tạo được lòng tin của người dân và đưa ra cơ chế minh bạch, thông thoáng. Chính phủ chủ yếu tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS gắn với chiến lược phát triển nhà ở, giải quyết chỗ ở cho người nghèo. Nhà ở thương mại đang thừa trong khi nhà ở xã hội lại thiếu. Do đó, doanh nghiệp nên chuyển đổi sang nhà xã hội, căn hộ to không bán được thì chia nhỏ.

Cứu BĐS là cứu cả nền kinh tế

Ông Nguyễn Thế Điệp, Chủ tịch HĐQT Công ty Renco Sông Hồng

Dự thừa nguồn cung trên thị trường BĐS hiện nay, một mặt là do doanh nghiệp thiếu tính định hướng, mặt khác cũng là bài học cho các cấp chính quyền, những người làm chính sách. Cần phải thấy rằng, BĐS là lĩnh vực xương sống và có ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế nói chung. BĐS đi xuống là cũng tuân theo quy luật của chu kỳ tăng trưởng, vì thế, cần nhìn nhận rộng ra, không chỉ bó hẹp là cứu BĐS mà là cứu cả nền kinh tế. Hiện nay, lượng hàng BĐS tồn là rất lớn, đó là loại hàng hóa mà xã hội đang cần, vì vậy cần phải đưa ra chính sách cứu hàng hóa BĐS để kinh tế ổn định, phát triển theo chiều thuận. Do đó, cần có giải pháp tổng thể với mục tiêu làm lành mạnh hóa thị trường. Để kích cầu đầu ra, tôi rất ủng hộ giải pháp hỗ trợ người thu nhập thấp mua nhà xã hội, đây là chính ách xã hội có kết quả kép là giúp người dân mua được nhà, đồng thời cứu được cả doanh nghiệp BĐS.

Đối với nhà thương mại thì cần phải tuân theo quy luật thị trường, không cần phải bơm quá nhiều tiền vào phân khúc này, bản thân chủ đầu tư phải tự điều chỉnh. Với phân khúc này, Chính phủ nên hỗ trợ về chính sách, thủ tục như giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, cho vay thương mại…

Cần có giải pháp để cứu cả cung lẫn cầu

Tiến sĩ Lê Đăng Doanh, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương

Trên thực tế, giá nhà đất năm 2010 đã tăng gấp 10 lần so với năm 2000, đồng thời tăng gấp 4 lần so với việc tăng thu nhập bình quân đầu người ở Việt Nam. Nhưng nếu dùng biện pháp giảm giá để kích cầu, liệu doanh nghiệp BĐS có thể giảm giá đất về mức của năm 2000? Theo tôi, điều đó là không thể. Như vậy thì chúng ta phải có giải pháp đồng bộ và lâu dài để giải cứu cả cung lẫn cầu. Do đó, các bộ, ngành cần thống nhất giải pháp giải cứu của mình và trình Chính phủ nhằm tập hợp thành một “phương thuốc” hữu hiệu nhất. Bởi hiện nay, hàng loạt doanh nghiệp đang nợ ngập đầu mà dự án thì ngưng trệ. Vấn đề hỗ trợ lãi suất cũng cần được thực hiện một cách đồng bộ và sàng lọc. Nếu không, thị trường càng ngày càng lún sâu vào “vũng lầy”.

Thị trường tài chính đang làm khó thị trường BĐS

Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường

Theo tôi, hãy để thị trường BĐS rơi tự do, Nhà nước chỉ nên tác động vào thị trường BĐS khi toàn bộ nền kinh tế của quốc gia đó bị ảnh hưởng do BĐS. Ở Việt Nam hiện nay, thị trường tài chính đang làm khó thị trường BĐS, chứ thị trường BĐS chưa làm khó thị trường tài chính và nền kinh tế. BĐS tự nó “sốt cao”, tự có bong bóng thì bây giờ đang bị tê liệt, chưa chưa gây ảnh hưởng. Chính Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cũng không dùng từ “giải cứu” mà chỉ nhận định thị trường “sốt” một thời gian rồi nguội lạnh đi, đó là quy luật. Thời điểm thị trường đang “sốt” nhiều người đổ nhiều tiền vào túi, còn bây giờ nguội lạnh thì họ phải chấp nhận mất tiền. Đó là quy luật tất yếu của thị trường. Trong tình trạng kinh tế khó khăn, Nhà nước có thể can thiệp bằng những chính sách như gia hạn nộp tiền sử dụng đất, gia hạn nộp thuế, điều này sẽ tạo điều kiện cho doanh nghiệp BĐS trong hoàn cảnh thiếu vốn. Đây là khía cạnh khác, không liên quan gì đến việc giải cứu.

Lương Tuấn