Nhà ở xã hội, nhà tái định cư: Khi chất lượng và giá vẫn là rào cản

Mặc dù thị trường bất động sản (BĐS) đang đóng băng với số lượng hàng ngàn căn hộ không thể bán được, nhưng nhu cầu về nhà ở giá thấp, nhà ở xã hội của Hà Nội vẫn rất lớn. Những nghịch lý này đã diễn ra trong suốt một thời gian dài và dường như vẫn chưa có biện pháp để khắc phục. Nhu cầu về nhà ở xã hội là rất lớn nhưng cơ chế chính sách cũng như quan điểm nhìn nhận đang là rào cản khiến phân khúc này khó thanh khoản và ít được coi trọng.

Tỷ lệ lãi không cao cũng như nhiều điều kiện ràng buộc khiến cho bấy lâu nay các chủ đầu tư luôn tỏ ra hời hợt với phân khúc nhà ở xã hội. Những dự án nhà ở xã hội hay nhà tái định cư được hình thành trong thời gian vừa qua đều là những dự án được làm theo hình thức nhà nước chỉ định vào giao cho một đơn vị, tổ chức, doanh nghiệp xây dựng rồi nghiệm thu và phân cho người dân thuộc đối tượng giải phóng mặt bằng, theo cách làm áp đặt vào những khu riêng biệt được quy hoạch. Tuy nhiên, chất lượng của đa số những công trình này đều ở mức thấp, cơ sở hạ tầng cũng không được hoàn chỉnh khiến cho sinh hoạt của người dân ở những khu vực này cũng gặp không ít khó khăn.

Điều này vô hình dung hình thành một quan niệm không tốt với người dân là cứ nhà tái định cư, nhà ở xã hội là thấp cấp và chất lượng kém. Trao đổi về vấn đề này, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp nhỏ và vừa Việt Đức, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty cổ phần Đầu tư Reenco Sông Hồng cho biết, thực tế nhà ở xã hội, nhà tái định cư phát triển, thu hút các doanh nghiệp đầu tư cũng như đáp ứng được nhu cầu người dân vào sinh sống thì Nhà nước cần phải tiêu chuẩn hóa về giá cả và chất lượng nhà ở xã hội. Cụ thể, cần có mốc chính xác về chất lượng và giá cả. Tức là giá sẽ được xác định trên giá trị sử dụng, nội thất, tiện ích… hoặc chất lượng căn hộ.

Khi xây dựng được mốc chuẩn của loại hình nhà sẽ là cơ sở để đánh giá chất lượng từ đó xóa bỏ quan niệm nhà ở xã hội, tái định cư là nhà thấp cấp, chất lượng kém, như vậy người dân sẽ không còn mặc cảm với nhà ở xã hội, nhà tái định cư mà sẽ có cái nhìn tích cực hơn như nhà thương mại. Đây cũng là cơ sở để đánh giá trách nhiệm của chủ đầu tư đối với sản phẩm mà mình làm ra.

Ông Điệp cũng đưa ra kiến nghị: “Nhà nước nên lấy chất lượng và giá cả nhà ở xã hội ra để làm mốc chuẩn, khi đó sẽ có cơ sở để đánh giá năng lực nhà đầu tư, đồng thời các phân khúc khác cũng sẽ có nền tảng để so sánh. Qua đó có thể ổn định tâm lý người dân, cung cấp kiến thức để họ có thể định đoạt và phân định chính xác chất lượng cao thấp, trước những mức giá rất khác nhau: giá nhà thương mại 20- 30 triệu đồng/m2, thậm chí 10 triệu đồng/m2, trong khi nhà xã hội, tái định cư lại ở mức 13- 15 triệu đồng/m2”.

Đồng quan điểm trên, ông Trần Ngọc Thành, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng: Thực tế, hiện nay Nhà nước đã có những quy định về nhà xã hội như phải dưới 70m2, giá thành phải phù hợp với quy mô, phải đảm bảo phục vụ tốt hơn nhu cầu của cộng đồng… Tuy nhiên nhà xã hội đang bị hạn chế trong việc chỉ có thể đảm bảo những tiện ích cơ bản nhất cho người dân, những hệ thống an sinh xã hội như khuôn viên, trường học, người dân hoàn toàn không được hưởng các tiện ích như các khu thương mại, chưa tính đến việc giá thành của các khu nhà ở xã hội, nhà tái định cư hiện nay vẫn quá cao so với thu nhập của người thu nhập thấp. Ông Thành đề xuất, Nhà nước cần điều tiết và có các chính sách quyết liệt và cụ thể hơn như giảm thuế VAT và miễn giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, để động viên các nhà đầu tư mạnh dạn tham gia vào xây dựng nhà ở xã hội.

Nghị định 71 đã đưa ra được một hướng đi rất tích cực tạo điều kiện cho những người thu nhập thấp có thể được hưởng các tiện ích, hạ tầng của các khu nhà ở thương mại, với việc quy định dự án có quy mô từ 10 ha trở lên phải bàn giao 20% diện tích đất để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Nhưng thực tế, để quy định trên đi được vào cuộc sống là vấn đề nan giải. ông Thành phân tích: “Hiện nay, có rất nhiều doanh nghiệp đã lách luật bằng việc xin các dự án nhỏ lẻ dưới 10 ha, hoặc nếu có xây dựng thì chỉ xây các khu nhà ở thương mại, còn quỹ đất 20% để xây dựng khu nhà ở xã hội thì họ bỏ trống, với nhiều lý do như thiếu vốn để đầu tư xây dựng…”.

Ông Thành cho rằng, Nhà nước nên có những quy định chuẩn về giá cả và chất lượng nhà xã hội, cũng như các chính sách miễn giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, để người dân và các chủ đầu tư yên tâm xây dựng và tin tưởng lựa chọn phân khúc nhà xã hội, nhà tái định cư.

Lương Tuấn