Dò đáy thị trường bất động sản

Khó khăn của thị trường bất động sản (BĐS) cộng hưởng với tâm lý chờ đợi gói cứu trợ 30.000 tỷ đồng khiến nhiều dự án BĐS vẫn neo giá và lượng tồn kho tăng mạnh. Cả người bán và người mua lúc này vẫn cân đo, liệu thị trường đã xuống đáy?

Tồn kho tăng mạnh giá vẫn neo cao

Tồn kho là vấn đề lớn nhất của thị trường BĐS, bên cạnh nợ xấu. Thị trường đóng băng, các dự án thi công đình trệ vì đói vốn, DN ngắc ngoải chờ chính sách cứu hộ. Trong quý 1 năm nay, lượng tồn kho được thống kê vẫn tăng mạnh. Theo số liệu của Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), sốlượng căn hộ tồn kho đã tăng lên đến 20%, tương đương 33.852 căn hộ, đất nền tồn kho hơn 1 triệu m2.

Số liệu chính thức của cơ quan quản lý cho thấy, riêng ở Tp.HCM, trong 121 dự án đã tồn kho 14.816 căn nhà, 58.748m2 mặt bằng thương mại, 300.071m2 đất nền, giá trị tồn kho ước tính 30.242 tỷ đồng. Hà Nội, theo báo cáo của 13 chủ đầu tư, đã tồn kho 5.875 căn nhà, 5.459m2 mặt bằng thương mại, văn phòng, giá trị tồn kho ước khoảng 14.070 tỷ đồng.

Tuy nhiên, con số này còn bị cho là thấp so với thực tế, số lượng căn hộ tồn kho còn cao hơn, do số liệu chỉ được thống kê chỉ dựa trên bất động sản đã hình thành, hoàn thành chưa bán được, còn số lượng các dự án người dân đóng góp vốn nhưng chưa triển khai không được đưa vào, một số dự án giải phóng mặt bằng, đầu tư hạ tầng cũng không được tính. Số lượng các dự án loại này thực sự rất lớn.

Theo số liệu thống kê của hơn 60 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán, lượng hàng tồn kho tới thời điểm hiện tại chiếm gần 50% tổng tài sản. Phần lớn các doanh nghiệp không còn tiền mặt để hoạt động cũng như trả các khoản nợ.

Thời điểm này rất nhiều DN đã không còn trụ lại với thị trường, nhiều tên tuổi lớn đã gánh chịu những khoản thua lỗ khổng lồ. Giá căn hộ và cả đất nền đã ghi nhận các mức giảm đáng kể, nhưng tiêu thụ vẫn khó. Giá BĐS vẫn còn bị chê đắt và những người có nhu cầu vẫn kiên nhẫn chờ giá tiếp tục giảm thêm.

Tại thị trường đắt đỏ như Hà Nội, giá căn hộ đã thực sự giảm khá lớn. Các dự án đình đám một thời giờ đây được nhà đầu tư cắt lỗ dứt khoát, như Tại khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính, giá mặt bằng chung cư đã có lúc lên đến 40-41 triệu đồng/m2 thì hiện nay giá căn hộ chỉ còn giao dịch mức 30-32 triệu đồng/m2. Tổ hợp chung cư N04 mới bàn giao nhà năm 2012, giá bán cũng giảm phổ biến ở mức 33-35 triệu đồng/m2. Tổ hợp chung cư Sông Đà – Hà Đông đã bàn giao nhà 2 năm nay. Thời điểm 2011, giá căn hộ đạt mức 22-24 triệu đồng/m2 thì nay với căn hộ diện tích lớn, đã được chào giá 17 triệu đồng/m2. Các căn hộ VP2, VP4 Linh Đàm cho HUD làm chủ đầu tư từng được bán với giá 33 triệu đồng/m2 thì giờ đây được chào 27 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, người mua chưa vội xuống tiền, bởi họ kỳ vọng giá còn tiếp tục giảm nữa do tác động từ tâm lý bi quan trên thị trường. Mặt khác, họ cũng bình tĩnh phân tích, thực chất, nhiều dự án vẫn neo giá cao, công bố giảm 25 – 30% chỉ là một động tác kỹ thuật không mấy ý nghĩa. Như tổ hợp chung cư Madarin Garden của Tập đoàn Hòa Phát, dù chủ đầu tư đã giao nhà xây thô để kéo giá bán từ mức khoảng 40 triệu đồng/m2 về mức 26 triệu đồng/m2. Nếu căn hộ đó được hoàn thiện, thì giá thực chất giảm không đáng kể. Trên các trang mua bán bất động sản lớn, nhiều khách hàng chấp nhận cắt lỗ mức 23-25 triệu đồng/m2 nhưng vẫn không trôi hàng.

Nhiều chủ dự án đã vận động để tự cứu mình, tính đến tháng 4/2013, 50 chủ đầu tư dự án chuyển đổi 31.000 dự án từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, chủ yếu tập trung tại Hà Nội và Tp.HCM. DN tiếp tục kêu lỗ và bán căn hộ dưới giá thành, nhưng với tình hình này, ai dám chắc thị trường sẽ không chứng kiến một làn sóng giảm giá mới.

Đáy ở nơi đâu?

Khi thị trường đã suy giảm trong một thời gian dài và giá cả đã mềm hơn, cộng thêm động thái hỗ trợ từ chính sách, gói hỗ trợ thị trường 30.000 tỷ cũng được triển khai, nhiều người lạc quan cho rằng thị trường đã chạm đáy. Mà đã đến đáy có nghĩa là thị trường sẽ đi lên, giá sẽ không còn có thể rẻ hơn.

Ông Đoàn Nguyên Đức, Chủ tịch Tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai, khẳng định thị trường bất động sản đã chạm đáy, theo đó mức giá chào bán trên thị trường hiện nay đã ở mức thấp nhất có thể. Và ông kêu gọi: Hãy mua nhà đi, đừng chần chừ nữa. Đây là thời điểm tốt để người mua nhà đưa ra quyết định mua, không còn thời điểm nào tốt hơn nữa. Giá nhà ở phân khúc bình dân sẽ không thể giảm hơn nữa cho dù có gói chính sách ưu đãi của Chính phủ được tung ra”.

Nhưng có vẻ như người dân không nóng lòng mua BĐS vào lúc này. Nhiều chuyên gia cũng nên tiếng cảnh báo về mức lãi suất 6%/năm trong vòng 3 năm là không hấp dẫn, quá rủi ro cho những người vay tiền để mua nhà đất.

Tại một cuộc hội thảo mới đây về khả năng phục hồi của thị trường, một số ý kiến cho rằng thị trường đang tiệm cận đáy, đáy sẽ rơi vào thời điểm cuối năm nay và sẽ bước vào giai đoạn phục hồi từ năm sau. Đi kèm là điều kiện nợ xấu được giải quyết. Theo số liệu thống kê, dư nợ trong hệ thống ngân hàng là 2,7 triệu tỷ đồng, tỷ lệ nợ xấu 6%. Trong đó nợ xấu bất động sản chiếm 58%, tương đương khoảng 250.000 tỷ đồng. Hàng tồn kho BĐS hiện khoảng 140.000 tỷ đồng.

Hướng xử lý nợ đã có, nhưng các bước thực thi còn chậm trễ. Trong điều kiện cục nợ xấu vẫn còn đó, hoặc xử lý không hiệu quả, thị trường sẽ mất 4 -5 năm mới có thể phục hồi.

Như vậy thị trường có thể phá băng nhanh hay chậm lại lệ thuộc nhiều vào chính sách. Tuy nhiên ngân sách hạn hẹp, Chính phủ không thể đổ nguồn tiền lớn vào thị trường, mặc dù Chính phủ đã chọn hướng hỗ trợ thị trường chứ không bỏ mặc thị trường tự điều tiết theo những luồng ý kiến gần đây. Vấn đề là chính sách hỗ trợ tác động được tới đâu trong bối cảnh thị trường quá xấu như hiện nay.

Có thể nhìn thấy chính sách hỗ trợ đã nhắm tới đối tượng mua nhà, thay vì hỗ trợ các dự án cụ thể. Tuy nhiên, lãi suất 6% trong vòng 3 năm đầu chưa tạo được lòng tin cho khách hàng. Nhiều chuyên gia kiến nghị lãi suất nên hạ xuống còn khoảng 5% được cố định trong thời gian 15-20 năm để người dân có đủ khả năng trả lãi, đủ hấp dẫn để họ quyết định mua nhà đất thời điểm này. Có như vậy thị trường mới có khả năng thoát khỏi vũng lầy thanh khoản.

Giá cả cũng phải mềm hơn nữa để hỗ trợ thị trường. DN không thể kêu lỗ lã nếu thị trường không chấp nhận mức giá cao. Vấn đề giờ đây là cắt lỗ và chấp nhận sự nghiệt ngã của thị trường. Ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng với trình độ công nghệ, vật liệu, cách thức quản lý như hiện nay thì giá căn hộ chung cư tại Hà Nội, Tp.HCM vào khoảng giá 8 - 14 triệu đồng/1m2 là hợp lý. Tại Hà Nội chỉ chỉ một số dự án đếm trên đầu ngón tay có mức giá “hợp lý” này.

Lê Minh